LINEBURG


<< Пред. стр.

страница 4
(всего 56)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприя
тия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия
должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть
принципа изменения стоимости. Поэтому для того, чтобы рассмот
реть возможные способы использования данного предприятия, не
обходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке,
возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы
определяют альтернативные способы использования данного пред
приятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть
вопрос об экономическом разделении имущественных прав на соб
ственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость.
Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно
разделить на два или более имущественных интересов, в результате
чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического
разделения гласит, что имущественные права следует разделить и
соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость
объекта.
Результатом такого анализа является определение наилучшего и
наиболее эффективного использования собственности, иначе гово
ря, определение направления использования собственности пред
приятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает соб
ственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В
этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования. Данный принцип применяется, если оценка прово
дится в целях реструктурирования. Если ее целью является определе
ние стоимости действующего предприятия без учета возможных из
мерений, то данный принцип не применяется.




32
Глава 2
ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Данная глава знакомит читателя с историей развития и организа
цией оценочной деятельности в РФ, позволяет представить оценку
стоимости как единую стройную систему, разобраться в иерархиче
ской зависимости и взаимосвязи между всеми участниками процесса
оценки.
Изучив данную главу, Вы познакомитесь с законодательной ба
зой, регламентирующей проведение оценочных работ, узнаете кто и
как осуществляет контроль за деятельностью оценщиков, чем зани
маются саморегулируемые организации оценщиков и каковы основ
ные этапы процесса оценки.
2.1. История развития оценочной деятельности в России
Принципы и методики оценки были разработаны в разных стра
нах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столе
тия. Они основываются на экономической теории и практике. Су
ществует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различ
ных объектов собственности уходит своими корнями в классическую
экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов
производства стоимости и т.д.
Учитывая огромное значение независимой оценки для нормаль
ного функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы
в мировой практике появилась самостоятельная профессия — про
фессия оценщика. Для России она является сравнительно новой.
Потребность в профессии оценщика родилась и развивается парал
лельно с развитием рыночных отношений в экономике.
В современной России оценочная деятельность переживает по
вторное становление после многолетнего перерыва. Современные
российские оценщики «выросли» на Д. Фридмане, Г. Харисоне,
Шенноне П. Пратте, адаптируя зарубежный опыт оценки к совре
менным российским условиям и особенностям рыночной экономи
ки переходного периода. Однако Россия уже в IX веке была одной из
самых передовых стран в области оценки. В конце IX — начале XX
века у нас были разработаны экономико статистические методы
сбора и обработки исходных данных, необходимых для выработки
основополагающих критериев и нормативов оценки для различных
назначений: налогообложения, страхования, ипотеки и купли про

33
дажи. Начало же оценочной деятельности в России датируется XV
веком. В первоначальный период развития оценивалось имущество в
различных целях. Правильное и точное определение ценности раз
ного рода имущества имеет важное значение как для определения
цены при купле продаже, так и в целях налоговых обложений. Осо
бое внимание как объект оценки привлекала, в первую очередь, зем
ля.
В России проблема собственности на землю и земельные отноше
ния всегда находились в центре социально экономического и поли
тического развития, а земельная оценочная деятельность была спе
циальным направлением государственной политики. Оценка земли
начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется
поместье как специфическая разновидность частнофеодальной ус
ловной земельной собственности. Главной отличительной особен
ностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX
века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестья
нином. Описание и оценка земель были возложены на специально
созданный в XVI веке поместный приказ — центральное государст
венное учреждение. Основными вехами развития земельной оценоч
ной деятельности можно считать следующие даты:
28 февраля 1752 года — Елизаветинским манифестом было поло
жено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В
инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения
оценочных работ.
19 сентября 1765 года — манифест Екатерины II — началось про
ведение генерального межевания, целью которого было размежева
ние земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и
урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно
проводились изучение, описание и оценка дворянских имений.
1779 год — для улучшения качества проводимых по генеральному
межеванию к созданию профессиональных кадров землеме
ров оценщиков в Москве была основана Константиновская земле
мерная школа, преобразованная в 1835 году в Межевой институт.
Начало XIX века — изменения в земельном законодательстве.
Указ от 12 декабря 1801 года предоставляет право лицам всех свобод
ных состояний (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобре
тать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.
1864 год — оценочная деятельность была отнесена к компетенции
земских губернских и уездных учреждений. Под руководством
земств в 1860 1880 гг. были осуществлены массовые оценочные рабо

34
ты в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.
С началом земской оценочной деятельности было связано зарожде
ние оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и
оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.
8 июня 1893 года — издан закон об оценке недвижимого имущест
ва, возложивший организацию, финансирование и проведение оце
ночных работ по земельной собственности на специальные губерн
ские и уездные оценочные комиссии.
18 января 1899 года — принятие закона об оценке.
В целом в конце XIX — начале XX столетия оценка земельных
угодий проводилась или по ценности земель, или по их доходности.
Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как
предмет сделки купли продажи.
Свои особенности имела оценка лесов и лесных земель, она про
водилась по совершенно особым основаниям. Это связано с тем, что
при оценке участка с лесом необходимо кроме самой почвы оценить
и сам лес.
Развитие в России в XIX веке промышленности и торговли по
влекло за собой образование крупных городов, вывело оценочную
деятельность на новый качественный уровень. В это время объектом
налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики, за
воды, торгово промышленные заведения, жилые и хозяйственные
постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в го
родах и сельской местности.
В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено
городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В
них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности,
определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было ус
тановлено, что основанием для оценки городской недвижимости яв
ляется ее доходность.
В 1883 году были приняты Правила оценки недвижимого имуще
ства. Согласно этим правилам, основанием для оценок городских
строений была не материальная ценность, а ценность, определенная
на основании доходности. По этим правилам земские учреждения
рассматривали имущества города как одну единицу и стремились
найти правильное соотношение между стоимостью, или доходно
стью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью,
остального имущества земского обложения. Для этого было доста
точно рассчитать соотношение между действительной стоимостью
(доходностью) городского имущества и оценкой ее городскими упра

35
вами или же определить стоимость (доходность) недвижимого иму
щества в совокупности по целым городам.
Подобный способ удовлетворял губернские и уездные земства до
1888 года, т. е. до того, как подушный налог был повсеместно заме
нен на подоходный. Такая замена потребовала оценки каждого объ
екта городского имущества. Для проведения этой работы, для полу
чения единообразия оценочных данных 8 июня 1893 года был издан
закон «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения зем
скими сборами». В соответствии с данным законом и «Инструкцией
об оценке недвижимого имущества от 8 июля 1894 года» каждое гу
бернское земское учреждение разрабатывало свои программу и пра
вила оценки городского недвижимого имущества. Главным основа
нием оценки имущества оставалась его доходность.
Таким образом, в ХIХ веке в России преобладал метод оценки по
доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия
можно назвать традиционно российским подходом.
Следующий заметный шаг российской оценки был связан с раз
витием кредитно денежных отношений. Во второй половине ХIХ ве
ка образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие бан
ки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и зе
мельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости,
при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом,
появилась ипотека, одной из задач которой была регистрация изме
нений в составе заложенной недвижимости, в ее юридическом поло
жении. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь све
дения о действительном состоянии залога и определять его экономи
ческую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость
заложенного имущества определялась по нормальной или специаль
ной цене. Нормальная цена определялась умножением количества
десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной
местности. При специальной оценке определялась доходность поку
паемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитыва
лась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.
Развитие в России промышленности, рост парка машин и меха
низмов привели к появлению новых видов и форм оценки. В хозяй
ственной практике все чаще возникали ситуации, требовавшие про
ведения оценки конкретных станков, механизмов или другого обо
рудования. Основной целью такой оценки, как и в случаях оценки
земли, лесов, фабрик и т. п., являлось налогообложение. Налогооб
ложение станков осуществлялось еще в 1796 г. по Указу Екатерины II

36
от 30 октября 1796 г. Размер налога определялся или как проект с до
ходом, или как фиксированная сумма единицы оборудования. В пос
леднем случае необходимо было знать стоимость станков и машин,
которая определялась на основании экспертизы специалистов или
по прейскурантам продавца. По мере усовершенствования конструк
ции машин, станков и агрегатов менялись методы и способы их
оценки, в частности, в инструкции по оценке фабрик и заводов от
1879 г. указывалось на необходимость оценки по стоимости матери
ала в изделии; в Проекте предполагаемых изменений существующих
норм для оценки фабрик и заводов Владимирской губернии предла
гался метод оценки паровых котлов в зависимости от их поверхности
нагрева; на заседании земской управы Владимирской губернии в
1895 г. обсуждался вопрос о необходимости учета при оценке физи
ческого и морального износа и т д.
Помимо налогообложения стали появляться и другие финансо
во экономические операции, когда возникала потребность в оценке
стоимости станков и механизмов: купля продажа, страхование, залог
имущества при получении кредита, аренда, судебные тяжбы. Все это
способствовало развитию оценочной деятельности в России, кото
рое, как и многие другие процессы, свойственные рыночной эконо
мике, прекратилось в связи с переходом к социалистической эконо
мике.
Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловле
но возвращением страны к рынку.
Пионером оценочной деятельности в России стало Российское
Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие
общественные организации, как Национальная Лига субъектов оце
ночной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Москов
ское общество оценщиков.
2.2. Стандарты оценки
Международные стандарты оценки разрабатываются Междуна
родным комитетом по стандартам оценки (International Valuation
Standards Committee — IVSC), международной организацией, объ
единяющей профессиональные организации оценщиков более чем
50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации пред
ставляет Российское общество оценщиков.
Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не
рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему
одной из основных задач IVSC является достижение согласованнос

37
ти между национальными стандартами оценки и стандартами, кото
рые наиболее подходят для нужд международного сообщества.
Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на дан
ный момент выражают общее мнение около 50 государств членов.
Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к
осознанию того факта, что сама стандартизация на международном
уровне существенно отличается от процесса создания национальных
стандартов.
Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс
регулирующих процедур предопределяют некоторое направление,
иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной де
ятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках
ЕЭС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной
Европы — вот далеко не полный перечень национальных организа
ций и властных структур, которые на национальном уровне заклады
вают фундамент стандартов практической оценки.
Национальные стандарты отражают:
внутреннюю политику и установившиеся принципы практиче
ской деятельности;
национальные политические и общественные цели;
влияние самых разнообразных обычаев и языковых особеннос
тей.
Международные стандарты оценки имеют некоторую единую ос
нову, прочный фундамент, представляющий единство экономиче
ских принципов и не зависящий от политических границ.
В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое
внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финан
совой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по
стандартам финансовой отчетности.
Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя
методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач,
стоящих перед Стандартами. Однако для обеспечения лучшей согла
сованности между различными профессиональными дисциплинами
и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами,
Стандарты включают в себя вступительный раздел, озаглавленный
«Общие понятия и принципы оценки», который служит основой для
каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от
рыночной стоимости, рассматриваемые в Стандартах 1 и 2, соответ
ственно, являются основой для Стандарта 3 — «Оценка в целях фи
нансовой отчетности и смежной документации».

38
В дополнительных Стандартах МКСО рассматриваются некото
рые аспекты и ситуации оценки, типичные для различных направле
ний деловой активности, но отличающиеся от процесса оценки иму
щества, к которому применим Стандарт 3. Разработка Стандартов
такого типа также входит в круг задач МКСО, в силу того, что отчеты
об оценке, проведенной в целях кредитования, купли продажи, а
также отчеты об оценке предприятий и некоторые другие иногда пу
тают с отчетами, рассмотренными в Стандарте 3. Формулировка спе
циальных Стандартов для всего разнообразия ситуаций может спо
собствовать более ясному пониманию и уверенному практическому
применению Стандартов оценки.
Стандарты оценки США
Единые стандарты профессиональной оценочной практики
(ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и
других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются
Советом по стандартам оценки Фонда оценки — некоммерческой,
образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими про
фессиональными организациями США (Институт оценки, Амери
канское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров
оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оцен
ке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд — либо в качестве
организаций спонсоров (попечителей), либо в качестве членов кон
сультативных советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выпол
няет две основные функции:
обеспечивает финансовую поддержку деятельности;
назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по
квалификации оценщиков.
В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая
профессиональная оценочная и попечительская организация назна
чает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 неза
висимых постоянных попечителей избираются Советом самостоя
тельно. Для участия в Совете попечителей лица не обязательно
должны быть оценщиками. Раз в полугодие Совет попечителей про
водит публичные заседания.
Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретиру
ет и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оце
ночной практики (ЕСПОП), которые являются обязательными для
применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО

39
состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит
публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения
и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед
принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под
эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по
стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32
организаций и правительственных агентств, представляющих потре
бителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал. КССО
консультирует ССО по важным проблемам технического характера и
списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания
КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.
Единые стандартны профессиональной оценочной практики бы
ли первоначально разработаны Специальным комитетом по разра
ботке Единых стандартов в 1986 87 гг. и переданы Фонду оценки в
1987 гг. К этому времени Фонд установил свои авторские права на
ЕСПОПО. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО
единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве первоначальных
два первых оценочных стандарта, выработанных ССО.
Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользовате
лей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо про
фессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потре
бителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в
соответствии с данными Стандартами.
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобрен
ной Конгрессом, вся оценка недвижимости, связанная со сделками
федерального уровня, должна проводиться на основе и в соответст
вии с ЕСПОП. Закон о реформе финансовых институтов, подъеме
экономики и соблюдении законов (FIRREA), принятый конгрессом
в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными
сертифицированными и лицензированными оценщиками, составля
лись в соответствии с ЕСПОП. В 1992 г. Административно бюджет
ное управление (OMB) выпустило бюллетень 92 06, в котором также
требуется, чтобы при федеральном приобретении земли и предостав
лении земельных займов кредитными организациями были пред
ставлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.
В ЕСПОП представлены процедуры:
которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке
отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
способы, которыми производятся оценка, ревизия или кон
сультативные услуги.

40
Стандарт 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета
по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки
отчетов по оценке и составления отчета на основании этих норм.
Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультатив
ных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого
имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для
разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей
налогообложения недвижимого имущества или любых других видов
собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития
и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 уста
навливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.
Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, вы
пущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения,
интерпретации, толкования или выработки Стандартов или Правил
Стандартов.
Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью
Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкова
ния к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Коммен
тарии предоставляют интерпретации Комиссии по Оценочным стан
дартам (ASB) относительно предпосылок и приложений к опреде
ленным Положениям, Определениям или Правилам стандартов.
Комментарии не прилагаются к тем Положениям, Определениям
или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или
не требуют дальнейших разъяснений. Однако дополнительные ком
ментарии будут разрабатываться, устаревшие пересматриваться, по
мере возникновения необходимости. Примечания к Правилам стан
дартов, относящиеся к Консультативным мнениям, служат лишь
ориентиром и не включают Консультативные мнения в Правила
Стандартов.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обя
зательства. Стандарты включают в себя разъяснительные коммента
рии и начинаются с ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, которые включают
четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и
Ведение отчетности, и обуславливают требования целостности, объ
ективности, независимости суждения и этического поведения. До
полнительно данные Стандарты включают в себя ПОЛОЖЕНИЯ О

<< Пред. стр.

страница 4
(всего 56)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Copyright © Design by: Sunlight webdesign