LINEBURG


<< Пред. стр.

страница 7
(всего 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

(2) В случае отступления дарителя от договора дарения на основаниях, указанных в пункте 2 статьи 267 настоящего Закона, договор не считается прекращенным, если одаряемый с момента передачи подаренного предмета до смерти дарителя будет выплачивать необходимую для содержания иждивенца сумму в порядке, установленном статьей 571 настоящего Закона.

Статья 269. Ограничение на возмещение вреда
В случаях, указанных в статьях 267 и 268 настоящего Закона, одаряемый не вправе требовать возмещения вреда, причиненного ему отступлением от договора.

Статья 270. Ограничения на отступление от договора
(1) Даритель вправе отступить от договора в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о возникновении у него права на отступление. В случае исполнения договора дарения даритель не вправе отступить от договора после смерти одаряемого.

(2) В случае смерти дарителя до истечения срока, указанного в части 1 настоящей статьи, указанные в части 1 права в пределах оставшегося срока переходят к его наследникам. Наследники могут отступить от договора дарения в течение указанного в части 1 настоящей статьи срока только в случае, если одаряемый умышленно и противоправно причинил смерть дарителя или препятствовал отступлению дарителя от договора.

(3) Даритель не может отступить от договора дарения, заключенного в целях исполнения морального обязательства.


Часть 3. ДОГОВОРЫ ПОЛЬЗОВАНИЯ

Глава 15. Договор найма

Раздел 1. Общие положения

Статья 271. Понятие договора найма
По договору найма одно лицо (наймодатель) обязуется передать другому лицу (нанимателю) в пользование вещь, а наниматель обязуется платить за это наймодателю вознаграждение (наемную плату).

Статья 272. Применение положений при найме жилых и коммерческих помещений
(1) Жилым помещением является жилой дом или квартира, используемые для постоянного проживания. Коммерческим помещением является помещение, используемое при осуществлении хозяйственной или профессиональной деятельности.

(2) Положения, касающиеся найма недвижимой вещи, применяются также в отношении найма жилых и коммерческих помещений, если иное не вытекает из закона.

(3) Положения, касающиеся договора найма жилых и коммерческих помещений, применяются также в отношении найма вещей, которые передаются наймодателем в пользование нанимателя вместе с помещениями.

(4) Положения, касающиеся найма жилых и коммерческих помещений, не применяются:
1) к договорам найма помещений гостиничных предприятий и помещений, предназначенных для отдыха, на срок не более трех месяцев, а также к договорам найма, заключенным о передаче во временное пользование иных помещений;

2) к договорам найма, предусматривающим сдачу помещений в поднаем в целях получения дохода;

3) к договорам найма, предметом которых является жилое помещение, составляющее часть жилых помещений, используемых самим наймодателем, и оборудованное в подавляющей части наймодателем;

4) к договорам найма, предметом которых является жилое помещение, сданное государством, единицей местного самоуправления или иным публично-правовым юридическим лицом в целях исполнения их обязанностей, вытекающих из закона, внаем остро нуждающимся в жилом помещении лицам или получающим образование лицам, если наниматели были при заключении договора уведомлены о целевом назначении помещения.

Статья 273. Ничтожность соглашения, связанного с договором найма жилого помещения
Ничтожным является соглашение, ставящее заключение или продолжение действия договора найма жилого помещения в зависимость от обязательств нанимателя перед наймодателем или третьим лицом, если данные обязательства не связаны непосредственно с использованием нанятого жилого помещения.

Статья 274. Влияние формы договора найма жилого помещения на срок действия договора
Если договор найма жилого помещения сроком действия более одного года не заключен в письменной форме, то договор считается заключенным без указания срока его действия, однако при этом не допускается отказ от такого договора до истечения одного года со дня передачи жилого помещения нанимателю.

Статья 275. Обязательность положений
Соглашение, заключенное с отклонениями от положений закона во вред нанимателю в части предусмотренных договором найма жилого помещения прав, обязанностей и ответственности сторон договора, является ничтожным.


Раздел 2. Права и обязанности сторон договора

Статья 276. Общие обязанности сторон договора
(1) Наймодатель обязан передать вещь с ее принадлежностями нанимателю к оговоренному сроку в состоянии, пригодном для использования согласно договору, и обеспечить сохранение вещи в таком состоянии в течение срока действия договора.

(2) Наниматель обязан пользоваться вещью бережно и в соответствии с ее целевым назначением, которым стороны договора руководствовались при найме вещи.

(3) Наниматель жилого или коммерческого помещения должен считаться с интересами жильцов дома и соседей.

Статья 277. Несвоевременная передача нанятой вещи и передача вещи, не соответствующей условиям договора
(1) Если наймодатель не передает вещь в оговоренное время либо передает вещь, недостатки которой исключают возможность пользования ею по целевому назначению или ограничивают такую возможность в существенной мере, то наниматель может отступить от договора.

(2) Если наниматель при передаче вещи знал или должен был знать о несоответствии вещи условиям договора, но несмотря на это принял вещь, то он лишается права на отступление от договора и может осуществлять указанные в статье 278 настоящего Закона права только в случае, если он при принятии вещи оставил за собой такое право.

Статья 278. Возникновение недостатка у нанятой вещи и препятствие в пользовании вещью
В случае возникновения у нанятой вещи в течение срока действия договора недостатка, за который наниматель не несет ответственности и который он не обязан устранить за свой счет, либо при наличии препятствий в пользовании вещью в соответствии с договором наниматель вправе:
1) потребовать от наймодателя устранения недостатка или препятствия в соответствии с положениями статьи 279 настоящего Закона;
2) потребовать от наймодателя принятия на себя правового спора с третьим лицом;
3) потребовать от наймодателя возмещения вреда;
4) снизить размер наемной платы в соответствии с положениями статьи 296 настоящего Закона;
5) депонировать наемную плату в соответствии с положениями статьи 298 настоящего Закона.

Статья 279. Устранение недостатка или препятствия
(1) Если наймодатель знает или должен знать о недостатке или препятствии, указанном в статье 278 настоящего Закона, но не устраняет недостаток или препятствие в течение разумного срока после того, как он узнал или должен был узнать о недостатке или препятствии, то наниматель может отказаться от договора без соблюдения срока предупреждения, если недостаток или препятствие исключает возможность пользоваться вещью по целевому назначению либо в существенной мере ограничивает это.

(2) Наниматель не вправе требовать устранения недостатка, если наймодатель заменит дефектную вещь качественной вещью в течение разумного срока.

(3) Наниматель может сам устранить недостаток или препятствие и потребовать возмещения произведенных с этой целью необходимых расходов, если наймодатель медлит с устранением недостатка или препятствия, либо если недостаток вещи или препятствие лишь в незначительной мере ограничивает возможности пользоваться вещью по целевому назначению.

(4) Соглашение, заключенное с отклонениями от положений частей 1 и 3 настоящей статьи во вред нанимателю, является ничтожным.

Статья 280. Устранение мелкого недостатка
Наниматель обязан за свой счет устранить мелкий недостаток у нанятой вещи, который может быть устранен проведением обычных для сохранения вещи незначительной уборки или ухода.

Статья 281. Недопустимость ограничения прав нанимателя
Соглашение об исключении или ограничении прав нанимателя в связи с несоответствием нанятой вещи условиям договора является ничтожным, если наймодатель при заключении договора знал или должен был знать о несоответствии вещи условиям договора и не уведомил об этом нанимателя.

Статья 282. Обязанность нанимателя по уведомлению
(1) Наниматель обязан немедленно уведомить наймодателя:
1) о несоответствии вещи условиям договора, если наниматель сам не обязан устранить несоответствие;
2) об опасности для вещи, если для отражения опасности должны быть приняты меры;
3) о ставшем известным нанимателю праве третьего лица на вещь.

(2) В случае нарушения нанимателем указанной в части 1 настоящей статьи обязанности он должен возместить наймодателю вред, причиненный нарушением обязанности.

(3) Если наймодатель не смог устранить недостаток сданной внаем вещи или препятствие в пользовании вещью вследствие нарушения нанимателем указанной в части 1 настоящей статьи обязанности, то наниматель не вправе использовать по отношению к наймодателю указанные в статье 278 настоящего Закона права, а в случае, указанном в части 1 статьи 314 настоящего Закона, отказаться от договора найма в исключительном порядке без назначения наймодателю разумного срока для восстановления возможности пользоваться нанятой вещью.

Статья 283. Обязанность нанимателя проявлять терпение
(1) Наниматель обязан проявлять терпение в отношении производимых с вещью работ и иных действий, необходимых для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения вреда или ликвидации его последствий. Обязанность проявлять терпение в отношении производимых с вещью работ и иных действий не исключает и не ограничивает право нанимателя снизить в связи с работами или иными действиями наемную плату и потребовать возмещения вреда.

(2) Наниматель обязан позволить наймодателю осмотреть вещь, если это требуется для сохранения или отчуждения вещи либо сдачи ее внаем другому лицу.

(3) Наймодатель обязан своевременно уведомлять нанимателя о производимых работах и осмотре вещи, а также учитывать при производстве работ интересы нанимателя.

Статья 284. Улучшения и изменения вещи, производимые наймодателем
(1) Наймодатель может производить улучшения и изменения вещи, а наниматель обязан проявлять терпение к работам и иным действиям, связанным с улучшениями и изменениями, если работы и действия не являются неразумно обременительными для нанимателя.

(2) Наймодатель обязан не позднее чем за два месяца до начала производства улучшений или изменений в письменно воспроизводимой форме уведомить нанимателя о виде, объеме, начале и предполагаемой продолжительности мероприятий, намечаемых для производства улучшений и изменений, а также о возможном в связи с этим повышении наемной платы.

(3) Наниматель вправе по получении указанного в части 2 настоящей статьи уведомления в течение 14 дней отказаться от договора с предупреждением об этом не менее чем за 30 дней. В случае отказа нанимателя от договора производство улучшений или изменений не может быть начато до окончания срока действия договора.

(4) Положения частей 2 и 3 настоящей статьи не применяются в случае, если производимые улучшения и изменения являются несущественными и не влекут за собой повышение наемной платы.

(5) Наймодатель обязан учитывать при производстве улучшений и изменений интересы нанимателя. Учет интересов нанимателя не исключает и не ограничивает право нанимателя снизить наемную плату и потребовать возмещения вреда. Наймодатель обязан возместить в разумных пределах расходы, которые наниматель вынужден производить в связи с улучшениями и изменениями, а по требованию нанимателя уплатить ему указанную сумму авансом.

Статья 285. Улучшения и изменения вещи, производимые нанимателем
(1) Наниматель может производить улучшения и изменения нанятой вещи только с согласия наймодателя, данного в письменно воспроизводимой форме. Наймодатель не может отказаться от дачи согласия, если улучшения и изменения необходимы для пользования вещью или разумного хозяйствования.

(2) В случае согласия наймодателя с улучшениями и изменениями он может потребовать восстановления прежнего состояния только при наличии соответствующего соглашения, заключенного в письменно воспроизводимой форме.

(3) По окончании срока действия договора найма наниматель вправе изъять произведенные им улучшения или изменения вещи, если это возможно без причинения вреда вещи. Наниматель не вправе изымать улучшение или изменение, если наймодатель выплатит ему за него разумную компенсацию, за исключением случая, когда наниматель имеет оправданный интерес к изъятию улучшения или изменения.

Статья 286. Возмещение расходов нанимателю
(1) Если при прекращении договора найма выяснится, что стоимость вещи вследствие произведенных с согласия наймодателя улучшений или изменений в существенной мере увеличилась, то наниматель вправе требовать за это выплаты разумной компенсации. (Закон от 19.11.2003)

(2) Наниматель вправе требовать от наймодателя возмещения иных расходов, помимо указанных в части 1 настоящей статьи, в соответствии с положениями, касающимися ведения дел без поручения.

Статья 287. Запрет на заключение при найме жилого помещения соглашения об уплате неустойки
Соглашение, по которому на нанимателя жилого помещения возлагается обязанность по уплате неустойки в случае нарушения договора, является ничтожным.

Статья 288. Передача вещи в субпользование
(1) Наниматель может с согласия наймодателя частично или полностью передавать пользование вещью третьему лицу (субпользование), в первую очередь сдавать вещь в поднаем.

(2) Наймодатель вправе отказать в даче согласия на передачу вещи в субпользование при наличии на то уважительной причины, в первую очередь в случае, если:
1) наниматель не доводит до сведения наймодателя условия передачи вещи в субпользование;

2) передача вещи в субпользование повлечет причинение наймодателю существенного вреда;

3) передача нанятого помещения в субпользование обусловила бы его неразумное обременение;

4) наймодатель имеет на то уважительную причину, связанную с личностью субпользователя.

(3) В случае отказа наймодателя без уважительной причины от дачи согласия на передачу вещи в субпользование наниматель вправе отказаться от договора с учетом срока, указанного в статье 312 настоящего Закона.

(4) Если передача вещи в субпользование может предполагаться только в случае разумного повышения наемной платы, то наймодатель может поставить дачу согласия в зависимость от согласия нанимателя с повышением наемной платы.

(5) В случае передачи нанимателем пользования вещью субпользователю он несет ответственность за действия субпользователя как за свои действия.

(6) Субпользователь не вправе пользоваться вещью после окончания срока действия договора найма и иным образом, чем это разрешено нанимателю. Такое требование может быть предъявлено субпользователю непосредственно самим наймодателем.

Статья 289. Вселение членов семьи нанимателя жилого помещения
Наниматель жилого помещения вправе без согласия наймодателя вселить в нанятое жилое помещении своего супруга, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей, если в договоре найма не оговорено, что это допускается только с согласия наймодателя.

Статья 290. Передача договора найма
(1) Наниматель может передать вытекающие из договора найма права и обязанности третьему лицу с согласия наймодателя, данного в письменно воспроизводимой форме.

(2) В случае передачи вытекающих из договора найма прав и обязанностей первоначальный наниматель несет перед наймодателем за исполнение вытекающих из договора обязанностей солидарную ответственность с лицом, которому были переданы права и обязанности нанимателя. Ответственность первоначального нанимателя прекращается с момента, когда наймодатель мог впервые отказаться от договора найма, или с момента окончания срока действия договора найма, но тем не менее по истечении не более двух лет со дня передачи прав и обязанностей.

Статья 291. Переход договора найма при смене собственника сданной внаем недвижимой вещи
(1) В случае отчуждения наймодателем недвижимой вещи после передачи ее во владение нанимателя либо если собственник сданной внаем вещи сменился после передачи вещи во владение нанимателя при отчуждении вещи в ходе принудительного исполнения или производства по делу о банкротстве, то вытекающие из договора найма права и обязанности наймодателя переходят к приобретателю вещи.

(2) При установлении на нанятую вещь права застройки или пользовладения после передачи вещи во владение нанимателя вытекающие из договора найма права и обязанности переходят от собственника вещи к владельцу ограниченного вещного права.

(3) При установлении на вещь реального сервитута и личного права пользования права и обязанности наймодателя переходят к управомоченному согласно реальному сервитуту или личному праву пользования лицу, если осуществление сервитута ограничивает права нанимателя, вытекающие из договора найма.

(4) В случае нарушения новым наймодателем вытекающей из договора найма обязанности прежний наймодатель в течение трех лет с момента перехода прав и обязанностей наймодателя несет ответственность за причиненный нанимателю нарушением обязанности вред как поручитель.


Раздел 3. Наемная плата и побочные расходы

Статья 292. Побочные расходы
(1) Помимо внесения наемной платы наниматель должен нести иные связанные с нанятой вещью расходы (побочные расходы) только при наличии соответствующего соглашения. Побочные расходы составляет плата за услуги и действия наймодателя или третьего лица, связанные с пользованием вещью.

(2) Наймодатель обязан по требованию нанимателя предоставить ему возможность для ознакомления с документами, подтверждающими побочные расходы.

Статья 293. Налоги и повинности
Наймодатель уплачивает налоги и несет повинности, связанные с вещью, если нет иной договоренности.

Статья 294. Срок платежа
Если наемная плата исчисляется по определенным периодам, то наемная плата должна уплачиваться, а побочные расходы оплачиваться по истечении каждого соответствующего периода, при условии, что между сторонами договора нет иной договоренности. Если наемная плата не исчисляется по периодам, то наниматель должен уплачивать наемную плату и оплачивать побочные расходы при окончании срока действия договора.

Статья 295. Обязанность осведомления о размере прежней наемной платы
Наниматель может при заключении договора требовать от наймодателя, чтобы он сообщил размер наемной платы по прежнему договору найма.

Статья 296. Отказ от уплаты наемной платы и снижение наемной платы
(1) Наниматель не обязан вносить наемную плату и нести побочные расходы за период, в течение которого он не мог пользоваться вещью по целевому назначению вследствие указанного в статье 278 настоящего Закона недостатка или препятствия либо в связи с тем, что вещь не была передана наймодателем в его пользование.

(2) Если возможность пользоваться вещью по целевому назначению лишь уменьшилась вследствие указанного в статье 278 настоящего Закона недостатка или препятствия, то наниматель может снизить наемную плату в соответствующем недостатку размере за период, исчисляемый с момента, когда он узнал о недостатке, до момента устранения недостатка.

(3) Наниматель обязан вносить наемную плату также за период, в течение которого он не мог пользоваться вещью по зависящей от него причине, в первую очередь ввиду его временного отсутствия, однако он вправе вычесть из наемной платы сэкономленную наймодателем сумму и стоимость иной выгоды, извлеченной за счет пользования вещью другим способом.

Статья 297. Уведомление о производстве зачета и об отказе от исполнения
(1) Наниматель жилого или коммерческого помещения может произвести зачет принадлежащего ему требования с требованием наймодателя о внесении наемной платы либо на установленном законом основании отказаться от внесения наемной платы, если он в письменно воспроизводимой форме уведомил наймодателя о таком намерении не позднее чем за один месяц до наступления срока платежа.

(2) Соглашение, заключенное с отклонениями от положений части 1 настоящей статьи, является ничтожным.

Статья 298. Депонирование наемной платы
(1) Если наниматель жилого или коммерческого помещения требует от наймодателя устранения указанного в статье 278 настоящего Закона недостатка или препятствия, то он может в письменно воспроизводимой форме предоставить наймодателю для этого срок и предупредить его о том, что в случае неустранения недостатка или препятствия он будет депонировать наемную плату по наступлении срока ее уплаты в соответствии с положениями статьи 120 настоящего Закона. Наниматель должен в письменно воспроизводимой форме уведомить наймодателя о депонировании.

(2) Наймодатель может потребовать выдачи депонированной суммы, если наниматель в течение 30 дней со дня становления первой суммы депонированной наемной платы подлежащей взысканию не предъявил в комиссию по наемной плате или в суд указанное в части 1 настоящей статьи требование к наймодателю.

Статья 299. Повышение наемной платы по бессрочному договору найма
(1) Предполагается, что наймодатель может по бессрочному договору найма повышать наемную плату следующим образом:
1) при сдаче внаем недвижимой вещи, внесенного в судовую крепостную книгу судна или внесенного в Эстонский регистр воздушных судов воздушного судна через каждые шесть месяцев со дня заключения договора;
2) при сдаче внаем меблированных комнат или отдельно нанятых стоянок, гаражных мест и т.п. через каждый месяц со дня заключения договора.

(2) Наймодатель жилого помещения обязан в письменно воспроизводимой форме уведомить нанимателя о повышении наемной платы не менее чем за 30 дней до повышения наемной платы и мотивировать ее повышение. В уведомлении должны быть в ясной форме указаны:
1) пределы повышения наемной платы и новый размер наемной платы;
2) срок, с которого повышается наемная плата;
3) обоснование повышения наемной платы и соответствующие расчеты;
4) порядок оспаривания повышения наемной платы.

(3) Повышение наемной платы является ничтожным, если наймодатель не уведомляет об этом нанимателя указанными в частях 1 и 2 настоящей статьи способом и в форме или предупреждает нанимателя о том, что в случае оспаривания повышения наемной платы он откажет ему в договоре найма.

(4) Если даже в договоре найма было оговорено, что наймодатель вправе в одностороннем порядке вносить в условия договора изменения, не касающиеся размера наемной платы, тем не менее применяются положения частей 13 настоящей статьи, если наймодатель в одностороннем порядке вносит изменения в условия договора во вред нанимателю, в первую очередь уменьшает количество ранее предложенных нанимателю услуг, или возлагает на нанимателя покрытие новых побочных расходов.

Статья 300. Соглашение о периодическом увеличении наемной платы за жилое помещение
Соглашение о периодическом увеличении наемной платы за жилое помещение действительно только в случае, если:
1) договор найма заключен на срок не менее трех лет, и

2) наемная плата повышается не чаще одного раза в год, и

3) размер повышения наемной платы или основание для ее исчисления точно определены.

Статья 301. Непомерный размер наемной платы за жилое помещение
(1) Наемная плата за жилое помещение считается непомерно высокой, если от сдачи внаем жилого помещения извлекается неразумно большая выгода, за исключением случаев сдачи внаем квартиры или дома класса “люкс”.

(2) Размер наемной платы не считается непомерным, если он не превышает обычную наемную плату за жилое помещение такого же состояния, расположенное в такой же местности.

(3) Повышение наемной платы не считается непомерным, если оно связано с увеличением расходов на жилое помещение или расширением объема обязанностей наймодателя либо если повышение наемной платы необходимо для производства разумных улучшений и изменений, в том числе в случае, когда состояние сдаваемого внаем помещения или части здания улучшается с тем, чтобы состояние помещения или части здания соответствовало обычному состоянию подобного помещения или части здания.

Статья 302. Оспаривание размера наемной платы за жилое помещение в течение срока действия договора
(1) Если наймодатель в связи с существенным изменением основания для исчисления наемной платы, в первую очередь в связи с уменьшением расходов, получает чрезмерную выгоду, то наниматель вправе оспорить непомерный размер наемной платы за жилое помещение и потребовать его снижения с момента подачи заявления в комиссию по наемной плате или в суд.

(2) Наниматель должен в письменно воспроизводимой форме подать ходатайство о снижении наемной платы наймодателю, который обязан в течение 30 дней сообщить нанимателю свое мнение относительно ходатайства.

(3) Если наймодатель полностью или частично не соглашается со снижением наемной платы или не отвечает в течение установленного срока на указанное в части 2 настоящей статьи ходатайство нанимателя, то наниматель в течение 30 дней со дня окончания срока для ответа на ходатайство вправе обратиться с требованием о снижении наемной платы в комиссию по наемной плате или в суд.

Статья 303. Оспаривание повышения или увеличения наемной платы за жилое помещение
(1) Наниматель вправе оспорить непомерное повышение наемной платы за жилое помещение по смыслу статьи 301 настоящего Закона в течение 30 дней со дня уведомления его об этом.

(2) Если даже в договоре найма было оговорено, что наймодатель вправе в одностороннем порядке вносить в условия договора изменения, не касающиеся размера наемной платы, наниматель тем не менее вправе в течение указанного в части 1 настоящей статьи срока оспорить изменение, внесенное наймодателем в одностороннем порядке во вред нанимателю, в первую очередь в части уменьшения количества ранее предложенных им нанимателю услуг или возложения на нанимателя покрытия новых побочных расходов.

Статья 304. Требование о внесении наемной платы при смене собственника сданной внаем вещи
(1) При смене собственника сданной внаем вещи приобретатель вещи вправе требовать от нанимателя внесения наемной платы с календарного месяца, следующего за календарным месяцем перехода права собственности. Наемная плата за более ранний период должна быть уплачена прежнему наймодателю.

(2) Если наймодатель до смены собственника распоряжался переходящим к приобретателю вещи требованием о внесении наемной платы, то это требование действительно в отношении приобретателя только в той мере, в какой приобретатель при переходе права собственности знал о распоряжении требованием.

(3) Если нанимателем представлена наймодателю недвижимой вещи, гарантия исполнения его обязанностей, то эта гарантия в случае отчуждения недвижимой вещи переходит к ее приобретателю.

(4) Положения частей 13 настоящей статьи применяются соответственно также при переходе вытекающих из договора найма прав и обязанностей, если приобретатель сданной внаем вещи отчуждает вещь либо если вещь обременяется правом застройки или сервитутом.


Раздел 4. Гарантии наймодателя

Статья 305. Залоговое право наймодателя
(1) Наймодатель недвижимой вещи обладает в целях обеспечения вытекающих из договора найма требований залоговым правом в отношении движимых вещей, находящихся на недвижимой вещи и входящих при сдаче внаем помещения в состав его обстановки или относящихся к пользованию помещением, также в случае, когда указанные вещи не находятся во владении наймодателя. Залогом обеспечиваются требования о внесении наемной платы за текущий год и предшествующий ему год, а также требования о выплате компенсации.

(2) Залоговое право не распространяется на вещи, на которые не может быть обращено взыскание.

(3) Залоговому праву наймодателя предшествуют права третьего лица на вещи, в отношении которых наймодатель знал или должен был знать, что они не принадлежат нанимателю, а также на находящиеся во владении нанимателя вещи, которые были украдены у собственника или прежнего владельца, утеряны либо иным образом вышли из владения против воли собственника или прежнего владельца.

(4) К залоговому праву наймодателя применяются положения Закона о вещном праве (RT I 1993, 39, 590; 1999, 44, 509; 2001, 34, 185), касающиеся залога движимого имущества, если иное не вытекает из положений настоящего раздела.

Статья 306. Прекращение залогового права
(1) Залоговое право наймодателя прекращается удалением вещи со сданной внаем недвижимой вещи, за исключением случая, когда удаление производилось без ведома наймодателя либо наймодатель возражал против удаления вещи.

(2) Наймодатель не вправе возражать против удаления вещи, если удаление соответствует надлежащему хозяйствованию или обычному укладу жизни на недвижимой вещи либо если остающиеся вещи служат для наймодателя достаточной гарантией.

(3) Залоговое право наймодателя прекращается, если наниматель предоставляет ему для обеспечения своих обязанностей иную гарантию. Залоговое право наймодателя в отношении вещи прекращается, если наниматель предоставляет ему иную гарантию, соразмерную стоимости данной вещи.

(4) Если наймодатель во время срока действия договора найма узнает, что доставленные нанимателем в помещение вещи не принадлежат нанимателю, и при первой возможности не откажет ему в договоре найма, то залоговое право в отношении данных вещей прекращается.

Статья 307. Осуществление залогового права
(1) Если наниматель желает переехать или увезти находящиеся в помещениях вещи, то наймодатель может удержать вещи в части, необходимой для обеспечения выполнения его требований. Наймодатель может для осуществления своего залогового права использовать собственные силы.

(2) Если вещи удаляются с недвижимой вещи без ведома наймодателя или несмотря на то, что наймодатель предварительно возражал против удаления, он вправе требовать выдачи вещей для их возвращения в помещение. В случае состоявшегося переезда нанимателя наймодатель может требовать передачи ему права владения удаленными вещами.

(3) Залоговое право прекращается по истечении одного месяца со дня, когда наймодатель узнал об удалении вещи, если наймодателем предварительно не предъявлен в суд иск об истребовании вещи.

Статья 308. Гарантийный залог
(1) Договором найма жилого помещения может предусматриваться, что наниматель вносит наймодателю для обеспечения вытекающих из договора требований гарантийный залог в пределах суммы наемной платы за три месяца. Наниматель может вносить гарантийный залог в течение трех месяцев равными долями. Первая часть залога должна быть внесена после заключения договора найма.

(2) Наймодатель обязан депонировать сумму гарантийного залога в кредитном учреждении отдельно от своего имущества под проценты не ниже средней местной процентной ставки. Проценты принадлежат нанимателю и за их счет увеличивается размер гарантийного залога.

(3) Наниматель может требовать возврата гарантийного залога, если наймодатель в течение двух месяцев после окончания срока действия договора найма не сообщил о своем требовании к нанимателю.


Раздел 5. Срок действия и прекращение договора найма

Статья 309. Срок действия договора найма
(1) Срочный договор найма прекращается истечением срока его действия, если предварительно не имел место отказ от договора в исключительном порядке. Отказ от бессрочного договора найма может быть заявлен как нанимателем, так и наймодателем с соблюдением положений настоящей главы.

(2) Отступление от договора найма допускается только в случаях, предусмотренных настоящей главой.

(3) Соглашение, согласно которому наймодатель жилого помещения вправе отказаться от бессрочного договора найма на иных основаниях, помимо предусмотренных настоящим Законом, является ничтожным.

(4) Если договор найма жилого помещения заключен под отменительным условием, то считается, что с наступлением условия договор найма превращается в бессрочный. По наступлении условия наймодатель вправе отказаться от договора с соблюдением предусмотренного статьей 312 настоящего Закона срока.

Статья 310. Продление срока действия срочного договора найма
(1) Если по истечении срока действия договора найма наниматель продолжает пользоваться вещью, то считается, что договор найма превратился в бессрочный, если наймодатель или наниматель в течение двух недель не заявит другой стороне договора об ином. Течение срока для такого заявления начинается для нанимателя с момента окончания срока действия договора найма, а для наймодателя с момента, когда он узнал о том, что наниматель продолжает пользоваться вещью.

(2) Если при договоре найма жилого помещения, заключенном на срок не менее двух лет, ни одна из сторон договора не позднее чем за два месяца до истечения срока не сообщает о своем нежелании продлить договор, то договор найма по истечении срока становится бессрочным.

Статья 311. Отказ от бессрочного договора найма в обычном порядке
(1) Стороны договора могут отказаться от бессрочного договора найма с соблюдением сроков, установленных статьей 312 настоящего Закона. Если сторонами договора оговорен более длительный срок отказа, то следует придерживаться этого срока.

(2) В случае несоблюдения одной из сторон договора при отказе от договора предусмотренного для этого срока отказ от договора считается состоявшимся с момента истечения предусмотренного срока.

Статья 312. Сроки отказа от бессрочного договора найма в обычном порядке
(1) При найме недвижимой вещи, жилого или коммерческого помещения, внесенного в судовую крепостную книгу судна или воздушного судна, внесенного в Эстонский регистр воздушных судов, каждая из сторон договора может отказаться от бессрочного договора найма с предупреждением об этом не позднее чем за три месяца.

(2) При найме меблированных комнат и отдельно нанятых стоянок, гаражных мест и т.п. отказ от срочного договора найма допускается с предупреждением об этом не позднее чем за один месяц.

(3) При найме движимых вещей, не указанных в части 1 настоящей статьи, каждая из сторон договора может отказаться от бессрочного договора найма с предупреждением об этом не позднее чем за три дня.

Статья 313. Отказ от договора найма при наличии исключительных обстоятельств
(1) Каждая из сторон договора может по уважительной причине отказаться как от бессрочного, так и от срочного договора найма. Причина считается уважительной, если при ее наличии от желающей отказаться от договора стороны с учетом всех обстоятельств и взаимных интересов нельзя ожидать, что она продолжит исполнение договора.

(2) Отказ от договора в исключительном порядке допускается в первую очередь по обстоятельствам, указанным в статьях 314 - 319 настоящего Закона.

(3) Предупреждение об отказе от договора найма в исключительном порядке не требуется, если иное не вытекает из закона.

Статья 314. Отказ от договора найма в исключительном порядке при отсутствии у нанимателя возможности пользоваться нанятой вещью
(1) В случае отсутствия у нанимателя по связанным с наймодателем причинам возможности пользоваться нанятой вещью он может отказаться от договора найма, если им предварительно предоставлен наймодателю разумный срок для создания возможности пользоваться вещью и наймодателем в течение указанного срока не создано для нанимателя возможности пользоваться вещью. Наниматель не обязан предварительно предоставить наймодателю срок, предусмотренный для отказа от договора, если исполнение договора уже не представляет для нанимателя интерес в связи с обусловившим отказ обстоятельством.

(2) Если возможность нанимателя пользоваться нанятой вещью ограничивается лишь в незначительной мере, то он может отказаться от договора по указанной причине только в случае наличия особой причины для отказа от договора.

Статья 315. Отказ от договора найма в исключительном порядке в случае использования вещи с нарушением договора
(1) Наймодатель может отказаться от договора найма в случае:
1) нарушения нанимателем или субпользователем вещи обязанностей, указанных в части 2 или 3 статьи 276 настоящего Закона, несмотря на предупреждение наймодателя;

2) существенного или умышленного нарушения нанимателем или субпользователем вещи обязанностей, указанных в части 2 или 3 статьи 276 настоящего Закона;

3) неоправданной передачи нанимателем вещи в пользование третьего лица, вследствие чего интересы наймодателя или соседей нарушены в такой мере, что от наймодателя нельзя ожидать продолжения договора найма.

(2) Наймодатель жилых или коммерческих помещений может в указанных в части 1 настоящей статьи случаях отказаться от договора найма с предупреждением об этом не позднее чем за 30 дней. В случае умышленного причинения нанимателем или субпользователем вреда
жилому или коммерческому помещению соблюдение названного срока предупреждения не требуется.

Статья 316. Отказ от договора найма в исключительном порядке в связи с просрочкой платежей
(1) Наймодатель вправе отказаться от договора найма, если:
1) наниматель просрочил три срока подряд внесение наемной платы, оплату побочных расходов или их существенной части, подлежащую уплате;

2) сумма задолженности по наемной плате повышает сумму наемной платы, подлежащую уплате за три месяца;

3) сумма задолженности по побочным расходам превышает сумму побочных расходов, подлежащую уплате за три месяца.

(2) Наймодатель не обладает указанным в части 1 настоящей статьи правом на отказ от договора, если наниматель исполнит свои обязанности до объявления об отказа. Отказ является ничтожным, если наниматель был вправе произвести зачет требования о внесении наемной платы и он заявляет о производстве зачета немедленно после получения заявления об отказе от договора.

Статья 317. Отказ от договора найма в исключительном порядке в связи с опасностью жилого помещения для здоровья
Каждая из сторон договора может отказаться от договора найма жилого помещения, если жилое помещение находится в таком состоянии, что пользование им связано с существенной опасностью для здоровья людей.

Статья 318. Отказ от долгосрочного договора найма
(1) Каждая из сторон договора вправе по истечении 30 лет отказаться от договора найма, заключенного на срок более 30 лет, с соблюдением срока, указанного в статье 312 настоящего Закона.

(2) Положения части 1 настоящей статьи не применяются, если договор найма заключен на время жизни наймодателя или нанимателя.

Статья 319. Отказ от договора найма в исключительном порядке в случае банкротства нанимателя
(1) В случае объявления банкротства нанимателя наймодатель вправе требовать гарантии внесения наемной платы и оплаты побочных расходов в будущем. Наймодатель должен предоставить для представления гарантии разумный срок. Извещение о предоставлении срока должно быть представлено в письменно воспроизводимой форме.

(2) Если гарантия не будет представлена наймодателю в течение указанного в части 1 настоящей статьи срока, то он вправе отказаться от договора найма без соблюдения срока отказа.

Статья 320. Действительность договора найма в случае смерти одной из сторон договора
Договор найма не прекращается смертью одной из сторон договора, если между сторонами не было иной договоренности.

Статья 321. Вступление в договор найма жилого помещения в случае смерти нанимателя
(1) В случае смерти нанимателя жилого помещения супруг, проживавший совместно с нанимателем в данном жилом помещении, вправе вступить вместо нанимателя в договор найма. Если наниматель не имел супруга, обладающего правом или желающего вступить в договор найма, то право вступления в договор найма имеют другие члены семьи нанимателя, проживавшие совместно с ним в наемном жилом помещении, в соответствии с заключенным мегду ними соглашением.

(2) Супруг или иной член семьи вправе вступить в договор найма в течение одного месяца со дня смерти нанимателя путем представления наймодателю соответствующего уведомления.

(3) В случае вступления в договор найма нескольких членов семьи они могут осуществлять вытекающие из договора права только совместно и несут за исполнение вытекающих из договора обязанностей солидарную ответственность. Вступивший в договор найма супруг или член семьи несет солидарную с наследником нанимателя ответственность за вытекающие из договора найма обязанности, возникшие до смерти нанимателя. В отношениях между супругом или членом семьи и наследником ответственность несет только наследник.

(4) Если наниматель произвел предоплату наемной платы за период после его смерти, и супруг или члены семьи вступают в договор найма, то они обязаны выдать наследнику приобретенное или сэкономленное ими предоплатой.

(5) Если супруг или член семьи нанимателя не вступает в договор найма, то вытекающие из договора найма права и обязанности переходят к наследнику нанимателя. В таком случае наследник нанимателя или наймодатель вправе отказаться от договора найма в течение трех месяцев со дня смерти нанимателя, предупредив об этом не менее чем за три месяца.

(6) Договор найма, заключенный нанимателями совместно, продолжает после смерти одного из нанимателей действовать в отношении остальных нанимателей. Переживший умершего наниматель вправе отказаться от договора найма в течение трех месяцев со дня смерти другого нанимателя, предупредив об этом не менее чем за три месяца.

(7) Соглашение, заключенное с отклонениями от положений частей 16 настоящей статьи, является ничтожным.

Статья 322. Отказ от срочного договора найма движимой вещи в исключительном порядке
(1) Наниматель движимой вещи вправе отказаться от срочного договора найма с предупреждением об этом за 30 дней, если вещь взята внаем с иной целью помимо цели, относящейся к хозяйственной или профессиональной деятельности нанимателя, и вещь сдана внаем наймодателем, осуществляющим соответствующую хозяйственную или профессиональную деятельность. Наймодатель не вправе требовать возмещения вреда, причиненного таким отказом. (вступает в силу 01.07.2003 -Закон от 05.06.2002)

(2) Соглашение, заключенное с отклонениями от положений части 1 настоящей статьи во вред нанимателю, является ничтожным.
(вступает в силу 01.07.2003 -Закон от 05.06.2002)

Статья 323. Отказ от договора найма при переходе прав и обязанностей наймодателя
(1) При переходе вытекающих из договора найма прав и обязанностей к новому наймодателю вследствие отчуждения или обременения сданной внаем вещи (статья 291 настоящего Закона) новый наймодатель вправе отказаться от договора найма в течение трех месяцев с соблюдением указанного в статье 312 настоящего Закона срока отказа, если договор не может быть расторгнут до наступления этого срока. Приобретатель может отказаться от договора найма жилого или коммерческого помещения по указанной причине только в случае, если у него самого имеется настоятельная потребность в сданном внаем помещении.
(2) Если новый наймодатель отказывается от срочного договора найма в указанном в части 1 настоящей статьи случае до истечения срока действия договора, то прежний собственник несет ответственность за вред, причиненный нанимателю прекращением договора.

(3) Положения частей 1 и 2 настоящей статьи применяются также в случае, если приобретатель нанятой вещи производит ее переотчуждение. (статья 323 вступает в силу 01.07.2003. Закон от 05.06.2002)

Статья 324. Отметка в крепостной книге
(1) Наниматель недвижимой вещи вправе требовать производства в крепостной книге отметки о договоре найма.

(2) Отметка, внесенная в крепостную книгу, обеспечивает создание очередным собственником недвижимой вещи или лицом, в пользу которого недвижимая вещь обременяется ограниченным вещным правом, для нанимателя возможности пользования недвижимой вещью согласно договору найма и лишает нового собственника права отказаться от договора найма в соответствии с положениями статьи 323 настоящего Закона.

Статья 325. Форма отказа от договора найма жилого или коммерческого помещения
(1) Наймодатель и наниматель могут отказаться от договора найма жилого или коммерческого помещения путем подачи заявления об отказе от договора, составленного в письменно воспроизводимой форме.

(2) Заявление наймодателя об отказе от договора должно содержать как минимум следующие данные:
1) наименование сданной внаем вещи;

<< Пред. стр.

страница 7
(всего 21)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Copyright © Design by: Sunlight webdesign