LINEBURG


<< Пред. стр.

страница 4
(всего 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

До тех пор пока таун-хаусы не обретут собственного юридического статуса, в котором будет дано их точное определение, пока их не начнут рассматривать как отдельный специфический вид недвижимости, владение подобного вида собственностью не будет приносить ничего, кроме новых проблем.

Глава 16. Финансовые последствия невнимательности к истории участка

Собираясь приобрести земельный участок, не надо поддаваться впечатлению от самого участка. Место может быть восхитительным, дорога - короткой, участок - в отличном состоянии, стоящий на нем дом - еще лучше. Ваши близкие (жена/муж, дети, свекровь/теща) будут в восторге строить планы о том, как славно будет здесь отдыхать. Не поддавайтесь эмоциональному ажиотажу. Пока история участка не станет для вас такой же хорошо известной и понятной, как ваша собственная жизнь, не производите никаких юридически значимых действий и не платите никаких денег.
К сожалению, как и на рынке городской недвижимости, на рынке земельных участков царит двуценье - реальная продажа осуществляется по одной цене, а в договор записывается другая (обычно кадастровая), которая во много раз меньше.
Открываем любую газету, например "Из рук в руки" от 11 июня 2004 г. Читаем:
"Рублево-Успенское ш. Участок 60,5 сот., 30 км от МКАД, санаторий "Поречье", коттеджн. пос., солидн. соседи, на уч-ке все центр. коммуникации, реликтовые сосны, продаю, $1 млн.".
При этом, согласно акту о стоимости земельного участка от 6 июня 2003 г., выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Звенигорода, цена 1 (одного) кв.м данного земельного участка составляет 25 (двадцать пять) руб.
Несложно посчитать, что по нормативам данный участок стоит 151 250 (сто пятьдесят одну тысячу двести пятьдесят) руб., т.е. $5200.
Следовательно, если участок будет продаваться по нормативной цене, то за скобками сделки останется $994 800. В случае возникновения каких-либо проблем с данным участком и вследствие этого потери новым владельцем права собственности на него вернут ему только нормативные $5200.
Почему часть денег стараются отнести за скобки?
Вы засмеетесь и скажете мне: "Ну, это же понятно, продавцу - чтобы налогов не платить, покупателю - чтобы не объяснять, откуда деньги взял..."
Вы будете абсолютно правы, давая такое разъяснение.
Но существует подоходный налог. Это положение закреплено в ст. 220 Налогового кодекса РФ от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 5 августа 2000 г. N 118-ФЗ, от 29 декабря 2000 г. N 166-ФЗ, от 30 мая 2001 г. N 71-ФЗ, от 6 августа 2001 г. N 110-ФЗ, от 7 августа 2001 г. N 118-ФЗ, от 8 августа 2001 г. N 126-ФЗ, от 27 ноября 2001 г. N 148-ФЗ, от 29 ноября 2001 г. N 158-ФЗ, от 28 декабря 2001 г. N 179-ФЗ (в редакции от 31 декабря 2002 г.), от 29 декабря 2001 г. N 187-ФЗ, от 31 декабря 2001 г. N 198-ФЗ, от 29 мая 2002 г. N 57-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 104-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ (в редакции от 31 декабря 2002 г.), от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 27 декабря 2002 г. N 182-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 187-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 190-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 191-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 193-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 196-ФЗ, от 6 мая 2003 г. N 51-ФЗ, от 22 мая 2003 г. N 55-ФЗ), в Таможенном кодексе РФ от 28 мая 2003 г. N 61-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 6 июня 2003 г. N 65-ФЗ, от 23 июня 2003 г. N 78-ФЗ, от 30 июня 2003 г. N 86-ФЗ, от 7 июля 2003 г. N 105-ФЗ, от 7 июля 2003 г. N 110-ФЗ, от 7 июля 2003 г. N 117-ФЗ, от 11 ноября 2003 г. N 139-ФЗ, от 11 ноября 2003 г. N 147-ФЗ, от 11 ноября 2003 г. N 148-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 163-ФЗ, от 5 апреля 2004 г. N 16-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ, определением Конституционного Суда РФ от 14 января 2003 г. N 129-О, Федеральными законами от 23 декабря 2003 г. N 178-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ).
Если покупатель может обосновать источник своих денежных средств, то не стоит цепляться за сложившийся на рынке обычай оформлять приобретение по нормативной цене.

См. ст.ст. 208, 210, 220, 224 НК РФ

Продавцу с покупателем стоит сесть за стол переговоров и, спокойно обсудив все условия, выяснить наличие такой возможности. Как правило, всегда возможен компромисс, вплоть до уплаты покупателем за продавца этого самого подоходного налога, причем это может быть даже зафиксировано в договоре. При сегодняшнем размере подоходного налога, а это 13% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., если продавец владеет недвижимостью меньше пяти лет, это не так много. Даже если это и много, то стоит подумать, сколько вы потеряете денег, если договор будет расторгнут. Безопасность сделки тоже стоит денег.
Если посчитать риски для вышеприведенного примера с участком под Звенигородом, то станет ясно: риск составляет $994 800, а безопасность стоит $130 000. Сравните эти суммы. Это положение верно для любой сделки с земельными участками. На сегодняшний день нормативная цена земли в нашей стране ничтожно мала, а рыночная стоимость зашкаливает. При этом история практически любого земельного участка не отличается особенной чистотой. Обезопасьте себя, потому что срок давности по сделкам с недвижимостью в определенных случаях может достигать 10 лет. Вы готовы 10 лет жить под дамокловым мечом?

Часть III. Квартиры в новостройках

Глава 17. Инвестиционный проект

Все больше и больше людей не хотят удовлетворяться старым жилым фондом, проржавевшими коммуникациями, пятиметровыми кухнями, прихожими величиной с гроб и прочими "прелестями" советского жилого строительства. Почему-то (вот странные люди, правда?) все предпочитают двадцатиметровую кухню-столовую, два санузла, холл вместо прихожей и керамические трубы последнего поколения.
Новостройки, такие робкие и малочисленные до середины 90-х, стали неотъемлемой частью рынка, причем очень серьезной его частью. Доля новостроек в общем объеме рынка в Москве составляет до 50%, в Подмосковье - до 35%. Количество граждан, находящихся в стадии приобретения новостройки, очень велико, а потенциальных новостройщиков еще больше. Старый жилой фонд ветшает с каждым годом. У государства на любом уровне не хватает средств ремонтировать старое, поэтому спрос на новое жилье будет достаточно стабильным, тем более что строительство жилой недвижимости - очень выгодная сфера деятельности, из которой компании по своей воле не уходят.
В настоящее время приобретение новостроек сдвинулось по фазе относительно процесса строительства. В период 1995-1998 г. покупатели ждали до госкомиссии, несколько позже - до возведения последнего этажа, в период 2001-2002 г. - до середины дома, сейчас продажи идут даже не с уровня котлована, а с момента огораживания стройплощадки, а по некоторым объектам - и того раньше.
Однако правовая база приобретения новостроек на стадии строительства так же темна и загадочна, как и в середине 90-х. Дело в том, что в России отсутствует федеральное законодательство, регулирующее этот процесс. Есть всего два закона, которые хоть как-то за уши можно притянуть к данному процессу. Это Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 2 января 2000 г. N 22-ФЗ) и до сих пор частично действующий Закон РСФСР от 6 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", смысл (но не буква) которых заключается в том, что каждый вложивший деньги в инвестиционный проект при его реализации должен получить в конечном результате долю, пропорциональную вложенным средствам.
Вот на такой зыбкой правовой основе зиждется многомиллиардная инвестиционно-строительная деятельность в России. Субъекты Федерации вправе заполнять пробелы федерального законодательства своими актами. Но субъектов 89, и при этом каждый - кто в лес, кто по дрова.
Исполнительные органы в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Калининградской области активно пользуются понятиями "инвестиционный проект", "инвестиционный объект", "инвестиционный контракт", "договор соинвестирования", но при этом ни один из этих субъектов Федерации не издал именно закона, определяющего эти понятия, а также закрепляющего права участников инвестиционно-строительного рынка. Московская городская и Московская областная Думы, Питерское Законодательное собрание и другие молчат, потому что закон, единожды вступив в силу, потребует, чтобы ему соответствовали и нормативные акты исполнительных органов. Исполнительные же органы пользуются этими терминами исходя из понимания их обществом и рынком, так сказать, из "обычаев делового оборота", что позволяет им в любой момент поменять правила игры, издав какой-нибудь новый нормативный акт.
Но рынок не стоит на месте, он сам, не дожидаясь законодателя, создает правовые схемы, сам пытается их увязать с действующим законодательством. Исходя из уже упомянутого Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации...", Гражданского кодекса РФ и сложившейся практики, в самом идеализированном варианте инвестиционное строительство жилья должно было бы выглядеть так:
1. Субъект Федерации или муниципальное образование в лице своего исполнительного органа издает нормативный акт (постановление, распоряжение и т.д.) о предоставлении застройщику конкретного земельного участка для строительства жилья. В этом же акте оговаривается, сколько жилья имеет право построить застройщик, в какие сроки, а также какой частью в будущем объекте застройщик вправе распорядиться самостоятельно, а какую он должен отдать за то, что вообще строить разрешили.
2. Застройщик заключает инвестиционный контракт с субъектом Федерации или муниципальным образованием. В этом контракте более детально определяется и сам будущий объект, и все действия вокруг него.
3. Застройщик (он же инвестор) строить только на свои деньги не собирается (это невыгодно, да и не всегда у него есть столько денег), поэтому он привлекает денежные средства третьих лиц, которым обязуется вернуть эти деньги площадью в построенном объекте. Заключается договор соинвестирования между застройщиком-инвестором и третьим лицом, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо.
4. Объект строится, сдается приемочной комиссии, все участники инвестиционного процесса - субъект Федерации или муниципальное образование, застройщик-инвестор, третьи лица, вложившие свои средства в строительство объекта, - подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и протокол о распределении площади пропорционально внесенным средствам.
5. Все участники инвестиционного процесса направляются в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где регистрируют свои права собственности на части этого построенного объекта.
И если бы эта схема работала именно в таком виде, то юристы кричали бы: "Ура!" - и убеждали бы своих клиентов, что нет ничего безопаснее и прозрачнее новостроек.
Но рынок есть рынок, инвестиционно-строительные компании работают, к сожалению, не для повышения нашего с вами уровня благосостояния и улучшения наших жилищных условий, а исключительно ради извлечения прибыли. Вышеописанная схема действительно исключительно прозрачна, поэтому прибыль спрятать некуда. Она остается вся на поверхности, и с нее надо платить налоги. Этого компании не любят. Поэтому схема начала усложняться, обрастать дополнительными участниками и условиями, которые позволили бы не только спрятать прибыль, но и сделать ее еще больше. В результате всех изобретений, пропуская промежуточные этапы развития, схема инвестиционного строительства жилья выглядит так:
1. Субъект Федерации или муниципальное образование, являющиеся собственниками земли, в лице своего исполнительного органа издают нормативный акт о предоставлении уже заказчику конкретного земельного участка для строительства жилья. При этом отдельной строкой вводится инвестор - еще одно лицо. В этом же акте оговаривается, сколько жилья имеет право построить заказчик, в какие сроки, какой частью в будущем объекте заказчик вправе распорядиться самостоятельно, какой частью сможет распорядиться инвестор, а какую часть они должны будут отдать за право строительства на этом участке.
2. Заказчик, инвестор и собственник земли заключают инвестиционный контракт. В этом контракте определяются сам будущий объект, права и обязанности сторон, а также тот объем, который каждая из сторон получит по результатам строительства.
3. Вот здесь и начинается самое интересное.

-----------------T-----------------------T------------------------------¬
¦3А. ¦3Б. Заказчик реально в¦3В. Инвестор вкладывает свои¦
¦Собственник ¦процессе ничего не¦деньги и начинает искать¦
¦земли ждет¦делает, он есть лицо,¦деньги третьих лиц ¦
¦окончания ¦за которым до окончания¦ ¦
¦строительства ¦строительства числится¦ ¦
¦ ¦земельный участок ¦ ¦
+----------------+-----------------------+------------------------------+
¦ ¦3Б1. Если заказчику¦3В1. Инвестор может получить¦
¦ ¦нужны квартиры именно в¦кредит в банке, фактически, но¦
¦ ¦этом объекте, то он¦не юридически, заложив банку¦
¦ ¦терпеливо ждет¦права на будущие квартиры из¦
¦ ¦окончания строительства¦своей доли. Оформляется это¦
¦ ¦ ¦договором соинвестирования.¦
¦ ¦ ¦Если инвестор кредит вернет,¦
¦ ¦ ¦то этот договор уничтожат, как¦
¦ ¦ ¦будто его и не было. Если не¦
¦ ¦ ¦вернет, то такой договор¦
¦ ¦ ¦заработает и у банка возникнут¦
¦ ¦ ¦права на проинвестированные им¦
¦ ¦ ¦квартиры ¦
+----------------+-----------------------+------------------------------+
¦ ¦3Б2. Если заказчику¦3В2. Инвестор может отдать¦
¦ ¦нужны деньги, то он¦крупному оптовику большой¦
¦ ¦начинает фактическую¦пакет квартир по более низкой¦
¦ ¦продажу будущих квартир¦цене по договору¦
¦ ¦по договорам уступки¦соинвестирования, сразу¦
¦ ¦права ¦получив деньги, необходимые¦
¦ ¦ ¦для строительства. Для¦
¦ ¦ ¦получения прибыли инвестором¦
¦ ¦ ¦эти квартиры потеряны, но он¦
¦ ¦ ¦возместит это на оставшихся ¦
+----------------+-----------------------+------------------------------+
¦ ¦ ¦3В3. Инвестор может начать¦
¦ ¦ ¦привлечение средств конечных¦
¦ ¦ ¦потребителей - физических лиц.¦
¦ ¦ ¦Это максимальная доходность¦
¦ ¦ ¦для инвестора, но физические¦
¦ ¦ ¦лица в большом объеме¦
¦ ¦ ¦собираются медленно, а деньги¦
¦ ¦ ¦на стройку нужны быстро ¦
+----------------+-----------------------+------------------------------+
¦ ¦ ¦3В4. Инвестор может отдать¦
¦ ¦ ¦часть квартир на реализацию¦
¦ ¦ ¦крупному риэлтерскому¦
¦ ¦ ¦агентству, которое быстрее¦
¦ ¦ ¦работает с физическими лицами¦
¦ ¦ ¦за счет разветвленной сети¦
¦ ¦ ¦продаж. Иногда агентства¦
¦ ¦ ¦выступают и крупными¦
¦ ¦ ¦оптовиками ¦
+----------------+-----------------------+----------T---------T---------+
¦ ¦ ¦3Г. Банк¦3Д. ¦3Е. ¦
¦ ¦ ¦может ¦Крупный ¦Риэлтер ¦
¦ ¦ ¦начать ¦оптовик ¦начинает ¦
¦ ¦ ¦продажу ¦начинает ¦продажу ¦
¦ ¦ ¦полученных¦продажу ¦передан- ¦
¦ ¦ ¦квартир ¦оплачен- ¦ных на¦
¦ ¦ ¦ ¦ных ¦реализа- ¦
¦ ¦ ¦ ¦квартир ¦цию ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦квартир ¦
¦ ¦ +----------+---------+---------+
¦ ¦ ¦3Физ. Конечный потребитель¦
¦ ¦ ¦приобретает право на квартиру¦
¦ ¦ ¦по договору соинвестирования ¦
L----------------+-----------------------+-------------------------------

Итак, на рынке одновременно может оказаться не меньше пяти игроков, продающих разные квартиры, но из одного объекта, это: 3Б2., 3В., 3Г., 3Д., 3Е. У всех у них разные договоры или цепочка договоров, связывающая их с первоначальным инвестиционным контрактом. При этом 3Г., 3Д., 3Е. могут еще удлинить цепочку, разбив свои пакеты и передав их более мелким оптовикам. В таком случае звеньев в цепи договоров станет больше, да и игроков на рынке тоже. К тому же и банков, и крупных оптовиков, и риэлтеров у инвестора может быть несколько, и все на разных условиях. Каждое звено в цепочке добавляет к первоначальной цене свою дельту - свою прибыль. Поэтому и стоимость, и юридическая чистота новостройки зависят от длины цепочки.
4. Объект строится, сдается приемочной комиссии.
На этом этапе возникает еще одна разновидность договора - договор уступки права. Поскольку соинвестирование - это вложение денег в процесс строительства, а на данном этапе строительство уже закончено, но квартиры еще не все проданы, то уступаются права на уже вложенные средства. Никто из участников не желает дожидаться следующего этапа, потому что если он наступит, то непроданные квартиры придется оформлять в собственность того, у кого они в этот момент "зависли". Для юридических лиц это не очень-то выгодно - налог на имущество, да и при продаже уже собственности придется еще и с НДС расстаться, а это 18% как-никак.
5. Все участники инвестиционного процесса - собственник земли, заказчик, инвестор, третьи лица, вложившие свои средства в строительство объекта, - подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и протокол о распределении площади пропорционально внесенным средствам.
6. Все участники инвестиционного процесса направляются в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где регистрируют свои права собственности на части этого построенного объекта.
В результате всех этих упражнений вокруг одного объекта цепочки его прохождения до конечных потребителей могут приобрести следующий вид.

§ 1. Договоры приобретения новостройки на этапе строительства

Множество компаний, работающих уже достаточное время в этом секторе рынка, будучи ограничены практически только собственной совестью, изобрели за время своего существования множество схем работы с физическими лицами, основанных на самых разных видах договоров. Это могут быть договоры:
- соинвестирования,
- долевого участия,
- простого товарищества,
- совместной деятельности,
- предварительные купли-продажи,
- подряда,
- полного товарищества,
- членства в кооперативе,
- займа,
- услуг,
- страхования,
- купли-продажи векселя,
- и т.д.
Физическому лицу любым из участников рынка они могут быть предложены в самых различных комбинациях. Распространены, например, такие варианты:
- соинвестирование плюс страхование плюс услуги,
- предварительная купля-продажа плюс купля-продажа векселя плюс услуги.
Перебрать все комбинации и риски, связанные с ними, невозможно. Автору хотелось бы остановиться на тех видах договоров и комбинаций из них, которые постановлениями Пленума Верховного Суда РФ признаны неупотребимыми, хотя и продолжают встречаться на рынке. Применение таких договоров или комбинаций из договоров не влечет за собой ответственности компании, предложившей вам заключить такие договоры, но эти договоры не порождают правовых последствий, т.е. в результате их заключения вы не приобретаете никаких прав.
Так, неправомочным признано применение договора долевого участия в строительстве к физическому лицу. Уже из названия договора следует равность сторон. Верховный Суд, рассмотрев практику подобных договоров, постановил, что их участники должны участвовать в строительстве не только денежными средствами, но и совершением каких-либо действий. А какое действие может совершить для стройки физическое лицо? Принести два кирпича?
Кроме того, в Обобщении практики за 1999-2001 гг. Верховного Суда РФ была установлена невозможность заключения предварительного договора купли-продажи на объект, часть объекта, квартиру в объекте, который еще не сдан в эксплуатацию, т.е. не существует с юридической точки зрения.

Верховный Суд Российской Федерации "Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов" (извлечение)

Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры: а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества: (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Продажа недвижимости может осуществляться только собственником: Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
...договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является ни договором купли-продажи, ни предварительным договором.
На сегодняшний день наиболее соответствующим сути процесса является договор соинвестирования, хотя у него для конечного потребителя имеются существенные минусы - это гражданско-правовой договор, поэтому Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителя" (в редакции Федеральных законов от 9 января 1996 г. N 2-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196-ФЗ) действует в защиту соинвестора через раз.
Договор соинвестирования сводится к следующему - если мы вместе собираемся строить дом и у нас кончились деньги или напились и загуляли строители, то спросить не с кого, кроме нас самих. Формально, по договору соинвестирования, покупатель-соинвестор с застройщиком тоже строят вместе, только покупатель обязуется дать деньги, а застройщик обязуется строить.
Конечно, хотелось бы, чтобы при заключении подобного рода договоров компании учитывали пожелания граждан. Но сейчас на рынке ситуация складывается так, что приобретатель в ответ на высказанные пожелания слышит: "Не хотите, не подписывайте, другой подпишет, а у нас такая форма, и менять мы ничего не будем". Заставить вы их не можете, поэтому никогда не подписывайте договор сразу. Прочтите сначала проект. Даже если вам будут говорить, что квартира уйдет через два часа, не спешите, это не последняя квартира в Москве, а вот деньги у вас могут быть и последними. Заключая подобный договор, необходимо обратить внимание на обязательное наличие в договоре следующих условий.
Во-первых, договор должен содержать точную идентификацию строящегося объекта, включающую строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта.
Вы должны быть точно уверены и вам должны это доказать с документами в руках, что по заключаемому с вами договору вам обещают построить именно то, что вы хотите купить. Расхождение рекламы с реальностью - очень распространенное явление.
Во-вторых, в договоре должно содержаться последовательное перечисление правовых оснований заключения такого договора:
- распорядительного акта субъекта Федерации или муниципального образования о предоставлении конкретного земельного участка для строительства жилья конкретному заказчику (застройщику, инвестору);
- договора аренды конкретного земельного участка на период проектирования и строительства;
- инвестиционного контракта между субъектом Федерации или муниципальным образованием и заказчиком (застройщиком, инвестором) на строительство конкретного объекта;
- всех договоров, последовательно возникавших в цепочке, включая последнее звено, у которого вы и приобретаете интересующую вас квартиру.
Все перечисленные в договоре документы должны быть вам (по вашему запросу) предоставлены на изучение в копиях. Если документы вам отказываются предоставлять, поворачивайтесь и уходите, риск слишком велик, а жулики в нашей стране встречаются достаточно часто. Чем длиннее цепочка, тем больше ваш риск. Получив проект такого договора в руки, не ленитесь, позвоните всем членам цепочки, проверьте наличие таких договоров. Ведь ваши деньги заработаны вами, не дарите их проходимцам.
В-третьих, должна быть указана точная сумма, которую вы обязуетесь проинвестировать в данный объект. Никаких размытых формулировок вроде той, что сумма будет установлена сторонами по результатам строительства, быть не должно. Единственным отклонением может быть закрепление инвестиционной стоимости 1 кв.м вашей будущей квартиры. В этом случае в договоре могут содержаться положения о том, что если метров потом по результатам обмеров БТИ будет больше, чем по договору, то вы доплатите по фиксированной ставке, если меньше, то эти деньги по той же ставке вам вернут.
В-четвертых, в договоре обязательно должен быть указан срок сдачи объекта в эксплуатацию, а также срок, за который должны быть собраны и поданы на государственную регистрацию ваших прав все необходимые документы.
В противном случае Свидетельства о праве собственности на свою новую квартиру вы можете ждать года два, а может быть, и больше. Есть в Москве прецеденты.
В-пятых, если у компании, с которой вы заключаете договор, не прописана в отношении вас никакая ответственность, то это плохо.
В-шестых, если договор не содержит положения об оформлении квартиры в собственность, можете уходить. Сами вы собственность будете регистрировать несколько лет с весьма неопределенным результатом.

Глава 18. Кредиты под инвестиционную недвижимость

Удивительно, но жить в новых квартирах хочется всем, и немедленно, - это с одной стороны. Новостройки дороги, пока всю сумму целиком накопишь, жизнь пройдет - это с другой стороны. Чтобы привести обе стороны этой проблемы к взаимоприемлемому консенсусу, сплавить их в ленту Мебиуса, чтобы они обе оказались с одной стороны, существуют банковские кредиты, направленные на приобретение квартир в новостройках.
Поначалу банки кредитовали новостройки так же, как квартиры вторичного рынка. Они дожидались, пока девелопер оформит квартиры на себя или на своих доверенных лиц, а потом кредитовали покупателя под обыкновенную сделку купли-продажи (так, как это описано в гл. 5 § 2 "Залог", вариант N 4Б).
С ростом количества квартир, реализуемых на этапе строительства, эта схема начала приходить в упадок. Практически все квартиры к концу строительства оказывались проданы, разница между кредитованием новостроек и "вторичек" исчезла. А количество граждан, желающих купить жилье в новостройке в кредит, выросло.
Банки, очень осторожные по своей природе, не сразу перестроились на кредиты для не оформленных в собственность объектов. Банки можно понять, они не являются благотворительными организациями, а зарабатывают деньги, в том числе и на предоставлении кредитов. Чтобы не потерять деньги, выданные в кредит, их возврат должен быть чем-то обеспечен. В новостройках на стадии строительства такого обеспечения нет и быть не может, потому что с юридической, а иногда и с физической точки зрения никакого объекта еще нет. А будет ли он? Количество заброшенного недостроя только в одной Москве - достаточное основание для вполне оправданного сомнения банков.
Пока банки сомневались, их обогнали инвестиционно-строительные компании, которые начали продавать свои квартиры в рассрочку. Это, конечно, не совсем кредит, да и рассрочки обычно не превышают одного года. Но все-таки не вся сумма сразу, а значит, количество потенциальных покупателей возрастает.
Вариантов фактических рассрочек множество. Их называют разными словами, укутывают в разные юридические одежды.
1. Бывает простая, "честная" рассрочка, когда в договоре так и пишется: "Оплата производится в рассрочку, до такого-то числа - столько-то, а к такому-то числу - еще столько".
2. Программа "Накопи и живи", позволяющая покупателю вкладывать деньги непосредственно в строительство - после того, как накоплена и выплачена какая-то первоначальная доля (обычно около 30%) ее стоимости.
Возможность накопить нужную сумму денег реализуется через суммы ежемесячных выплат. Покупатель может переехать в новую квартиру, выплатив первоначальную долю, а оставшуюся часть суммы можно будет вносить частями в течение нескольких лет.
Процесс накопления разбивается на два этапа: сначала набирается первоначальная доля, потом выбирается квартира из тех, которые строит и продает компания, предлагающая эту программу, потом - остальные деньги.
Купленное жилье находится в залоге у компании до полной выплаты его стоимости.
3. Вступление в коммандитное товарищество (товарищество на вере).
Заключив с товариществом договор вклада и получив соответствующее Свидетельство, вкладчик начинает копить сумму, равную стоимости квартиры. Сумма минимального вклада не ограничена.
Вклад вносится в рублях, но хранится в валютном эквиваленте, по курсу, который устанавливает Центральный банк России в день взноса. Это условие фиксируется договором вклада.
Ежегодно по итогам финансового года каждый вкладчик получает дивиденды, но не на долларовый эквивалент вклада, а на вложенные рубли. Если вкладчик захочет забрать свои деньги, они будут снова переведены в российские рубли, по последнему курсу, установленному на день подачи заявления.
Накапливая на квартиру, вкладчик вносит деньги в режиме, установленном договором. Если его материальные возможности дали сбой или он раздумал покупать квартиру, то по окончании срока договора (который заключается на год, а потом продлевается неограниченное количество раз по желанию вкладчика) он может выйти из товарищества и получить все свои деньги - с дивидендами, по курсу доллара на этот момент.
Каждый вкладчик, накопивший стопроцентную стоимость квартиры, получает при ее покупке скидки. Чем больше времени он был вкладчиком, тем больше льгот.
Видя рост продаж в новостройках, рвущуюся к небу доходность этого бизнеса, провожая жадным взглядом проплывающие мимо их кармана средства, банки дрогнули и начали кредитовать приобретение новостроек. Но поскольку это банки, то они постарались максимально себя обезопасить.
Кредиты под приобретение квартир в новостройках выдают далеко не всем. Заемщикам кажется, что это связано только с их личными качествами и их кредитоспособностью. Нет, это еще связано с тем, в каком объекте вы собрались покупать квартиру.
Если банк прекрасно знает компанию, строящую ваш дом, сам ее кредитует, представляет реальные сроки строительства, да и еще и сам вложил деньги в часть квартир в этом же доме, то получить кредит для покупки такой квартиры проще.
Если вы собрались покупать квартиру у компании, которая строит свой первый дом, не поддерживает с этим банком никаких отношений, то проблем с получением кредита будет гораздо больше.
Если вы покупаете квартиру у компании, которая не первый раз не соблюдает сроков строительства, плохо возвращает кредиты (а банковское дело - это одна большая деревня, все знают про необязательных заемщиков), имеет претензии властей, то под такую квартиру вы не получите и полушки.
Конечно, еще влияет на выдачу кредита ситуация на стройплощадке: на каком этапе находится строительство. Если это нулевой цикл, дело обстоит сложнее, если до госприемки остались считанные дни - проще. Чем ближе Свидетельство о собственности и момент залога квартиры, тем сговорчивее банки.
Обычно компании-застройщики или крупные оптовики сразу говорят покупателю, с каким банком они работают и выдает ли этот банк кредиты под эту новостройку. Это обеспечивает им быструю продажу. Но они должны идти навстречу кредитующему их покупателей банку и заключать договоры в соответствии с требованиями банка.
Например, ряд инвестиционно-строительных компаний, зная, что их покупатель расплачивается деньгами банка, взятыми в кредит, вставляет в договоры соинвестирования обязательства передать Свидетельства о государственной регистрации права не покупателю, а банку, чтобы тот мог заставить покупателя заключить договор залога. Вообще-то в договоре соинвестирования не обязательно указывать ни источник денег, ни обязанность покупателя совершить какие-либо действия с квартирой в дальнейшем. В конце концов это дело покупателя... Но банки... Но кредит... Вот и обрастают договоры соинвестирования подробностями, вмещающими половину Гражданского кодекса РФ и программу жизни покупателя на ближайшие 10 лет.

§ 1. Залог инвестиционной недвижимости

Различные банки решают проблему обеспечения кредита, выданного под приобретение новостройки, по-разному.
Наиболее распространен метод, когда и в кредитном договоре, и в договоре соинвестирования, и везде, где только можно, указывается обязанность заемщика (он же покупатель) заключить договор залога с банком в ту же минуту, как только он зарегистрирует свои права на квартиру.
Есть банки, которые требуют, чтобы до момента окончания строительства подлинник договора соинвестирования находился у банка, который проконтролирует регистрацию прав на квартиру.
Есть банки, требующие договора уступки прав по договору соинвестирования, в качестве страховки на период строительства. Перед регистрацией такой договор уничтожается.
Много есть фокусов.
По большому счету если вы берете кредит и честно собираетесь его исполнять, то для вас нет разницы, какую схему придумает банк ради своего спокойствия. Все эти схемы в равной степени не соответствуют законодательству. Пока нет объекта, не может быть залога. Значит, кредит на этой стадии - просто кредит. Будет принято новое законодательство об ипотечном кредитовании в новостройках, вот тогда и поговорим с банками о залоге. А пока берите кредит, если дают, время всех рассудит.

Глава 19. Получение инвестиционной недвижимости в собственность

Особенностью новостроек является очень долгий процесс оформления ваших прав собственности на приобретенную вами квартиру. От момента сдачи дома в эксплуатацию до момента получения вожделенного Свидетельства о государственной регистрации может пройти от полугода до нескольких лет.
Большинство компаний-застройщиков после сдачи дома в эксплуатацию (а некоторые - и до) выдают своим покупателям ключи, подписывают с ними передаточный акт и разрешают начинать ремонт. В этом щедром жесте зарыта большая и жирная собака. Все дело в том, что до государственной регистрации ваших прав на эту квартиру ее просто не существует, а значит, не существует и вашего ремонта. Представим, что по какой-либо причине ваши права на квартиру не зарегистрировали, а вы уже сделали полный ремонт квартиры, которой нет. Если шанс вернуть деньги, уплаченные вами по договору соинвестирования, еще существует, то шансов вернуть деньги, вложенные в ремонт воздушного замка, - нет.
Пример из реальной практики.
Компания ОАО РАО "Роснефтегазстрой" (РНГС) строила 23-этажный жилой дом по строительному адресу: Москва, Ленинский проспект, владение 77-79. Не достроила, устала, переуступила свои права по контракту компании ЗАО "Роснефтегазинтерстрой", которая строила дальше и продавала. В своей "благородной" рассеянности она продала все квартиры в этом доме, в том числе и те, которые по условиям инвестиционного контракта, заключенного с Москвой, должны были отойти префектуре Юго-Западного административного округа в счет предоставления земельного участка под застройку. При этом продала два раза, сначала пакетом из нескольких квартир по договору о привлечении финансовых средств на строительство жилого дома компании ЗАО "Фирма "Инэкотех", а потом отдельно каждую квартиру из этого пакета - физическим лицам.
Префектура об этом не знала и спокойно ждала, когда будет построен и сдан в эксплуатацию дом, а ей будут выделены в нем соответствующие квартиры, которые были точно определены (вплоть до номеров) еще при подписании инвестиционного контракта.
Граждане покупали в доме квартиры, радовались быстрым темпам строительства. Молодой человек Карен К. в начале 2001 г. приобрел в этом доме по договору соинвестирования большую красивую пятикомнатную квартиру на 12-м этаже. В договоре соинвестирования в п. 4.1.8 русским языком было написано, что компания ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" "подтверждает, что права на квартиру принадлежат исключительно ЗАО "Роснефтегазинтерстрой", квартира свободна от прав третьих лиц, в споре не состоит, договоры, аналогичные настоящему, в отношении квартиры не заключались, а заключенные - расторгнуты на дату подписания настоящего договора. Возможные претензии третьих лиц на квартиру будут решаться ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" самостоятельно и за его счет". При этом факт того, что эта квартира должна отойти и префектуре ЮЗАО, и ЗАО "Фирма "Инэкотех", от Карена К. скрыли. Скрыли от него и то, что на момент заключения с ним договора в Арбитражном суде города Москвы уже больше года рассматривалось исковое заявление ЗАО "Фирма "Инэкотех" по поводу нескольких квартир, в том числе и этой.
Дом сдан, ему присвоен "милицейский" окончательный адрес: Москва, Ломоносовский проспект, дом 7, корпус 5. Покупателям раздали ключи и разрешили начинать ремонт. Карен К. вложил в ремонт сумму, равную половине стоимости этой квартиры, - широкая душа. Почти одновременно с окончанием его ремонта префектура ЮЗАО потребовала передачи причитающихся ей квартир. Компания "РНГС" и ЗАО "Роснефтегазинтерстрой" начали "тянуть кота за хвост". Префектура тоже подала в суд, а в качестве обеспечения своих требований потребовала наложить арест на спорное имущество. Суд обеспечительные меры префектуры удовлетворил, и государственная регистрация прав собственности в доме повисла в воздухе. Суд принял решение - передать префектуре полагающиеся квартиры, а обманутым покупателям вернуть уплаченные ими деньги.
- А стоимость ремонта? - спросите вы.
- А никакого ремонта не было, - сказал суд, - Объекта еще не существовало, значит, и ремонтировать было нечего.
В этом случае, наверное, следует предположить, что у Карена К. были галлюцинации, но уж больно дорогостоящие...
Про то, как несчастный Карен К. получал с компании "РНГС" свои законные деньги, можно снимать приключенческий боевик с засадами, погонями, эмоциональными разговорами, романом с доверенной секретаршей и многочасовой битвой с юристом компании. Часть денег отдали. Все остальное еще впереди.
Чтобы никогда не попадать в ситуацию Карена К., вам при приобретении новостройки на стадии строительства необходимо, заключая договор соинвестирования, требовать у лица, с которым вы заключает этот договор, предварительный протокол поквартирного распределения. Этот документ может называться и как-то иначе, но суть его заключается в том, что основной инвестор-застройщик и субъект Федерации или муниципальное образование, являющиеся собственниками земли, в лице своего исполнительного органа определили, какими будущими квартирами распоряжается инвестор, а какие квартиры составят государственную (муниципальную) долю.
С чисто правовой точки зрения безопасность ваших вложений в новую квартиру начинается с момента государственной регистрации ваших прав на нее. Как бы вам ни хотелось поскорее начать ремонт, поскорее его закончить и поскорее въехать в эту квартиру, наберитесь терпения.

Глава 20. Налогообложение инвестиционной недвижимости и сделок с ней

Инвестиционная деятельность физических лиц в Российской Федерации налогами не облагается. Пока идет строительство дома, в котором вы приобрели квартиру, заключив договор соинвестирования, никаких налогов с сумм, вложенных в строительство своего нового жилья, вы платить не должны и объяснять никому ничего - тоже.
Если вы, заключив договор соинвестирования, переуступили кому-нибудь права на него до момента подписания акта о распределении площадей между участниками инвестиционного проекта, то вам придется заплатить подоходный налог с разницы между той суммой, которую заплатили вы, заключая договор соинвестирования, и той суммой, которую заплатили вам, когда вы этот договор перепродавали. Если и договор соинвестирования, и договор уступки были по одной цене, то никаких налогов не возникает.
Когда ваш дом построят, сдадут в эксплуатацию, а вашу квартиру зарегистрируют и вы получите Свидетельство о государственной регистрации прав, только с даты, которая будет указана в Свидетельстве как дата "внесения регистрационной записи N такой-то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у вас возникнет обязанность платить налог на недвижимое имущество, а также заплатить подоходный налог с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Данная сумма исчисляется из стоимости вашей квартиры, указанной в договоре соинвестирования.
Только с момента государственной регистрации права собственности на вашу квартиру у налогового органа появляется право спросить вас об источнике денежных средств для приобретения этой квартиры.
Если вы купили эту квартиру в кредит, то на такой вопрос так и отвечаете: в кредит, и показываете кредитный договор.
Если ваши декларированные доходы за последние несколько лет по сумме равны стоимости квартиры, указанной в договоре соинвестирования, то смело говорите: посмотрите мои налоговые декларации за последние 3, 4, 5 лет или сделайте запрос в мою бухгалтерию о моей заработной плате.
Если у вас не получаются предыдущие варианты ответа, то вам имеет смысл проконсультироваться со специалистом. Как правило, квартиры стоимостью до $70-80 тыс. не интересуют налоговые службы. Если они начнут проверять такое количество квартир, то больше ничем заниматься не смогут. Впрочем, никогда не стоит исключать наличие у вас персонального "доброжелателя", который постарается привлечь внимание налоговых служб именно к вашей личности и к вашей квартире. Поэтому вы должны быть готовы дать любой службе, вплоть до парагвайской разведки, исчерпывающие объяснения по поводу происхождения у вас любых средств еще до момента вступления в собственность.

Глава 21. Лирическое отступление: реклама новостроек в Москве

Рекламный рынок новостроек сформировался относительно недавно - заметная реклама новостроек стала наблюдаться лишь с конца 1997 г., да и та слегка замерзла на время кризиса 1998-го.
Если вы соберетесь приобретать новостройку, то вас будет окружать реклама на всех видах. Отнеситесь к ней внимательно и критически. Не питайте иллюзий - бумага, фанера, забор и радио с телевидением все стерпят. А привлекать застройщика, риэлтера, инвестора к ответственности за недобросовестную рекламу у вас вряд найдутся силы, время и деньги.
1. Необходимо помнить:
1А. Инвестиционное строительство - зона повышенного финансового риска.
Несмотря на многочисленные заявления застройщиков об отсутствии риска в инвестиционном строительстве, задержки в сдаче дома в эксплуатацию, замораживание строительства на неопределенный срок, проблемы и сложности с оформлением квартир в собственность - явления чрезвычайно распространенные. Сегодня в Москве и Подмосковье нет практически ни одного объекта, который был сдан в срок, указанный в рекламе. Риск потери вложений и проблем с получением прав собственности почти прямо пропорционален заявленной цене на начальном этапе строительства. Если цена ощутимо ниже среднерыночной в этой категории домов, то и вероятность возникновения неприятностей серьезно возрастает.
Кроме риска, связанного с чисто строительными и оформительскими проблемами, существует риск напасть на фирму, беззастенчиво прокручивающую ваши средства. Эти фирмы фактически являются "строительными пирамидами". Собрав деньги за квартиры с соинвесторов, они затягивают сроки строительства, совершенно не торопятся строить, наживаются на беспроцентной "прокрутке" ваших средств. При расторжении договора они возвращают рублевую сумму по не выгодному для вас курсу, причем обязательно с удержанием штрафных санкций за досрочное расторжение вами договора. Как ни странно, но о намерениях таких, с позволения сказать, "застройщиков" часто становится понятно уже из названий их фирм. Как правило, они содержат слова "финансы", "консалтинг" или "инвестиционный фонд". Однако привлечь таких жуликов и мошенников к ответственности практически невозможно.
1Б. Не попадайтесь на престижные термины.
Не доверяйте рекламным заявлениям об элитности района или дома, если вы человек средних доходов и квартиру выбираете исходя из своих реальных возможностей. Рекламные заявления не соответствуют действительности. Если вы не олигарх с собственным штатом юристов (а если вы читаете эту книгу, то скорее всего пока нет), по-настоящему элитный дом вам действительно не грозит. Элитное жилье начинается от 5-7 тыс. долл. США за квадратный метр при минимальном метраже в 150 кв.м, т.е. это составит от 700 000 до $1 000 000.
В Москве нет чисто элитных районов, особенно в центре. Рядом с безумно дорогими домами могут соседствовать дома старого коммунального фонда и как следствие - в соседях будут не только миллионеры и "звезды", но и бомжи, и алкоголики из дома напротив.
Конечно, с повышением налогов на недвижимость, а также по мере сноса и реконструкции старого фонда постепенно будут появляться элитные районы, но пока говорить об этом рано. Сам дом действительно может быть элитным, а вот район застройки вряд ли.
Элитных домов по разумной цене тоже не бывает - это нонсенс. А бесплатный сыр - только в мышеловках. Не строят элитных домов и в районах массовой застройки. Встретить в таком районе действительно элитный дом практически невозможно.
1В. Не попадайтесь на красивые наименования.
Для того чтобы выделиться из числа других новостроек, привлечь ваше внимание, застройщики присваивают своему детищу пышное, помпезное наименование. Но не думайте, что это название действительно будет сопровождать этот дом дальше во времени. Конечно, очень хочется, чтобы величественное название вашего дома жило в веках и затмило адрес дома. Чтобы любому таксисту достаточно было назвать "громкое имя". Такие дома есть - это названия, оставшиеся от СССР: "Дом на набережной", сталинские высотки. Но все-таки это народные, а не официальные названия. Как правило, злые московские языки не любят пафоса и быстро перекрещивают объекты. Впрочем, этим страдают и сами риэлтеры даже в период строительства и продажи дома. Так, известные "Алые паруса" в риэлтерской среде носят не самое звучное название: "Ужас на воде". Надо помнить, что официальные имена редко выживают.
Среди наиболее известных строительных названий можно встретить пафосные - те же "Алые паруса", "Триумф", "Эдельвейс", "Корона", "Созвездие".
Часто в рекламе встречаются названия, связанные с местоположением или с архитектурой дома: "Соколиное гнездо", "Дом в Сокольниках", "Тимирязевский", "Дом со львами".
Есть названия забавные, только непонятно, чем люди руководствовались при их выборе. Это "Нежинский ковчег" (ковчег вроде бы должен плыть), "Каменный цветок" (сразу вспоминается незабвенный Данила-мастер), "Помидор" (это который сеньор?), "Коттеджный поселок "Шервудский лес" (кто же там должен жить?), "Онегин" (наверное, там нужно устраивать дуэли?).
Бывает, что название присваивается, чтобы скрыть непривлекательный адрес строительства, например: "Проектируемый проезд, владение 7831" или "улица Газгольдерная".
Часто проявляется желание застройщика "приблизить" дом к Кремлю. Во многих рекламах новостроек указывается: "Дом расположен недалеко (в 5-20 минутах) от центра...", - но при этом почему-то предполагается движение на машине со скоростью не менее 150 км/ч. Или: "Дом расположен в 5 километрах от Кремля...", - что означает расстояние напрямую по карте. Забавно, когда "роскошный, элитный, шикарный, клубный дом, расположенный в трех светофорах от Кремля", оказывается в полутора километрах от МКАД.
При этом открытым остается вопрос: а так ли уж вам необходимо жить около Кремля? вы к Президенту на чаек после работы заглядываете? Нормальные средние люди работают, как правило, в совершенно другом месте, часто даже не в пределах Садового кольца.
2. В рекламных объявлениях выделяется еще два типа рекламы: реклама с ценой квадратного метра будущей квартиры и реклама без цены.
2А. Более или менее честная реклама - это реклама с ценой.
Она применяется обычно для объектов низшей и средней ценовой категории, в домах без дополнительной инфраструктуры (парковки, гаража, охраны и т.д.). Такая реклама позволяет более точно сориентировать вас по двум основным параметрам - местоположению и цене здания. Узнав об уровне цен, вы либо сразу откажетесь от таких вложений, либо запомните этот объект. Естественно, в такой рекламе кроме цены приводится и другая важная информация - срок сдачи дома, тип дома, прочие краткие сведения.
2Б. Реклама без цены - отсутствие какой-либо ответственности.
Реклама без цены обычно описательна и расплывчата. Она применяется, как правило, для объектов средней и высокой ценовой категории. В самой рекламе внимание обращается на особенности и прелести, например на подземный гараж, охрану, бассейн, сауну, фитнес-клуб, тренажерные залы, особенную отделку холлов, а также делаются попытки показать портрет будущего покупателя - папа, мама и двое очаровательных детишек. Нередки попытки показать, какие замечательные люди уже купили квартиру в этом доме. Вот он - олигарх, артист, фотомодель, предприниматель, спортсмен.
Реклама без цены часто проходит по категории имиджевой рекламы, направленной на создание у покупателей положительного и запоминающегося мнения о компании-застройщике. Нередко эта реклама приводит и к обратному результату - слишком много рекламы, слишком крутая компания, слишком дорогое жилье, или же заставляет задуматься: "Удобно ли нормальному человеку жить рядом с певцом или олигархом? Скорее всего там шумно, опасно и неудобно".
3. Место размещения рекламы как дополнительная информация.
Сегодня наличие собственного постоянно обновляемого сайта обязательно для любого серьезного застройщика. Отсутствие сайта уже очень показательно. В Интернете часто многое зависит от класса возводимого жилья, но для жилья средней ценовой категории Интернет - незаменимый источник информации. Обратите внимание на частоту обновления информации на сайте, на отражение хода строительства интересующего вас дома, на наличие реальной информации о застройщике (а не только хвалебной оды - "мы лучшие, гениальные, неповторимые"), на условия продаж.
4. Качество рекламы как показатель уровня работы застройщика.
Офис продаж, его состояние и качество его работы в определенной степени тоже является рекламой, с одной стороны, а с другой стороны - тестером. Обратите внимание на внешний вид и манеру общения менеджера по продажам, на время ожидания, на свои впечатления от офиса, на готовность предоставить любые документы и информацию по компании и проекту, на качество буклетов, на наличие макета объекта. Все это расскажет вам больше, чем любая реклама.
5. Не спешите.
Не идите за рекламой, как крысы за дудочкой небезызвестного крысолова. Реклама должна помочь вам в предоставлении полной и надежной информации, но не должна навязывать вам решение своим упорным преследованием. Цены на квартиры измеряются десятками тысяч долларов, поэтому не идите на поводу у "зацепившей" вас рекламы, не доверяйте свой выбор риэлтерской фирме. Проведите самостоятельное исследование предложения жилья, лично посетите стройки и офисы продаж, сравните несколько близких ценовых предложений и обратите внимание на ряд факторов, среди которых - цена и этап строительства, условия покупки, имидж и история компании, оформление офиса, работа менеджеров и т.д. Внимательно прочитайте историю строительства, выявите ключевую структуру - основного застройщика-инвестора - и постарайтесь купить квартиру непосредственно у него. Это несколько (но отнюдь не до конца) минимизирует ваши риски.

Часть IV. Внезапные новости

Отечественное право похоже на постоянно бурлящий котел, из которого что-нибудь все время выплескивается. Вот и на этот раз...
Пока готовилась эта книга (апрель-июнь 2004 г.), в Государственную Думу РФ был внесен и принят в первом чтении пакет из 27 законов (новых и изменений в существующие). Эти 27 законов могут серьезно изменить наши с вами отношения с недвижимым имуществом. Идеологически этот пакет подается как направленный на создание рынка доступного всем коммерческого жилья - новостроек. Отбросив идеологию, можно сказать: если этот пакет пройдет в редакции, принятой в первом чтении, серьезные изменения коснутся и существующего, уже находящегося в собственности "вторичного" жилья.
Предполагается принять:
- новые кодексы:
- Жилищный кодекс РФ,
- Градостроительный кодекс РФ;
- абсолютно новые законы:
- Федеральный закон "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания",
- Федеральный закон "О кредитных историях",
- Федеральный закон "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса",
- Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан";
- законы о внесении изменений в существующие кодексы:
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации",
- шесть Федеральных законов "О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации";
- законы о внесении изменений в существующие законы:
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
- два Федеральных закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной пошлине",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об организации страхового дела в Российской Федерации",
- один Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О плате за землю",
- остальные предложенные к принятию законы являются либо вводными, либо техническими, приводящими другие законы в соответствие с данным пакетом.
Основными постулатами грядущей реформы будут:
- отказ от контроля органов опеки над сделками с квартирами, в которых проживают несовершеннолетние, т.е. родители сами будут решать, что выделить своим милым детям и какую квартиру можно покупать;
- при продаже квартиры лишение права проживания в квартире граждан, не являющихся ее собственниками, без предоставления им другого жилья, т.е. автоматическое снятие с регистрационного учета всех "прописанных" после продажи квартиры;
- определение порядка признания прав добросовестного приобретателя;
- возмещение государством ущерба от потери права собственности добросовестным приобретателем в размере 1 000 000 руб.;
- сокращение до одного дня сроков предоставления информации о зарегистрированных обременениях на недвижимое имущество;
- приоритет данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним перед всеми остальными документами;
- возможность залога квартиры собственником без согласия всех совершеннолетних проживающих в квартире граждан, не являющихся ее собственниками;
- возможность оформления договора залога без нотариального удостоверения, т.е. экономия 1,5% от суммы залога;
- выселение из квартиры всех в ней проживающих без предоставления другого жилья в случае реализации договора залога на эту квартиру, т.е. при невозвращенном банковском кредите банк забирает квартиру, а проживающие идут куда хотят, т.е. вон;
- прекращение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. никаких очередей, бесплатных квартир и льготников больше не будет, хоть вас там десять человек - живите друг у друга на голове или зарабатывайте сами на новые квартиры;
- прекращение бесплатной приватизации, т.е. хотите государственную квартиру, в которой вы живете, сделать частной собственностью, платите государству за нее рыночную цену;
- прекращение льгот по налогообложению доходов, полученных от продажи приватизированных квартир, т.е. если вы продаете квартиру, которую сами приватизировали, платите налог с полной суммы, если вы продаете квартиру, которую купили, будет налоговый вычет;
- увеличение тарифов коммунальных платежей;
- создание единого банка кредитных историй, т.е. если кредит не возвращен или возвращался с нарушениями, об этом будет известно всем банкам и больше нарушитель никогда и ни у кого кредита не получит.
Анализ предлагаемого пакета законов этим не исчерпывается.
Все эти законы планируется принять до декабря 2004 г., с тем чтобы часть из них вступила в силу с 1 января 2005 г., а часть - в течение 2-3 ближайших лет. Хотя проекты законов явно не доработаны, но поправки в них будут скорее всего незначительными и все они будут приняты. Поэтому уже в 2005 г. часть этой книги придется переписывать заново, применительно к новым требованиям законов.
Единственное, чем вас можно утешить, так это фактом, что до января 2005 г. эта книга будет актуальна на все 100%, а после - на 98%.
И право собственности на недвижимость тоже никто не отменяет...

Заключение. Обращение автора к читателям

Дорогие читатели! Благодарю вас за завидное терпение, упорство и большой интерес, которые позволили вам добраться до конца этой достаточно специальной книги. Сейчас вы знаете о недвижимости гораздо больше, чем до того, как открыли первую страницу. Но нельзя объять необъятное, а недвижимость в России как раз и относится именно к этой категории.
Автор будет чрезвычайно благодарен, если читатели поделятся с ним их собственными примерами из практики и разрешат их использовать в его будущих работах.
Пишите мне по адресу: 107140, Москва, а/я 139, или mailto: nol@nc.ru, или звоните по телефону: +7 (095) 233-28-02.
Вы, конечно, поняли, дорогие читатели, что в этой книге есть свой подтекст. Внезапно свалившаяся на голову собственность в виде недвижимости требует профессиональных знаний для того, чтобы ею владеть без проблем, распоряжаться с выгодой и сохранить без потерь.
Многочисленные примеры, действующие правовые нормы и пространные комментарии автора позволят читателю самому разобраться, когда он сможет справиться один, а когда придется пригласить специалиста. Это, конечно, не относится к тем, кто книгу не покупал, а если случайно и прочел, то не понял, кто платит дважды.
Можно самим составить очень хороший документ, разобраться в партнере, защитить себя в суде или государственном учреждении, но нельзя приобрести сразу опыт, позволяющий видеть подводные камни там, где неискушенному глазу видится только гладь.
Если автор сумел довести этот подтекст до сознания читателя, можно считать, что его задача выполнена полностью, и ему остается пожелать читателю преумножения своей собственности, удобного и безопасного жилья и места (а лучше мест) для отдыха.
Ну, и всех благ!
Все права защищены. Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами без письменного разрешения владельцев авторских прав.

------------------------------
*(1) Правда, "черный рынок" жилой недвижимости существовал всегда, но у него была одна особенность: все его участники по действующему тогда законодательству были преступниками, а сделки - незаконными. Однако он и сейчас еще продолжает оказывать влияние на сделки с недвижимостью.

<< Пред. стр.

страница 4
(всего 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Copyright © Design by: Sunlight webdesign