LINEBURG


<< Пред. стр.

страница 3
(всего 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦брата/сестры, подтверждающее их¦
¦ ¦ ¦появление на свет от дяди/тети¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦племянника/племянницы от двоюродного¦
¦ ¦ ¦брата/сестры наследодателя ¦
¦ +------------------------+------------------------------------+
¦ ¦Дети его двоюродных¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦бабушек/дедушек ¦дедушки/бабушки наследодателя ¦
¦ ¦(двоюродные дяди/тети) ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦брата/сестры дедушки/бабушки¦
¦ ¦ ¦наследодателя от родителя общего для¦
¦ ¦ ¦бабушки/дедушки ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении родителя¦
¦ ¦ ¦наследодателя от дедушки/бабушки ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении двоюродного¦
¦ ¦ ¦дяди/тети от брата/сестры¦
¦ ¦ ¦дедушки/бабушки наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦ ¦наследодателя ¦
+---------+------------------------+------------------------------------+
¦7-я ¦Пасынки, падчерицы ¦Свидетельство о браке наследодателя¦
¦ ¦ ¦с одним из родителей¦
¦ ¦ ¦пасынка/падчерицы ¦
¦ +------------------------+------------------------------------+
¦ ¦Отчим или мачеха¦Свидетельство о рождении¦
¦ ¦наследодателя ¦наследодателя ¦
¦ ¦ ¦Свидетельство о браке родителя¦
¦ ¦ ¦наследодателя с отчимом или мачехой ¦
+---------+------------------------+------------------------------------+
¦8-я ¦Нетрудоспособные ¦Доказательство нетрудоспособности¦
¦ ¦иждивенцы наследодателя ¦(пенсия, инвалидность,¦
¦ ¦ ¦несовершеннолетие и т.д.) ¦
¦ ¦ ¦Доказательство совместного¦
¦ ¦ ¦проживания на иждивении¦
¦ ¦ ¦наследодателя не менее одного года¦
¦ ¦ ¦перед его смертью (регистрация по¦
¦ ¦ ¦общему месту жительства, документы¦
¦ ¦ ¦об оплате нужд иждивенца,¦
¦ ¦ ¦свидетельские показания и т.п.) ¦
L---------+------------------------+-------------------------------------

К сожалению, жители больших городов очень быстро утрачивают привычку считать степени родства и общаться с не самыми ближними родственниками. Это активно сохраняется в семьях, где в силу национальных особенностей и традиций родственные связи поддерживаются в обязательном порядке, а их знание и почитание возводится в высокую добродетель. Таковы обычно семьи с кавказскими и среднеазиатскими корнями, семьи потомственного дворянства, сумевшими сохранить при всех властях (а отнюдь не восстановить за последние десять лет) свои корни, а также настоящие сельские жители - в деревнях к родству и свойству до сих пор относятся серьезно.
А так все мы, горожане, по большей части Иваны, не помнящие родства. Что прадедушку звали Прокопом, мы знаем только потому, что дедушку звали Матвей Прокопьич. Дедушкиных братьев и сестер мы знаем, потому что в семейном альбоме сохранилась такая фотокарточка. Их детей и внуков мы просто не знаем, а если и знаем, то обычно только понаслышке. А ведь дети брата или сестры нашего дедушки - это наши двоюродные тети и дяди. Это, между прочим, родство такого порядка, которое, например, христианская церковь считает еще близким, а браки между ними допускает только со специальным разрешением.
В русском языке существуют названия не только степеней родства, но и каждой стороны таких родственных отношений. Сейчас они изрядно забыты и в быту, а в юриспруденции тем более не применяются. Поэтому в части третьей Гражданского кодекса РФ для определения степеней родства используются длинные описательные конструкции, хотя наши с вами не такие уж далекие предки в начале ХХ в. каждую из этих конструкций заменяли определенным термином.
Реально можно еще доказать родство с дядей и тетей или с двоюродным братом или сестрой. О таких родственниках мы еще знаем и помним, хотя вряд ли очень часто встречаемся. Обо всех других мы порой узнаем только на каком-нибудь общесемейном сборище, как ни странно, чаще всего на похоронах, куда нас позвали через третьи руки. А степень родства высчитываем по пальцам, пытаясь понять, кем же мы приходимся покойному - двоюродным племянником или двоюродным внуком, а может быть, даже двоюродным дядей.
А если какая-нибудь старушка жила в другом городе, вела переписку только со своей двоюродной сестрой, которая умерла и своим детям не сказала, что у них есть двоюродная тетка, то такое наследство просто канет в государственную казну, искать таких наследников никто не будет.
Кто из оставшихся родственников должен наследовать, определяет нотариус исходя из представленных документов, поэтому в действительности не всегда наследует более близкая очередь. Иногда документы может собрать падчерица, но не может собрать двоюродный внук.
К тому же очень часто мы переносим родственные связи на свойственные, т.е. жену дяди считаем своей тетей, а племянников жены - своими. Но к наследственным делам это не имеет никакого отношения. Заключение брака не ведет к возникновению наследственных прав со стороны родственников одного супруга на имущество другого.
Поскольку часть третья Гражданского кодекса РФ вступила в силу только с 1 марта 2002 г., на сегодняшний день наработана очень небольшая практика по доказыванию дальних степеней родства без полного комплекта документов. Со временем, наверное, Верховный Суд РФ даст рекомендации судам, какие доказательства следует принимать во внимание, если не удается принести пачку Свидетельств о рождении. И нотариальная палата тоже сумеет разработать какие-нибудь полезные инструкции. Но сегодня, оберегая профессиональную репутацию и прикрывая себя от возможных в будущем неприятностей, и суды, и нотариусы требуют официально-документального подтверждения родства.
Совет автора: пока живы ваши близкие и дальние родственники, не ленитесь выяснить, с кем из них и в каких родственных отношениях вы состоите исходя из позиций Гражданского кодекса. Есть ли у них наследники по закону и каких очередей? Есть ли документы, подтверждающие ваше с ними родство? Можно ли на эти документы взглянуть, скопировать? Это процесс познавательный сам по себе, но, возможно, в будущем не лишенный для вас какой-нибудь материальной выгоды.

§ 9. Нотариально удостоверенные сделки

Для чего еще могут пригодиться нотариусы?
Нотариусы вообще-то очень полезные ребята и кроме завещаний, доверенностей и Свидетельство праве на наследство умеют многое другое, например:
- обеспечивают доказательства, необходимые в случае возникновения дела в судах или административных органах;
- составляют акт о морском протесте;
- принимают на хранение документы, деньги и ценные бумаги;
- совершают исполнительные надписи;
- удостоверяют различные факты (нахождение в живых, нахождение в определенном месте, тождественность личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии, и т.п.);
- свидетельствуют подлинности подписи на документе и верность перевода, а также копий документов и выписок из них;
- удостоверяют договоры отчуждения и залога имущества, подлежащего регистрации.
Морской протест вам скорее всего не понадобится, но при проведении сделок с недвижимостью нотариус очень пригодится.
Вам нужны заверенные копии с официальных документов - это сделает для вас нотариус.
Ваш контрагент хочет гарантий по оплате и не доверяет депозитным ячейкам в банке - нотариус примет ваши средства на хранение и рассчитается с контрагентом после выполнения определенных вами условий договора.
Вы хотите иметь гарантии по подлинности подписи - нотариус засвидетельствует подлинность подписи на документе, который будет подписан в его присутствии.
Вы закладываете свою квартиру или принимаете в залог чужую - только нотариус имеет право удостоверить такой договор (см. гл. 5 § 2 "Залог").
Единственная беда в использовании нотариусов заключается в том, что это стоит денег, но ведь вы не просто так идете к нему, а для чистоты сделок, которые тоже стоят денег, причем гораздо больших. За безопасность стоит заплатить. Как известно, "скупой платит дважды".

§ 10. Брачный контракт

Нотариусы оформляют брачные контракты. Дело в нашей стране новое, большинству известное только из западных фильмов и книг. Конструкция заимствованная, но, как известно, "в русском брюхе немецкое долото сгнило", поэтому брачный контракт на российской почве приобрел специфические национальные черты.
Право заключать брачные контракты появилось в Российской Федерации с 1 марта 1996 г. вместе с Семейным кодексом РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 15 ноября 1997 г. N 140-ФЗ, от 27 июня 1998 г. N 94-ФЗ, от 2 января 2000 г. N 32-ФЗ), пришедшим на смену советскому Кодексу о браке и семье РСФСР (в редакции Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 4 декабря 1979 г., от 30 января 1984 г., от 25 апреля 1984 г., от 20 февраля 1985 г., от 19 ноября 1986 г., от 24 февраля 1987 г., Федеральных законов от 22 декабря 1994 г. N 73-ФЗ, от 7 марта 1995 г. N 28-ФЗ).
По советскому Кодексу о браке и семье все имущество супругов, нажитое в период брака (за исключением, полученного по наследству или дарению), делилось ровно пополам вне зависимости от личного вклада любого из супругов. То есть работали вы на производстве или варили дома манную кашу, вклад ваш в общее имущество признавался равным. Если прибавить к этому советское трудовое законодательство, по которому не работать, а вести домашнее хозяйство мог очень ограниченный круг лиц, то все становится очень понятно. Все члены семьи обязаны работать, зарплаты у всех примерно одинаковые, значит, во исполнение принципа социальной справедливости надо все делить поровну. Та ничтожно малая часть населения, у которой разрыв между доходами супругов был существенным, во внимание, разумеется, не принималась. Диктатура пролетариата - она же диктатура большинства, ну а меньшинство, как известно, всегда в пролете. Если же это меньшинство не просто меньшинство, а совсем ничтожно малое меньшинство, то значит... "нечего так много зарабатывать!!!".
Семейный кодекс РФ был введен одним из последних, потому что в стране реформы, а вы тут лезете со своими пережитками прошлого в форме семьи. Почти 10 лет страна жила в новых экономических условиях, разница между доходами супругов во многих семьях увеличивалась многократно, а делили все по-прежнему по-советски - поровну.
Но наконец дали людям право определять самим размер вклада каждого в общее имущество, а главное, определить, будет ли оно, это совместно нажитое имущество. Для этих целей в Семейный кодекс РФ была введена гл. 8 "Договорный режим имущества супругов", в которой определено понятие брачного контракта.
Еще раз, обращаясь к любителям западных фильмов и книг, автор хочет отметить, что российский брачный контракт - это совсем не то, что брачный контракт на Западе. У нас в России он определяет судьбу только материального имущества супругов.
Условия раздела имущества могут быть любыми, если они не выходят за рамки имущественных прав. Ни один из супругов не может ставить другому супругу условий нематериального характера. Это принято в законодательстве некоторых западных стран. Например, если развод происходит из-за супружеской неверности одного из супругов, то неверный супруг теряет право на свою долю в имуществе, т.е. условием является такое абсолютно нематериальное отношение, как верность. В российском брачном контракте такого условия быть не может.
Судьба детей тоже не может быть определена супругами в брачном контракте, а уж тем более поставлена в зависимость от раздела имущества. Судьбу детей при разводе решает суд. Суд поделит имущество супругов согласно условиям брачного контракта, который они сами составили, но судьбу детей он определит исходя из других положений Семейного кодекса.
Брачный контракт позволяет также избежать получения согласия супруга на распоряжение каким-либо имуществом, если по условиям контракта это имущество принадлежит одному из супругов.
Брачный контракт может быть заключен в любое время.
В случае заключения его до вступления в брак каждая из сторон определяет, как в будущем браке будут распределяться будущие доходы и предметы, на эти доходы приобретенные. Такой брачный контракт вступает в силу только после регистрации брака в соответствующем уполномоченном органе, обычно это орган ЗАГС. В местах, где такого органа нет, его функции исполняет сельсовет, администрация воинской части и т.п.
При заключении брачного контракта до свадьбы будущие супруги идут к нотариусу и при его помощи составляют брачный контракт. Один экземпляр контракта остается в делах этого нотариуса. Если они через какое-то время вступают в брак, то контракт вступает в силу. Если они поругались и свадьбы не будет, то в архиве нотариуса остается никому не нужная бумажка, не имеющая никакой силы.
Жених и невеста могут договориться и записать в контракте, что в случае развода или раздела имущества:
- все автомобили, которые будут приобретены в период брака, принадлежат мужу, а вся недвижимость - жене;
- все имущество, которое будет приобретено в период брака, вне зависимости от размеров доходов любого из супругов, будет принадлежать жене;
- все имущество, нажитое в период брака, будет делиться пропорционально доходам каждого из супругов на основании подтверждающих документов;
- все имущество, которое приобретут супруги, будет делиться по стоимости в соотношении 2/5 - жене, а 3/5 - мужу.
Брачный контракт может быть подписан супругами, уже состоящими в браке, причем сколько лет они прожили в браке, никого не касается, это можно сделать и в первый год после свадьбы, и в двадцать первый. В случае заключения брачного контракта людьми, уже находящимися в супружеских отношениях, в брачном контракте кроме уже вышеперечисленных форм раздела может быть описан раздел уже существующего совместно нажитого имущества, например:
- золотое кольцо с аметистом, серьги с жемчугом, стиральная машинка "Индезит", чайный сервиз "Мадонна" и серебряные столовые приборы в количестве 17 штук - жене, автомобиль ВАЗ-2106 белый, N шасси, N кузова, N двигателя, 1994 года выпуска, госномер а425бк77rus - мужу, а все, что будет приобретено в дальнейшем, - 30% жене, 70% - мужу;
- все, что приобретено от начала брака и до подписания контракта, - жене, а все, что будет приобретено после подписания контракта, - мужу;
- скаковая лошадь по кличке "Туркменбаши" ахалтекинских кровей и французская шпага XVIII в. - мужу, 100% в уставном капитале ЗАО "Малинка" и все дивиденды от акций этой компании - жене, а все остальное, что есть и что будет, - в состав совместно нажитого имущества, которое будет делиться поровну.
Так вот, чтобы составить брачный контракт и чтобы он считался законным, он должен быть составлен и удостоверен нотариусом. Далеко не все нотариусы умеют это делать, и к тому же делать правильно, поэтому, прежде чем идти к нотариусу, поинтересуйтесь, имеет ли он опыт в составлении подобных документов.

См. ст.ст. 40, 41, 42, 43, 44 Семейного Кодекса РФ

Брачный контракт пока не очень-то приживается в нашей стране. Почти сто лет в головы наших бабушек и дедушек, пап и мам, а также нас с вами вбивали, что вещизм - это ужасно, что много имущества - вредно, что жить надо налегке, тогда и делить-то ничего не надо. Ложная стыдливость не позволяет людям спокойно в период хороших и теплых отношений выяснить мнение другой стороны по очень серьезным вопросам. Считается ведь, что любовь - она до гроба, разводиться никто никогда не собирается. Об этом даже упоминать нельзя, не то что обсуждать раздел имущества.
"Ну как же так, у нас любовь, такое высокое чувство, а тут проза и меркантильные интересы, вдруг подумают что-нибудь плохое..." - и решаются такие вопросы в период максимального обострения отношений, в суде, с никому не нужными криками, взаимными обвинениями, слезами, истериками, обмороками и прочими неприятностями.
Совет автора: если ваш избранник или избранница нормальные вменяемые люди, то никакой брачный контракт не испортит ваших отношений, наоборот, в них будет больше искренности, потому что при любом конфликте никто не будет вынужден затыкать себе рот, боясь потерять что-то. Все материальные вопросы будут уже заведомо решены, и вы сможете строить свои отношения исходя действительно из тех самых чувств. Призрак раздела имущества не будет маячить на обочине вашего сознания, мешая сказать или сделать что-либо.
Брачный контракт, как и завещание, может переписываться, правда, только при взаимном согласии сторон, сколько угодно раз. Если вы, вступая в брак, исходили из одной данности, например что ваша половина не собиралась работать, а собиралась заниматься вышиванием крестиком по канве, и в соответствии с этим установили, что имущество будет разделено три к одному, то через десять лет, возможно, ситуация изменится и вам захочется вышивать, а ей - будоражить фондовую биржу. Источники и суммы доходов изменятся, стороны при нормальном отношении друг к другу могут изменить и брачный контракт.
У брачного контракта есть и еще одна функция. В случае смерти одного из супругов наследственное имущество покойного рассчитывается исходя из условий контракта. Контакт определяет личное имущество каждого супруга, поэтому на долю в наследстве из такого имущества переживший супруг может рассчитывать только наравне с остальными наследниками.
Пример. Жила-была семья - папа, мама, дочка, а еще у мужа был сын от первого брака, а родителей у супругов в живых уже не было. Супруги нажили за время брака квартиру, машину и дачу. Муж умер. Дети все уже совершеннолетние. Значит, наследников у покойного трое: сын от первого брака, дочь от второго брака и вдова (жена во втором браке).
Вариант N 1: Брачного контракта не было. Вдове автоматически достается полквартиры, полмашины и полдачи как ее доля в совместно нажитом в период брака имуществе. Оставшиеся полквартиры, полмашины и полдачи делятся на троих наследников, т.е. сыну - 1/6 от квартиры, 1/6 от машины и 1/6 от дачи, дочери - 1/6 от квартиры, 1/6 от машины и 1/6 от дачи, вдове как наследнице - тоже 1/6 от квартиры, 1/6 от машины и 1/6 от дачи. В результате у вдовы 4/6 от квартиры, 4/6 от машины и 4/6 от дачи, а у каждого из детей - по 1/6 от каждого предмета.
Вариант N 2: Брачный контракт был со следующими условиями: машину - мужу, квартиру - жене, а дачу - в совместно нажитое. Что в результате получается? У вдовы - вся квартира целиком, 1/3 от машины и 4/6 от дачи, а у каждого из детей - по 1/3 от машины и по 1/6 от дачи.
Вот какая важная вещь брачный контракт.

Глава 8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Когда-то, когда мы с вами были гораздо моложе, а именно при советской власти, совершалось минимальное количество сделок с недвижимостью (в основном наследство частных домов), которое нигде, кроме как у нотариусов, не регистрировалось. Получил Свидетельство о праве на наследство - и владей.
Автору уже в 1998 г. довелось участвовать в процессе, где стороны пытались определить порядок пользования оч-ч-чень загородным домом на основании только одного замызганного Свидетельства о наследстве, выданного нотариусом аж в 1974 г. И все. И больше никаких документов. До дома, построенного, по рассказам свидетелей, где-то в конце 50-х, даже БТИ не добралось - ни планов, ни описаний. Как будто его в природе не существовало, только Свидетельство о наследстве.
В самом начале 90-х годов регистрировать свершившиеся сделки с недвижимостью должен был орган, который для этого совсем не предназначался, а именно Бюро технической инвентаризации. Это решение, принятое от безысходности, основывалось на том, что БТИ считалось единственной государственной организацией, которая хоть что-то понимает в недвижимости. Несколько лет БТИ и проверяло состояние домов, и выдавало на них документы, и вело реестр собственников, и регистрировало сделки. Монополия всегда приводит к двум вещам - замедлению скорости работы и злоупотреблению властью. Так было и с БТИ.
В 1994 г. была принята, а в 1995 г. вступила в силу часть первая Гражданского кодекса РФ, в которой было определено, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Что это за зверь, никто не знал. Но если в законе написано, значит надо исполнять, и исполняли, как могли.
В разных регионах эту проблему решали по-разному.
В Москве функции по регистрации сделок с недвижимостью и ведению учета передали трем организациям:
- по жилым помещениям - Комитету муниципального жилья города Москвы (КМЖ), он же назывался потом Департаментом муниципального жилья города Москвы (ДМЖ), а еще позднее - Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы (ДМЖиЖП);
- по нежилым - Комитету по управлению имуществом Москвы (Москомимущество);
- по земле - Московскому земельному комитету (Москомзем).
В Московской области создали одну организацию, которая ведала регистрацией всего: юридических лиц, частных предпринимателей, сделок с жилыми помещениями, сделок с нежилыми помещениями, сделок с землей. Называлась эта организация Московская областная регистрационная палата (МОРП), имевшая свои филиалы во всех районных центрах.
В Санкт-Петербурге также была создана единая организация, ведавшая всеми видами регистрации. Называлась она Городское бюро по регистрации (ГБР).
В 1997 г. федеральный центр понял, что отдал на откуп регионам слишком жирный кусок - недвижимость, и издал Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу с 1998 г. По этому Закону регистрация сделок и ведение реестра таких сделок переходили к федеральному органу - Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В городе Москве произвели сведение регистрационных функций ДМЖиЖП и Москомимущества под одну крышу, которая получила наименование Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация, или МКР). Самое интересное, что организации объединили, название поменяли, но федералам не передали, а оставили в ведении Москвы. Только в 2002 г. Министерству юстиции удалось подмять под себя московскую вольницу, поставив МКР под свой контроль, а в 2003 г. поменять название комитета, назвав его в соответствии с требованиями закона Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация). Особенно пикантно в этой истории то, что все решения об этом принимались не самим Министерством юстиции, а опосредованно - через правительство Москвы, которым был выпущен следующий документ: постановление правительства Москвы от 28 января 2003 г. N 46-ПП "О регистрации прав на объекты недвижимости в городе Москве и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Все эти пертурбации с названием и подчинением вовне выливались в основном изменением вида и названия документа о собственности.
В период БТИ, КМЖ, ДМЖ и ДМЖиЖП Свидетельство о собственности на жилье выдавалось только при приватизации. При всех последующих сделках с жилыми помещениями в период с 1990 по 1999 г. никаких свидетельств не выдавалось, а на самих договорах (купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением, ренты и др.) ставился штамп с названием организации, датой и регистрационным номером сделки, подписью ответственного лица.
С появлением МКР начали выдаваться Свидетельства о государственной регистрации права формата А4, зеленоватого цвета, на специальной номерной бумаге. Первые Свидетельства, выданные в 1999 и 2000 гг., были очень мало информативны. В них не содержалось ничего, кроме даты, данных нового собственника, адреса и краткого описания объекта недвижимости и регистрационного номера. В дальнейшем количество данных, вносимых в Свидетельство, расширилось, и на сегодняшний день, взяв в руки этот документ, можно узнать также основание возникновения собственности - реквизиты и название договора, по которому это право возникло, а также наличие или отсутствие обременений на данном праве и на данной недвижимости - аренда, залог, что-то другое.
В Московской областной регистрационной палате начали раньше, а пошли еще дальше - там в Свидетельстве указывают также реквизиты предыдущего собственника, что существенно облегчает жизнь при проверке сделок на безопасность.
Самое заметное изменение, связанное с переходом регистрационных функций от местного регистрирующего органа к федеральному, - это удлинение срока регистрации. В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" срок регистрации определен в течение одного месяца. При этом в Законе не сказано, что обязательно один месяц, ведь "в течение одного месяца" означает и один день, и 29 дней. То, что раньше и БТИ, и КМЖ, и ДМЖ, и ДМЖиЖП умудрялись сделать за несколько часов, теперь Мосрегистрация делает две недели. Если же надо быстрее, то это все равно будет целая неделя, причем даже за отдельные, дополнительные и довольно приличные деньги. Это называется "ускоренная" регистрация. За счет чего она ускорилась и по сравнению с чем? Непонятно...
Но это все технологии, о которых автор упомянул исключительно для того, чтобы у вас не возникало сильного удивления и лишних сомнений, если вдруг доведется держать в руках разные Свидетельства, выданные разными органами, но все из одного города.

§ 1. Закон о государственной регистрации прав

Теперь о самом Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Написан он (как уже говорилось) в развитие положений ст. 131, 164, 165, 219, 223, 251 и др. Гражданского кодекса РФ. Сама идея Закона - регламентирование процедуры государственной регистрации, ее унификация на территории всей страны - дело благое.

См. ст.ст. 2, 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

При внимательном чтении этого Закона создается полное впечатление, что он, как и все, что делается в нашей стране, сделан по принципу "хотели как лучше, а получилось как всегда".
Сам Закон в общем-то и не плох, но явно не доведен до конца. Если уж создавать единый регламент, то его нужно было прописать до последней буквы. Сегодня же этот регламент требует дополнительных инструкций и разъяснений, где чиновничьи души отыгрываются на наших с вами костях, нагромождая дополнительные, бесчисленные требования, усложняя и удлиняя процедуру.
Пример. Одна квартира, являвшаяся совместно нажитым имуществом, в период раздела находилась под судебным арестом - нормальная обеспечительная мера, каждая из сторон опасалась, что квартира уйдет на сторону до окончания судебного процесса. Ситуация насквозь житейская. Процесс закончен, суд вынес решение, квартиру поделил, кассация решение суда оставила без изменений, решение вступило в законную силу. Одним из пунктов решения был пункт о прекращении обеспечительных мер и снятии ареста с квартиры.
Казалось бы, все просто - квартира поделена, нужно идти и регистрировать собственность на основании судебного решения: 1/2 доля бывшему мужу и 1/2 доля бывшей жене. В Законе сказано, что в таком случае судебное решение является правоустанавливающим документом и единственным основанием для регистрации прав на недвижимое имущество. Они и пошли. В Мосрегистрацию, а там...
- В Законе, в Законе... Как бы не так. Мало ли что в Законе, да и в самом решении написано. Арест накладывали, вот теперь и снимайте его сначала, а для этого получите в суде отдельную бумагу на снятие ареста в двух подлинных экземплярах плюс две нотариально заверенные копии... В решении пункт есть? Подумаешь! А мы по инструкции арест только так снимаем, а пока не принесете, никакой собственности регистрировать не будем. Идите в суд. - Они и пошли. В суд, а там...
- Вы там все с ума посходили! В решении черным по белому написано - снять арест! Не буду я никакого дополнительного определения писать! Решение суда - конечный документ, мне наплевать, какими они там документами аресты снимают! Мне их инструкции - не указ! Я на них жалобу подам за невыполнение судебного решения! Не будет никакого определения! Не отнимайте у меня время, идите в свою Мосрегистрацию. - Они и пошли. В Мосрегистрацию, а там...
- А мне все равно, что там этот ваш судья напишет, жалобу-малобу, у меня инструкция. Нет, девушка, и не просите, не положено! Что? Муж в квартиру без Свидетельства не пускает? Ну ладно, принесите мне тогда решение в четырех подлинных экземплярах и столько же нотариальных копий, по два экземпляра - для снятия с ареста, а два - для регистрации. У вас только один подлинник? Нет, никаких ксерокопий, это запрещено. Ничем помочь не могу, выкручивайтесь, и так вам навстречу иду. Езжайте в суд и просите. - Они поехали в суд. Просить, а там...
- Я вам что? Мальчик? Заново пятистраничное решение набивать? Конечно, не сохранилось. Ну, хорошо, хорошо, девушка, не плачьте. Вы его сами наберете, распечатаете, а я, так и быть, подпишу, чего не сделаешь для красивой женщины... Ну, езжайте, езжайте. - И они поехали набирать, распечатывать, подписывать, потом снова в Мосрегистрацию - сдавать документы на снятие с ареста, а через месяц снова в Мосрегистрацию - сдавать документы уже на регистрацию права собственности, а через две недели снова в Мосрегистрацию - забирать Свидетельства.
На все это ушло больше трех месяцев. Увлекательно?
Вот чем оборачивается недописанный до конца Закон и засилье инструкций. И инструкцию эту даже в суде обжаловать нельзя - она внутренняя, в Минюсте не зарегистрированная, а значит, обжалованию не подлежит. А судиться с Мосрегистрацией за отказ принять документы нельзя, нет в Законе такого пункта, да и доказательств у вас нет о том, что документы не приняли. В Законе есть пункт только об обжаловании отказа в регистрации, т.е. если документы приняли, а потом Свидетельства не выдали, то тогда в суд можно. Весь вопрос в том, а нужно ли. Долгое это дело - суд. На год растянуться может. Вот и получается, что проще удовлетворить требования незаконной инструкции - месяца в два-три уложиться можно, - чем законным путем потерять год.
Самое главное в этом Законе, как и в ст. 219, 223, 251 и 433 Гражданского кодекса РФ, на которые он опирается, - это отправная точка отсчета. Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, и пока ее нет, вы никакой не собственник, даже если вы подписали договор, заплатили деньги и получили ключи от квартиры.
Промежуток между заключением договора (любого договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимость от одного лица к другому) и государственной регистрацией является самым опасным для обеих сторон.
Для вас как для продавца - потому что покупатель может передумать, а если он еще не заплатил вам деньги, то вы оказываетесь заложником заключенного договора, так как договор надо либо регистрировать, либо расторгать. Покупатель крутит, вы за ним бегаете. Продавать вашу квартиру без расторжения договора (незарегистрированного) рискованно, так как покупатель может объявиться в любой момент и сказать: "Я первый пришел, вот мой договор". Расторгать договор по вашей инициативе можно только через суд, а это - время, в течение которого вы квартиру продавать не сможете - она в споре.
Для вас как для покупателя - потому что продавец тоже может передумать, получив более выгодное предложение.
А у вас - внесенный под сделку аванс, эта квартира одна из нескольких в цепочке продаж и деньги, заложенные в депозитную ячейку на фиксированный срок.
Вы пытаетесь вернуть аванс (иногда это удается только через суд), прячетесь от покупателя вашей квартиры (потому что он страшно зол) и безрезультатно пытаетесь досрочно вынуть деньги из ячейки.
Все эти риски остаются с момента подписания договора и до момента государственной регистрации.
В ст. 165 Гражданского кодекса РФ и в ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", конечно, есть положение о понуждении стороны, уклоняющейся от государственной регистрации.
Но давайте рассмотрим возможность исполнения данного положения на практике. По этой же самой практике, сложившейся на нашем рынке недвижимости, расчеты производятся после государственной регистрации сделки, как правило, через депозитную или, как ее называют, банковскую ячейку. Что это за форма взаиморасчетов? Стороны перед проведением сделки закладывают деньги в ячейку под условие, что деньги из ячейки продавец достанет только по факту государственной регистрации собственности на покупателя. Это хорошо, но не очень, потому что договор на аренду ячейки с условием о доступе имеет конечный срок.
Пример. Вы решили продавать вашу квартиру. Договорились с покупателем указать в договоре стоимость, указанную в справке БТИ (все понятно, лишних налогов платить никому не хочется), в ячейку заложили деньги по реальной (рыночной) цене, подписали условие о доступе. Проводя сделку на очень серьезные суммы (а любая недвижимость - это всегда очень серьезные суммы), все почему-то становятся очень экономными на расходах по сопровождению сделки. Значит, аренду ячейки и условие о доступе оплатили максимум на месяц. Практика эта такая, да и риэлтер вас уговаривал: "Ну что вы, две недели на регистрацию, и две недели в запасе на всякий случай, месяца на все про все за глаза хватит". Пошли к нотариусу, составили и подписали договор купли-продажи. Надо ехать на регистрацию, а покупатель начинает тянуть время. Дни уходят, прошел месяц, срок действия условия о доступе к ячейке закончился, покупатель вынимает заложенные им в ячейку деньги и... начинает требовать от вас регистрации договора. Вы, естественно, сопротивляетесь, он - в суд о понуждении вас к государственной регистрации. В суде вас спрашивают: "А где доказательства того, что он от вас бегал?" А у вас их скорее всего нет, вы же этого не предполагали. Судебное решение - зарегистрировать договор. А потом еще долгое-долгое время вы судитесь с покупателем за получение той суммы денег, которая указана в договоре. Получите вы за свою квартиру по решению суда только цену по БТИ, а это обычно меньше половины рыночной.
Что вас подвело? Честно сказать - жадность. И экономия на налогах и на аренде ячейки привела вас к тому, что Закон работает против вас. Если бы у вас в договоре стояла настоящая цена, ячейка и условия доступа к ней были бы оформлены должным образом на достаточный срок, то у вашего покупателя даже желания не возникло бы жульничать, потому что он с этого ничего не смог бы поиметь. Вы бы, а не он, подали бы в суд на понуждение к регистрации, получили бы решение, потом Свидетельство, открыли бы ячейку и взяли бы оттуда деньги.
В данном примере описано высококлассное мошенничество в рамках Закона. Никаких нарушений Уголовного кодекса, никаких подделок документов, просто продавец знает Закон лучше вас, и если вас не сопровождает юрист по недвижимости или риэлтер очень высокого класса (а их ох как мало, остальные-то - "риэлтята"), точно по букве Закона вас и "обуют".
Для вас как для покупателя это тоже неприятно, потому что продавец может передумать, а ваши деньги будут лежать в ячейке мертвым грузом на весь срок, установленный в условии о доступе. Никаких последствий, кроме потери времени, но все равно неприятно, потому что ни одни деньги лишними не бывают, а ячейка, как бы надежна она ни была, все равно чужая, а значит, заставляет нервничать.
Государственная регистрация - процедура исключительно важная. Если она состоялась, то ее отменить может только решение суда. Никакие другие инстанции не властны над регистрационными записями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Однако регистрация регистрацией, но существует еще один волшебный документ, без которого невозможно спокойное владение собственностью, а главное, распоряжение ею. Это передаточный акт. О его необходимости указано в ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Кроме заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость вам необходимо в момент фактического получения этой недвижимости подписать с предыдущим собственником такой документ. К нему Закон не предъявляет никаких специальных требований: не надо ни регистрации, ни бланка, ни нотариальной формы. Простой лист бумаги, на котором бывший собственник написал, что он квартиру сдал, а новый - что он квартиру принял. Число. Подписи. Все.
Ушлые риэлтеры, опытные юристы и просто разумные граждане дополняют передаточный акт описанием состояния квартиры в момент передачи, а также отсутствием/наличием каких-либо претензий сторон друг к другу. Дополнительно этот акт играет роль своеобразной расписки, потому что в нем указывают, что "все расчеты по сделке сторонами произведены, стороны финансовых претензий друг к другу не имеют".
Если вы приобрели квартиру до 1 марта 1996 г., то не пытайтесь найти отсутствующий передаточный акт, их тогда и не составляли. Если вы приобретаете квартиру у собственника, который владеет ею с 1991, 1992, 1993, 1994 или 1995 г., то тоже не надо с него требовать передаточный акт от прошлой сделки. Не выдаются передаточные акты и при приватизации, так как государство вам эту квартиру не передает - вы в ней и без того проживаете.
Во всех остальных случаях без передаточного акта вам квартиру не продать - сделку просто не примут на государственную регистрацию. Более того, без передаточного акта иногда невозможно отстоять право на собственность.
Пример. Одна "милая" семья - папа и взрослый сын - продавала свою квартиру, в которой они были собственниками в равных долях, т.е. по 1/2 доли в праве собственности на душу. Продавали пожилой даме, далекой от деловой активности и любых сделок. Таких дам называют не от мира сего. Денежные расчеты по сделке шли через ячейку. По условиям доступа к ячейке деньги должен был забирать из ячейки папа. Сделка прошла успешно, все было зарегистрировано. Обе стороны подписали, как положено, передаточный акт: со стороны продавца - папа и сын, со стороны покупателя - наша дама. Выпили по рюмке шампанского за удачную сделку и разошлись довольными.
Дама уже было собралась выбросить глупую бумажку в помойку, потому что с ее точки зрения бумажка без печатей - ерунда. На дамино счастье ее умный зять, присутствовавший при подписании акта, даму за руку поймал и сказал проникновенным голосом: "Наталья Ивановна! Это самая главная бумажка, спрячьте ее получше и берегите как зеницу ока".
Как в воду глядел. Через полтора года получает Наталья Ивановна исковое заявление от одного из продавцов, а именно от сына: договор не исполнен, поэтому извольте договор расторгнуть, а полквартиры ему вернуть. Дама - в обморок, а потом - в суд.
В суде этот папин сын объясняет, что лично он никаких денег по договору не получал, для него договор не исполнен, поэтому он требует либо полквартиры, либо деньгами - половину стоимости. Вот тут и вспомнила дама своего умного зятя. Достала она передаточный акт, показала его судье, показала этому папину сыну и сказала: "Накося выкуси!" Суд с ее точкой зрения согласился и в иске не в меру жадному юноше отказал.
Вывод: не было бы у дамы передаточного акта, получила бы дама коммуналку из своей отдельной квартиры, так как денег у нее не было и откупаться было нечем. А так спасибо умному зятю.

Часть II. Загородная недвижимость и земельные участки

Глава 9. Виды загородной недвижимости

Все мы с вами, уважаемый читатель, хочется нам этого или не хочется, нравится нам это или не нравится, вышли из советской власти, как вся современная литература вышла из гоголевской "Шинели". Все мы - наследники этой самой власти, и многое из нашего имущества, особенно загородного имущества, тоже несет на себе ее отпечаток. Только 13 лет сегодня людям, родившимся после распада Советского Союза. Конечно, мальчики-девочки, которым сегодня 20 лет, тоже не помнят ничего из этой власти, ну разве только клюквенное мороженое по 7 копеек.
Земельные взаимоотношения, построенные этой властью, будут существовать до тех пор, пока не вымрет поколение, которому в 1991 г. было 25-30 лет, т.е. еще лет тридцать. Почему? Да потому, что последними людьми, которые могли получить от советской власти что-то связанное с землей, было как раз поколение 1965-1967 годов рождения. Это могло быть членство в колхозе, работа в совхозе, участие в садовом товариществе (кооперативе).
У большей части взрослого городского населения понятие "дача" связано либо с бабушкиным "домиком в деревне", либо со "скворечником" на шести сотках в садовом товариществе.
С бабушкиным домиком все более или менее понятно. Даже советская власть признавала право личной собственности сельских жителей на индивидуальные дома в деревнях и поселках. Такие дома оформлялись в пожизненное наследуемое владение проживавших в них лиц, а также передавались по наследству. С наступлением новых времен Свидетельства о собственности на такие дома тоже выдавались без всяких затруднений.
Но что же такое пресловутые садовые товарищества, они же "плодово-выгодные" кооперативы, они же "скворечники" и т.д.? Тяга городских жителей к свежему воздуху, речке, ягодам-грибам и грядке с укропом была всегда.
Существовали и государственные дачи.
1. Они закреплялись за носителями определенных должностей, так как партийным и государственным функционерам определенного ранга полагалась государственная дача, которой они имели право пользоваться, пока занимали эту должность. Таких дач было много.
2. Они могли предоставляться в пожизненное пользование или в пожизненное наследуемое владение лицам, имевшим выдающиеся заслуги перед страной и партией, - академикам, генералам-маршалам, космонавтам, писателям, художникам-скульпторам, а также просто примазавшимся. Таких дач было еще больше.
3. Они могли сдаваться в аренду на определенный срок. В теории - любому советскому человеку, а на практике - только своим, в узком кругу и по блату. Таких дач было мало.
Что же было делать людям, не попадавшим ни в одну из трех категорий?
Им было можно:
1) ехать в деревню к родной бабушке (если таковая имелась). Такие были, но недостаточно много;
2) снимать угол/комнату/сарайчик/веранду/домик у чужой бабушки в деревне. Таких было много;
3) выклянчить у государства малюсенький кусочек земли и построить свой собственный, нет, не дом, а домик, скорее сарайчик, но свой собственный. Таких было больше всего.

Глава 10. Садово-дачные домики и участки

Но все, кто учился когда-нибудь в советской школе, помнят, что самым великим завоеванием Октябрьской социалистической революции была национализация земли. В Советском Союзе земля не могла принадлежать частному лицу, ее нельзя было взять в аренду. Земля - это средство производства, учили классики марксизма-ленинизма, а значит, она не может находиться в частных руках.
Чтобы не нарушать чистоту генеральной линии коммунистической партии, держать под государственным контролем "частнособственнические инстинкты" и вообще иметь дополнительные рычаги воздействия и пучки морковки для глупых осликов, были изобретены садовые товарищества, они же садовые кооперативы.
Товарищества организовывались по месту работы. На больших предприятиях могло быть даже несколько товариществ, организованных в разные годы. Сотрудники маленьких предприятий вступали в товарищества, организуемые для конкретного района. Членство в таком товариществе получали не все желающие, а только сотрудники с большим стажем работы на одном месте, передовики производства, члены партии и прочие граждане, доказавшие свою лояльность и верноподданность. Интриги, анонимки, партийные и профсоюзные собрания - все это предшествовало организации такого товарищества, утверждаемого на уровне как минимум райисполкома и райкома партии. Вообще это мало чем отличалось от организации жилищно-строительного кооператива (см. гл. 2 "Кооперативная недвижимость").
Такому товариществу отводился в безвозмездное бессрочное пользование кусок обычно самой бросовой земли, который нарезался крошечными клеточками по шесть соток. В отличие от ЖСК взносы шли не на строительство (каждый строился, как умел), а на коллективные расходы: подвод электроэнергии, вырубка и корчевка деревьев, бурение скважин, прокладка труб, - ну и, конечно, на большой забор вокруг всей территории товарищества. А внутри ни-ни, никаких заборов, только живая изгородь между клеточками и заборчик по колено от проезжей дорожки: "Мы же единый коллектив!" Теперь каждый член товарищества мог на этой клеточке сажать свой укроп и построить свой сарайчик.
Получалось, что нет никакой личной собственности, ведь товарищество - это общественная организация, открытая с разрешения государства. Захочет государство - и закроет организацию. "Я тебя породил, я тебя и убью". Да и любые контрольные и директивные функции осуществлять легче. Одно товарищество - доводится одно распоряжение, а не каждому садоводу отдельно. Да и полицейские функции по слежке за отдельными гражданами гораздо проще исполнять. Соседи сами все высмотрят, это же люди, которые вместе работают всю неделю на одном предприятии и точно знают, кто сколько получает, с кем дружит и т.д. Поэтому если кто-то на дачу на машине не по чину приехал или дом начал строить из дорогих материалов, сразу известно станет: "Ван Ваныч точно где-то ворует, смотри-ка, всего-то инженеришка, зарплата 120 руб., а дом поставил за 10 тыс. Откуда такие деньги?" Размеры участков опять же не позволяли иметь от соседей никаких тайн. Так что государству даже выгодны были эти товарищества - все на виду, а не по квартирам прячутся. Да и земля, которая выделялась товариществам, была самая-самая никудышная и ни к чему не пригодная.
У одних знакомых автора участок был на недосушенном болоте. Пока люди за свой счет осушение не провели и за четыре года сами вокруг всех участков дренажные канавы не выкопали (а канавы до 15% площади участка съели), они ходили по щиколотку в воде.
Государственных ограничений с этими участками было море.
Сажать на них можно только это и только это. Деревьев плодовых не больше такого-то количества штук, кустарников плодовых столько-то, никаких парников, цветочки только на клумбах. А вдруг вы на продажу здесь все выращиваете? Используете землю как средство производства. Коммунистическая партия не позволит искажать ленинские нормы и завоевания Октября. Лишние деревья срубить, цветочки - вырвать. Вот тогда-то, спасаясь от идиотских запретов, все повально увлеклись черноплодной рябиной, облепихой и прочими деревьями, на которых растет что-то полезное, но которые плодовыми не считаются.
Строить тоже можно было не выше одного этажа и чтобы жилое здание занимало не больше определенной площади. Здесь тоже народ хитрил и изворачивался. Появились ломаные крыши, под которыми можно было сделать второй этаж, но официально называть чердаком. Появились сарайчики для хранения сельхозинвентаря, в которых можно было жить, но печку ставить нельзя было, иначе зачислят в жилое помещение.
Чудеса изворотливости, изобретательности, истинного творчества демонстрировали члены садовых товариществ по борьбе с инструкциями и ограничениями. Ну что поделаешь, бродили в них те самые пресловутые "частнособственнические инстинкты".
Оформлялось участие в таких товариществах (кое-где их называли кооперативами) как пай, так же как в ЖСК. Когда грянула перестройка, члены товариществ стали пытаться как-то свои участки и свои домики оформить на себя. Сначала не получалось, потому что первый Закон о приватизации касался только жилых помещений, в которых были прописаны граждане, т.е. квартир и деревенских домов. А в садовых домиках никто прописан не был, поэтому под этот Закон они не подпадали. Земля этих участков тоже в приватизацию поначалу никак не лезла, потому что не являлись они приусадебными участками в связи с отсутствием усадеб.
Через некоторое время все более-менее утряслось. На основании справки о членстве в товариществе участки начали приватизировать. Собственниками становились пайщики - члены товарищества. Здесь тоже возникали правовые коллизии. Пай в товариществе и по советским, и по более поздним российским законам являлся совместно нажитым имуществом супругов, если вступление в товарищество приходилось на период брака. Собственность же, возникшая на основании приватизации, продолжает рассматриваться как личное имущество бывшего пайщика. Вопрос до сих пор не имеет однозначного ответа. А значит, суды, суды, суды...

Глава 11. Сегодняшние проблемы садово-дачных товариществ

Формальные ограничения по использованию участков были сняты и на участках полезли вверх двух-, трех- и четырехэтажные монстры. Вы, наверное, не раз видели, проезжая по дорогам Подмосковья, пятачки, застроенные дворцами, стоящими впритык друг к дружке. Из такого активного строительства вытекает множество юридических проблем. Основная из них - устранение нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, т.е. нарушений прав соседей, так называемые негаторные требования.
Пример. На стандартном участке в шесть соток построен далеко нестандартный дом в три этажа, да еще и с высокой крышей. Естественно, что тень, отбрасываемая таким домом, лежит не только на этом участке, но еще и на соседних участках, мешает расти помидорам, клубнике и каким-нибудь желтофиолям. При этом стена этого "дворца" полностью перекрывает попадание прямых солнечных лучей в окна рядом стоящего дома. Соседи, разумеется, очень недовольны. Начинаются разборки. Они бывают очень разные.
Взаимные крики и ругань, заканчивающиеся примирением сторон и последующим распитием мировой с закусыванием ее пострадавшими от затемнения помидорами, - это самый простой и легкий вариант развития событий.
Жалобы в сельсовет, милицию и прокуратуру в основном трепят нервы всем участникам, но, как правило, заканчиваются ничем. Соседи затаивают друг на друга зло, но более "никаких чудес".
А вот подача в суд негаторного иска может обернуться как крупной денежной компенсацией, так и уменьшением этажности затеняющего дома или даже полным его сносом.
Итак, что же такое негаторный иск? Как уже отмечалось в гл. 5 "Обременения сделок с недвижимостью", право собственности на недвижимость ограничивается интересами третьих лиц, которые не являются собственниками этой недвижимости. Купеческие заявления: "Моя земля, что хочу, то на ней и ворочу" - упираются в забор соседа. Именно права соседа, ущемленные строительством "дворца", и защищает негаторный иск. В него могут входить:
- требования по финансовой компенсации потерь урожайности участка: с грядок, с которых раньше собиралось 30 кг клубники, стало собираться только 10, зато крапивы - 40, потому что на эти грядки падает слишком мало солнечного света;
- требования по сносу двух верхних этажей, затеняющих окошко в доме соседа;
- требования по сносу всего здания, потому что оно построено слишком близко к соседскому забору, что нарушает правила застройки.
Застройка любого земельного участка регулируется нормативами, установленными различными государственными органами. Это разного рода ГОСТы, СНиПы и пр. Каждый орган в своей области издал достаточно актов, предписывающих, как и что можно строить. Большая часть этих нормативов очень старая, к сегодняшней жизни мало приспособленная, но других нет, а эти с правовой точки зрения действуют, их никто не отменял.
Санитарно-эпидемиологическая служба, известная всем под аббревиатурой СЭС, не допускает полного затенения окон соседнего строения свыше трех часов подряд в течение светового дня. Если это происходит, значит, нарушены нормы инсоляции.
Нельзя также располагать жилой дом ближе 5 м от края участка. Если принять, что стандартный шестисоточный участок - это прямоугольник 20 х 30 м, то получается, что дом может стоять только по центру участка. В противном случае он рискует оказаться в запретной зоне.
Хозяйственные постройки на участке (гаражи, сараи), не превышающие 2,5 м высоты, могут располагаться на расстоянии 1 м от края участка. Если же они выше, то должны быть соразмерно отодвинуты от границы. Вплотную по границе участка вообще нельзя ничего строить либо надо иметь письменное согласие соседей. Причем в этом документе должно быть детально описано то строение, на постройку которого соседи дают вам добро. Если же просто написано - сарай, то такая бумага ничего не значит.
Существует и еще один очень серьезный вопрос, связанный со строительством на бывших садово-дачных, а также других участках. Этот вопрос касается разрешения на строительство. В 60-80-е годы на садово-дачных участках такое разрешение выдавалось одно на все товарищество (кооператив). В нем указывалось, что разрешается построить количество домиков по количеству участков и соответственно пайщиков. Максимальные размеры домиков были уже заданы во всяких инструкциях, а существенной разницы в материалах и планировке государство не видело. Если бы что-то и случилось с таким домиком, то кроме хозяев все равно никто бы не пострадал - габариты не те. Поэтому считается, что те домики построены с разрешением.
Строительство, начавшееся в 90-х, под старые разрешения не подпадало. Большинство домов построено самостоятельно, без архитектурных проектов, разрешений, согласований, без профессиональных строителей, часто даже своими руками. Все эти дома, если следовать букве закона, подпадают под категорию "самовольные постройки", определяемую положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, к ним могут быть применены любые санкции вплоть до "восстановления первоначального состояния", т.е. сноса. Как правило, это положение к просто стоящим и никому не мешающим домам не применяется.
Но представьте себе, что возникает негаторный иск. В нем один сосед, на чьи грядки упала тень, назовем его "ущемленный", требует от другого соседа, назовем его "строитель", снести здание, мешающее выращивать клубнику.
Такой иск, согласно требованию ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), будет рассматриваться в суде по месту нахождения объекта недвижимости, т.е. в суде того района, в котором расположен земельный участок. Судьи Подмосковья достаточно часто рассматривают такие иски и хорошо "набили" себе на них руку.
Первым же делом судья, рассматривающий этот иск, потребует от "строителя" разрешение на возведение именно такого дома. Если этого разрешения не существует в природе, потому что дом строился сам по себе (а таких домов в Подмосковье до 60%), то решение суда будет однозначно в пользу "ущемленного". Вопрос о полном сносе здания может и не встать (хотя и такой вариант не исключен), но уменьшение этажности и выплата компенсации гарантированы. В дополнение ко всему суд еще наложит штраф за незаконное строительство и обяжет в очень короткие сроки провести согласования со всеми контролирующими службами, что тоже стоит больших денег.
Если же "строитель" правильно оформлял свое строительство, а службы, выдававшие разрешение, подтвердят, что он построил дом именно таким, на какой они дали разрешение, то вариант сноса исключается, компенсация "ущемленному" будет в пределах доказанного, но это - на усмотрение судьи. Часто все зависит от реального ущерба "ущемленного": если "ущемленный", бедный и несчастный, живет только на доход от своего огорода и на пенсию, то сумма может оказаться достаточно существенной.
Из этого можно сделать три вывода:
1) строительство должно быть оформлено по требованиям закона. Даже если вы уже что-то построили без разрешения, то рекомендуется все это оформить хотя бы задним числом;
2) как это ни банально звучит, с соседями лучше жить в мире. Лучше соседа слева вам может нагадить только сосед справа. Перед началом строительства с соседями нужно все-таки договориться. Причем желательно письменно и в рамках закона, потому что соседи могут смениться, а дом останется;
3) свои права надо знать и не давать себе садиться на шею. Если кто-то лезет на ваш участок даже тенью, необходимо призвать его к порядку, сначала по-хорошему.
Приведенный выше пример является многовариантным и теоретическим, хоть и базируется на обширной практике.
А вот пример из жизни к вопросу о договоренностях с соседями.
В деревне М-ово некий гражданин К. взял и построил жилой дом на расстоянии 1 м от границы участка. До этого он честно сходил к соседу - гражданину Х., поговорил по душам, выпил-закусил и получил благословение: "Стройся, голубь, у меня с той стороны все равно пустырь". Строил сам, документов не оформлял - не горит, успеется. Не успел. Скоропостижно скончался, оставив участок в наследство дочке - гражданке С.
Сосед Х. к тому времени тоже умер, завещав свой участок двум сыновьям, которые участок поделили так: одному сыну - А. - освоенную территорию, а другому - Т. - пустырь.
Гражданка С. начала на наследном участке гараж строить, и тоже у забора. Сосед Т. ее попросил не ставить гараж так близко, а она его послала туда, куда всех посылают у нас в России, т.е. подальше.
Сосед Т. очень обиделся: "Ты у меня не только гараж не построишь, ты у меня дом переносить будешь" - и быстренько распахал пустырь, засеял его чем-то, после чего и подал в суд.
Иск: "Дом построен в нарушение норм, на самом краю, затеняет мои грядки, я отставник, живу с огорода, прошу дом снести".
Гражданка С. в суде говорит: "Мой папа К. у его папы Х. разрешение получил".
Сосед Т.: "Не было никакого разрешения, батя покойный, царствие ему небесное, всегда против был".
Суд: "Предъявите разрешение".
А разрешения нет и не было никогда.
Теперь гражданка С. на другой стороне участка не только гараж строит, но и новый фундамент закладывает, чтобы на него старый сруб перенести, - так суд решил.
Хотя, конечно, остается очень интересный вопрос: не придется ли гражданину Т. в ближайшем будущем свой дом тоже куда-нибудь переносить? Ведь у соседей всегда претензии друг к другу найдутся.
А теперь давайте поговорим о земле и земельных участках. Не зря одно из самых страшных китайских проклятий звучит так: "Чтоб тебе жить во время перемен!" Именно в такое время мы и живем. От периода, когда вся земля принадлежала народу в лице государства, до введения частной собственности на сельскохозяйственные земли прошло всего лишь десять лет - доля секунды в историческом масштабе.
Давайте попробуем осмыслить, какие же изменения произошли за это время. Рассматривать мы будем только правовые изменения, хотя они стали возможны благодаря изменениям политическим, о которых здесь будет упоминаться только в качестве исторических вех.
Автор делает совершенно официальное заявление, что его политические убеждения - это его сугубо личное дело. Положительная или отрицательная оценка того или иного правового акта является исключительно профессиональной, исходящей из реальной возможности его применения, но никоим образом не связанной с идеологическими и политическими взглядами автора.
В качестве точки отсчета возьмем 1990 год: появление России на тот момент в форме РСФСР и в составе СССР с самостоятельным законодательством. Законодательством хоть и самостоятельным, но абсолютно советским, так как оно содержало все нормативные правовые акты: законы, кодексы, положения - РСФСР и частично СССР.
Что же у нас на 1990 год было с землей? Земля принадлежала государству. Любое физическое (мы с вами) или юридическое (колхозы, совхозы, учреждения, заводы, садово-дачные товарищества и пр.) лицо пользовалось этой землей на определенных правах. Но ни в коем случае не на праве собственности. Собственности на землю не было в СССР, не было ее и в России в 1990 г.
Итак, на каком же праве мог обыкновенный человек пользоваться земельным участком?
Во-первых, если человек постоянно проживал в сельской местности, то участок, на котором стоял его дом, находился у него в бессрочном наследуемом владении. Эта форма наиболее близко походила на право собственности, но при этом ею не являлась. По желанию государства такой участок мог быть изъят без всякой компенсации и предоставления другого участка. Государство в этом случае было обязано предоставить только жилье, да и то исходя из существовавшей на тот момент социальной нормы - 9 кв.м общей площади на одного человека.
На этом же праве находились земельные участки и дачи, переданные гражданам за особые заслуги (писатели, космонавты, ученые и т.д.).
Во-вторых, если человек состоял членом садово-дачного товарищества, то его участок в числе других входил в состав большого участка, который товарищество держало от государства по праву безвозмездного пользования. Очень редко это бывало право аренды - в исключительных случаях.
В-третьих, если человек пользовался государственной дачей, данной ему по должности, то ни в каких реальных земельных отношениях этот человек с государством не состоял. Это было пользование на неопределенный срок, с правом изъятия у человека в любой момент.
В-четвертых, де-юре существовала еще форма пожизненного ненаследуемого владения, но ее практическое применение автору не известно.
Все лица, кроме сельских жителей, ничего серьезного ни со своими дачами и участками, ни на своих дачах и участках делать не могли. Ну разве что вырастить немножко салатика, редисочки или укропчика для личного потребления.
У сельских жителей участок считался приусадебным хозяйством, они могли держать кур, свиней, коров, овец, коз, разводить всякие культуры не только для личного пропитания, но и на продажу, а также могли передать дом с участком по наследству.
По сравнению с общим количеством земли в стране земельных участков, находившихся в пользовании физических лиц, было ничтожно мало. Вся остальная земля была либо закреплена за самыми различными предприятиями, либо была совсем ничьей, т.е. находилась только за государством.
Все эти земельные отношения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР, принятом еще в 1970 г.
Как сход лавины в земельных отношениях было воспринято появление нового Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1, тоже очень социалистического, связанного по рукам и ногам ограничением прав граждан, но все же допускающего, хотя бы теоретически, право собственности физических лиц на землю.
Не будем перечислять все многочисленные указы, законы, подзаконные акты, которые были изданы в период с 1991 по 1994 г. Суть их сводится к тому, что государство приравняло все ранее существующие права физических лиц на землю к праву собственности. Теперь каждый, кто обладал хоть какими-то абстрактными правами на земельный участок, смог получить Свидетельство о собственности на землю и соответственно этой землей распорядиться по собственному усмотрению.
Появление всех этих частных наделов хоть и придало людям некоторую уверенность в отношении своего будущего, но не решило земельную проблему. Получалось так: те, кто уже имел, получили; те, которые хотели иметь, могли только купить у тех, которые уже имели. Не расширялся круг земель, которые могли попасть на рынок. Но для того самого первого, только зарождающегося рынка земли и этих вторичных участков было достаточно. Рынок переваривал их почти шесть лет.

Глава 12. Сельскохозяйственные земли

Настоящим прорывом стали Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации организаций и предприятий агропромышленного комплекса", предоставившие колхозникам-совхозникам право разделить часть колхозно-совхозных земель и получить их в собственность. Это, конечно, несколько упрощенное изложение основных положений этого Закона, но основной смысл от этого не меняется. Большинство бывших работников сохи в дополнительной земле если и нуждались, то отнюдь не в таком количестве. Часть доставшихся им новых участков использовалась и ими самими: они строили новые дома, увеличивали посадки картофеля, свеклы и других культур на продажу, да и для собственного потребления. Но большая часть новых участков продавалась ими горожанам под дачное строительство. Именно эти земли в 1994-1995 гг. выплеснулись на земельный рынок.
Эти бывшие колхозные земли приобретались уже другой генерацией покупателей - людьми, не желавшими ютиться на шести сотках и небезосновательно полагавшими, что большому дому - большой участок. Это было начало периода нового строительства, но строительства по большей части стихийного, очень индивидуального и обычно самовольного. Поскольку никаких специальных ограничений по продаже этих земель не вводилось, то вскоре большинство из них было не только распродано, но и застроено. Теперь с этими земельными участками возникают проблемы.
В период 1993-1997 гг., когда именно эти участки составляли наиболее привлекательный сегмент рынка, их продажа проводилась на основании следующих документов: Свидетельства о собственности на землю, выданного бывшему члену колхоза, плана земельного участка, составленного геодезистами и заверенного в районном земельном комитете, и договора купли-продажи земельного участка, удостоверенного местным нотариусом. Все это сдавалось в территориальный филиал МОРП, где на договоре ставился регистрационный штамп, и пожалуйста, новый собственник готов.
После вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" возникла новая и очень существенная проблема, вытекавшая из истории вопроса. Эти земли раньше были колхозными. Колхозы занимались сельским хозяйством. Поэтому 9/10 колхозных (и бывших колхозных) земель отнесено земельным кадастром к категории земель сельскохозяйственного назначения.
А с сельскохозяйственными землями было сложнее всего, так как именно они были совершенно неприкосновенны: их нельзя было продавать, на них нельзя было строить, с ними вообще ничего нельзя было делать, кроме ведения сельскохозяйственных работ. А тут такое множество граждан стали собственниками этих земель, да их еще и застроили. Государство закрыло на это глаза, так как именно в результате его деятельности возникли такие противоречащие друг другу законы. Но закрыло временно. Проблемы только начинались.
Все время до момента вступления в силу нового Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, а также последующего выхода Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ) такие участки находились как бы вне запретительной зоны действия законов и рассматривались как обыкновенные.
В настоящее время, когда действует и Земельный кодекс РФ, и Федеральный закон "О земельном кадастре", и Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", остро встает вопрос как о законности сегодняшних сделок с этими участками, так и о проведении этих сделок как таковых.
При любом типе сделок с земельными участками и построенной на них недвижимостью необходимыми документами являются:
для участка:
- правоустанавливающий документ (зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка),
- передаточный акт на земельный участок,
- Свидетельство (если оно есть),
- выкопировка кадастрового плана земельного участка,
- выписка из государственного земельного кадастра;
для недвижимости, находящейся на земельном участке (дома):
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи дома),
- передаточный акт на дом,
- Свидетельство (если оно есть),
- план участка из земельного комитета,
- справка БТИ о стоимости,
- копия поэтажного плана,
- экспликация.
При обращении в земельный кадастр за выкопировкой и выпиской в них сразу будет отмечено, что категория этих земель - сельскохозяйственное назначение, а разрешенное использование - производство сельхозпродукции, потому что именно такие земли выделялись колхозникам.
Следовательно, уже из базовых документов видно, что сделка планируется с сельскохозяйственными землями, а значит, должна подчиняться требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Одним из основных положений, зафиксированных в ст. 8 этого Закона, является преимущественное право государства в лице субъекта Федерации на приобретение земель сельскохозяйственного назначения.
То же положение закреплено в Законе Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", где указано, что лицо, продающее такой участок, обязано не менее чем за один месяц в письменном виде предложить специально уполномоченному органу Московской области (любого другого субъекта Федерации) приобрести данный участок. Вся эта процедура должна быть оформлена так, как это описано в гл. 5 § 1 "Преимущественное право приобретения". Последующая сделка будет считаться законной только при соблюдении этого требования. Во всех остальных случаях Московская область может обратиться в суд и потребовать перевода на нее прав и обязанностей покупателя.
Это означает, что Московская область в лице своего уполномоченного органа (это может быть Министерство имущества Московской области или Министерство сельского хозяйства Московской области) обращается в суд с исковым заявлением, в котором написано: "В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект Российской Федерации - Московскую область - все права и обязанности покупателя такого-то земельного участка". Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.
Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке (еще один суд) требовать с продавца возврата ранее уплаченных вами средств. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть вам деньги, но только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Фактическое исполнение судебного решения может растянуться на много лет. Если у продавца нет накоплений, если у него всего один дом (квартира), в которой он зарегистрирован, если у него нет другого имущества, то возвращать деньги он вам станет из своей зарплаты или пенсии маленькими-маленькими кусочками.
Невыявленное сельскохозяйственное назначение земель может возникнуть еще в нескольких случаях.
Целевое назначение участка было изменено с сельскохозяйственного на другое, а сам участок был включен в состав "земель поселений" без должного регламента. Что это значит? Расширялись административные границы какого-то поселения (деревни, поселка, города), но оформление прошло с нарушением. Это часто бывает, и именно тогда, когда районные власти изменяют границы поселений без одобрения правительства Московской области.
Реальный случай.
Власти Мытищинского района в 2002 г. включили в состав города Мытищи прилегавшие к городской черте сельскохозяйственные, но не обрабатывавшиеся земли в целях дальнейшей застройки. Глава Администрации Мытищинского района выпустил соответствующее постановление, местное подразделение кадастрового органа приняло его к сведению, в данных земельного кадастра появилась запись "земли поселений". Собственники земельных участков, вошедших в состав города, в 2003 г. стали продавать их как "земли поселений". Покупатели исходили только из данных, указанных в кадастровых справках, историю вопроса не поднимали, считали, что все в порядке. Представьте себе изумление и возмущение новых собственников, когда они получили из суда копию иска Министерства имущества Московской области о переводе всех прав и обязанностей покупателя на Московскую область. Суд еще идет, основной вопрос уже решен в пользу области. Суть происходящего сейчас заключается только в том, сумеют ли собственники-неудачники получить компенсацию с Администрации Мытищинского района за незаконное изменение границ города. Автору почему-то кажется, что не сумеют.
Приобретение участка в дачном, именно в дачном, поселке. Сегодняшнее законодательство разрешает строительство дачных домов на сельскохозяйственных землях. Целевое назначение земель при этом не изменяется, а изменяется "разрешенное использование". При приобретении такого участка вам могут показать распорядительный документ властей, в котором будет написано: "Изменить разрешенное использование участка с сельскохозяйственного на строительство и эксплуатацию дачного поселка (или дачи, если участок маленький)". Понятно, что нормальному человеку, далекому от юридических игрищ, все едино, что целевое назначение, что разрешенное использование. Не ошибитесь. По смыслу очень похоже. Да и строительство происходит на законных основаниях. Но при продаже/покупке такого участка придется соблюсти все процедуры, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

Глава 13. "Домик в деревне"

Это та часть рынка, которая появилась первой, а исчезнет, наверное, последней. Не самая дорогая, сложившаяся, отстоявшаяся. Особенностями приобретения и использования такой недвижимости являются права третьих лиц.
Особенность первая. Дома в деревнях изначально были предназначены для постоянного проживания, т.е. в них в отличие от садоводств и прочих невнятно возведенных сооружений периода первого строительного бума была (и есть) разрешена прописка, т.е. регистрация по постоянному месту жительства. Значит, в таком доме могут быть прописанные, его хозяева должны освобождать дом не только физически, но и юридически. Советские права наследуемого владения предполагают возможность оспаривания таких сделок какими-нибудь родственниками. К покупке деревенского дома надо подходить с тем же набором вопросов, документов и опасений, как и к городской квартире.
Особенность вторая. Точное определение границ участка. Участки в деревнях старые. Границы менялись множество раз, вариантов границ может быть много. Если перед продажей хозяин не согласовал с соседями границы и их подписей нет на плане, то соседушки потом могут отспорить кусочек, и немалый.
Пример. С незапамятных времен в деревне Д-ово жила-была древняя старушка, бывшая колхозница-ударница. Сын давно проживал в городе, имея отдельную благоустроенную многокомнатную квартиру. И вот позвал сын мать в город. Ведь деревенская жизнь трудна для пожилого человека, даже привычного ко всему. Собрала наша старушка все документы по списку и продала свой дом с участком. Пока старушка жила в своем доме, у ее соседей не было к ней никаких претензий. Сами такие же, в одном колхозе всю жизнь проударничали, делить нечего. Но собственник дома и участка поменялся, его с новыми соседями ничего не связывает, и их тоже. Они к нему никаких добрых чувств не питают, вернее, питают, но не добрые. Не надо никогда забывать, что деревенские отношения - особые. Там всем друг про друга все известно, а если нет, то не постесняются зайти и спросить. Поэтому можно быть точно уверенным, что соседи нашей старушки отлично знали все детали сделки: и цену по договору, и сколько еще дополучено было, и другие подробности. В глазах же деревенских соседей новые собственники участка и дома выглядели богатыми и глупыми горожанами. А таких обидеть сам Бог велел.
Вот приходят соседи к новому собственнику и говорят: "Бабка Марья уже совсем старая была, вот мы ее и не трогали, пусть старушка доживает, но вообще-то половина участка вон до того куста крыжовника наша".
Новый собственник: "Как? У меня документы, все зарегистрировано..."
"Не знаю, что там у тебя, мил человек, зарегистрировано, только вот у нас бумага от сельсовета еще с 1968 г. Этот участок наш", - отвечают ему соседи.
А такая бумага действительно была, потому что границы деревенских участков, так называемых приусадебных, в разные годы советской власти менялись неоднократно. То их уменьшали, то их возвращали, то опять уменьшали, то увеличивали. Таких бумаг у деревенского хозяина могло быть много, вопрос, какую из них достать.
Эту ситуацию можно было бы предотвратить, если бы старушка, продавая дом, подписала бы у соседей документ о согласии с границами участка. Согласия соседей нет - значит, и границы участка оспоримые. При возникновении подобных претензий нельзя откупаться или договариваться на словах. Либо дело решается полюбовно, но с составлением нотариально заверенного документа, окончательно закрепляющего границы участка, либо оно решается в судебном порядке. Во всех остальных случаях начинается цепная реакция: после соседей справа приходят соседи слева, а также те, которые сзади и спереди, да еще и по нескольку раз в год.
Так что хорошо в деревне у бабушки, а вот самим надо быть очень осторожными.

Глава 14. Коттеджи в коттеджных поселках

Сегмент рынка, бурно развивающийся с 2000 г., - строительство и продажа коттеджей в коттеджных поселках. Что же такое коттедж и коттеджный поселок в понимании российского рынка недвижимости в самом начале XXI в.? Непонятно, правда, почему именно коттедж, а не шале, не шато, не кастл, не фазенда, не загородный дом, поместье, усадьба наконец... Ну, так сложилось.
Итак, правильный коттедж в российском понимании - это загородный дом общей площадью от 200-250 кв.м, как правило, двухэтажный или с мансардой, чаще всего кирпичный, оснащенный полноценным водопроводом, канализацией (в крайнем случае - септик), электроэнергией, газом, имеющий автономную систему центрального отопления, расположенный на участке от 30 соток. На участке должен быть также гараж на пару машин, баня, хозблок, беседка для гриля.
Участок обнесен серьезным высоким забором: иногда деревянным сплошным, иногда металлическим решетчатым. Отдельный вход для людей и отдельные ворота для автомобилей. Участок находится не далее 60 км от МКАД, а желательно в пределах 40 км, имеет хорошие (асфальтированные) подъездные пути от ближайшего шоссе. Находится в поселке, состоящем из ему подобных.
В поселке должна быть инфраструктура разной степени сложности - от небольшого общественного центра с кафе, магазином, медпунктом до клубного комплекса с рестораном, спортплощадками, сауной, бассейном, теннисными кортами, салоном красоты, бильярдом, боулингом, супермаркетом и церковью.
Весь поселок обнесен единой оградой, является единой охраняемой территорией, на которой действует круглосуточная охрана всех участков, технический сервис: система пожарной и охранной сигнализации, уборка улиц, расчистка снега, вывоз мусора и т.д.
Поселки подобного типа застраиваются по единому проекту какой-либо инвестиционно-строительной компанией, получившей или купившей под застройку большой участок земли. По окончании строительства всех коммуникаций и инфраструктуры на большом участке территория разбивается на индивидуальные участки, идущие в продажу конечному потребителю. По желанию будущего собственника дом на индивидуальном участке может построить та же самая компания, предложив ему несколько готовых проектов (это бывает чаще), или собственник сам наймет строителей и построит дом по своему проекту (это случается реже). Иногда приобретается участок с уже построенным домом.

§ 1. Способы приобретения коттеджа с участком

В российском правовом поле коттедж еще не построен. В документах собственника любого коттеджа указано, что это отдельно стоящий индивидуальный жилой дом и прилегающий к нему земельный участок. Это вписывается в Гражданский кодекс РФ и другие законы. Земли, отводимые под строительство коттеджных поселков, имеют аббревиатуру "под ИЖС", что означает "индивидуальное жилищное строительство". С друзьями и риэлтерами можно разговаривать о коттедже, но с любым юристом вам придется говорить о покупке или постройке именно индивидуального жилого дома, стоящего на земельном участке.
Юридический смысл подобных сделок по приобретению коттеджа для конечного потребителя - покупателя - заключается в двух составляющих.
Первая - это каким образом компания-застройщик приобрела участок под строительство.
Вторая - это момент приобретения покупателем у застройщика участка, участка с проектом дома, участка с готовым домом.
По первой составляющей возможны три основных варианта с различными модификациями.
Вариант А. Застройщик уже приобрел участок в собственность:
А1) у Московской области на аукционе, торгах, конкурсе;
А2) у Российской Федерации на аукционе, торгах, конкурсе;
А3) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору купли-продажи, отступного, ипотеке и т.д.;
А4) у Московской области, выкупив участок, ранее находившийся у застройщика в аренде.
В случае варианта А. покупатель будет приобретать участок у застройщика по договору купли-продажи. Его должна волновать только законность перехода права собственности на участок, а также правильность оформления данного перехода сначала к застройщику, а потом к покупателю.
Вариант Б. Застройщик приобрел участок в долгосрочную аренду с правом выкупа:
Б1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления правительства Московской области и договора аренды;
Б2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения уполномоченного органа и договора аренды;
Б3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения районной Администрации и договора аренды;
Б4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору аренды.
В случае варианта Б. покупатель будет приобретать участок по договору уступки права аренды с застройщиком и последующему договору выкупа (купли-продажи) у лица, предоставившего землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель должен быть уверен, что соответствующее постановление/распоряжение не отменено, что в договоре аренды действительно фигурирует возможность уступки права аренды и возможность выкупа по фиксированной цене и что договор аренды прошел государственную регистрацию и на момент подписания покупателем всех бумаг не расторгнут.
Вариант В. Застройщик приобрел участок в краткосрочную аренду на период проектирования и строительства поселка:
В1) у Московской области по своему заявлению и на основании постановления правительства Московской области и договора аренды;
В2) у Российской Федерации по своему заявлению и на основании распоряжения уполномоченного органа и договора аренды;
В3) у района Московской области по своему заявлению и на основании распоряжения районной Администрации и договора аренды;
В4) у частного собственника (юридического или физического лица) по договору аренды.
В случае варианта В. покупатель будет приобретать права на участок по договору долгосрочной аренды или договору выкупа (купли-продажи) у лица, предоставившего землю в аренду застройщику. В этом случае покупатель должен быть уверен, что соответствующее постановление/распоряжение не отменено и в нем фигурирует условие об оформлении прав на землю конечным потребителем - собственником построенного коттеджа.
По второй составляющей также возможны три основных варианта с различными модификациями.
Вариант Г. Покупатель будет строиться своими силами по своему собственному проекту:
Г1) участок только начал осваиваться, ни сетей, ни инфраструктуры еще нет. Покупатель заключает с застройщиком договор соинвестирования строительства всего-всего, ведет свое строительство одновременно с освоением основного участка, по окончании приобретает долевую невыделяемую собственность в сетях и инфраструктуре;
Г2) основной участок уже освоен, сети и коммуникации уже подведены, строительство ведется путем подключения к существующим сетям. Единомоментно покупатель выплачивает застройщику всю сумму за право использования подведенных застройщиком сетей и коммуникаций.
Вариант Д. Покупатель выбирает один из проектов, предложенных застройщиком, который и осуществляет строительство:
Д1) покупатель и застройщик заключают договор соинвестирования строительства коттеджа конкретной планировки;
Д2) покупатель и застройщик заключают договор на осуществление функций заказчика-застройщика и технического заказчика, и отдельно покупатель заключает договор подряда с подрядчиком, указанным застройщиком.
Вариант Е. Покупатель приобретает уже построенный застройщиком коттедж:
Е1) коттедж уже построен, но в эксплуатацию еще не сдан и право собственности на него еще никем не оформлено. Покупатель и застройщик заключают договор уступки права на коттедж, после чего право собственности покупателя регистрируется как первичное;
Е2) коттедж построен, сдан в эксплуатацию, право собственности оформлено на застройщика либо на его доверенное физическое лицо или какую-нибудь доверенную фирму. Покупатель и застройщик (или доверенное лицо застройщика) заключают договор купли-продажи коттеджа. Право собственности покупателя оформляется как вторичное.
Возможно великое множество комбинаций из первых трех вариантов (А., Б., В.) и трех вторых (Г., Д., Е.). Например, А1 + Е2, или Б1 + Д2, или любая другая комбинация, предлагаемая застройщиком. Покупателю необходимо проверить соответствие между имеющимися документами и заявляемой застройщиком схемой. Вопросы финансовой безопасности определяются надежностью застройщика, его поддержанием своего имиджа, наличием у него в работе других инвестиционно-строительных проектов. Рекомендуется проверить бухгалтерский баланс застройщика, наличие у него кредиторской задолженности и ее размеры.
Дополнительное замечание: участие физического лица в качестве соинвестора в любых инвестиционных проектах всегда оценивается специалистами как сделка, совершенная emptorium, т.е. на полном риске покупателя.

Глава 15. Таун-хаусы

Еще одна новинка, пробравшаяся на рынок загородной недвижимости уже в XXI в., - это таун-хаусы. Само по себе это уже достаточно взаимоисключающие словосочетания - загородная недвижимость и таун-хаус. Последний переводится как городской дом, поэтому нахождение его в загородном секторе рынка абсурдно. Но такая уж у нас страна чудес.
Что такое таун-хаус, в России не знает никто - ни строители, ни власти, ни юристы, ни риэлтеры. То есть представление о нем, конечно, все имеют, но толкуют этот термин совершенно по-разному. Приведу несколько формулировок, определяющих, что же такое таун-хаус. Все определения взяты автором из открытых источников и представляют собой точку зрения риэлтеров, застройщиков, органов власти Москвы и журналистов.
- Таун-хаус - это блокированный жилой дом квартирного типа, состоящий из блок-квартир (коттеджей), каждая из которых рассчитана на заселение одной семьей. В каждой квартире имеется отдельный вход. К каждому блокированному коттеджу прилегает очень небольшой участок земли.
- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух-трех домов, в каждом из которых есть собственный вход, гараж, свой участок земли.
- Таун-хаус - это собрание малоэтажных сблокированных домов.
- Таун-хаус - это дом, состоящий из нескольких квартир, имеющих индивидуальный вход, к дому будет прилегать небольшой земельный участок.
- Таун-хаус - это коттедж, объединенный боковыми стенами с подобными коттеджами в единое строение.
- Таун-хаус - это сочетание элементов квартиры и загородного дома, к которому прилегает участок земли.
- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи с прилегающим земельным участком.
- Таун-хаус - это, как правило, трехэтажный дом, который имеет отдельный вход, небольшой приусадебный участок с двух сторон и граничит с соседними домами стенами.
- Таун-хаус - это сблокированное жилое здание, состоящее из двух-трех-десяти домов с "вертикальной" планировкой, в каждом из которых есть собственный вход, гараж, участок земли.
- Таун-хаус - это многоквартирные коттеджи.
- Таун-хаус - это двух- и трехэтажные сблокированные коттеджи с прилегающими участками земли и собственными гаражами.
- Таун-хаус - это блокированные низковысотные дома (так считает правительство Москвы).
- Таун-хаус - это малоэтажный городской дом (так тоже считает правительство Москвы).
- Таун-хаус - это дома, часть из которых предусматривают индивидуальный вход в квартиру и небольшой придомовый участок.
- Таун-хаус - это комбинация квартиры и загородного дома.
- Таун-хаус - это блок-коттеджи.
- Таун-хаус - это сблокированные коттеджи.
- Таун-хаус - это непонятная промежуточная позиция: и не квартира, и не дом.
- Таун-хаус - это коттедж, состоящий из двух и более домов на несколько хозяев.
- Таун-хаус - это несколько "сросшихся" стенами особняков, в каждом из которых отдельный вход.
- Таун-хаус - это дом, разделенный на несколько отсеков, где живут разные семьи.
- Таун-хаус - это квартира в домах малоэтажной застройки.
Откуда же взялся этот загадочный таун-хаус?
Знатоки утверждают, что первоначально такие жилые помещения появились в Англии в XIX в. как дома для нескольких поколений одной семьи. Дети, желавшие жить самостоятельно, но рядом с родителями, пристраивали к отчему дому свою секцию с отдельным входом.
Потом из-за дороговизны земли в центре городов появились высотки и небоскребы. Люди пожили в них и многое переосмыслили. Эпоха урбанистической эйфории постепенно улеглась. Не всем понравилось плотное заселение, близкое воздействие соседей со всех сторон - сверху, снизу, на лестничной клетке. Таун-хаус обрел второе дыхание.
Во всем мире страной таун-хаусов считается Канада - там многоквартирные дома этого типа составляют почти 65% всего жилого фонда. Есть они и в России, есть они в Москве.
В нашей стране первые таун-хаусы (правда, тогда их называли "коттеджи") появились в середине 80-х годов. В подмосковном поселке Красновидово Союз писателей построил такие домики. Примерно в то же время в Москве, возле ВДНХ, был построен небольшой закрытый поселок для некоторых особо выдающихся граждан страны. Поскольку часть секций была выделена космонавтам - Героям Советского Союза, то народ прозвал поселок "Космической деревней".
Интересно, что инициировали строительство таун-хаусов в Москве иностранцы. Они приезжали в столицу в длительные командировки и не желали жить в московских многоквартирных домах с разнородным составом соседей и специфическим коммунальным "комфортом и сервисом". Для них и были построены первые таун-хаусы на экологически чистых окраинах города и в ближайшем Подмосковье.
Первым таун-хаусным поселком постсоветского времени можно считать поселок "Сетунь", появившийся на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц в начале 90-х годов.
Строительство таун-хаусов растет. Вместе с ними растет и очень существенная проблема: что за объект вы приобретаете на рынке?
Юридически таун-хауса не существует. В российских правовых понятиях он не зафиксирован. Российское право из жилых помещений знает и различает комнату, квартиру, часть дома, дом - это все. Застройщики, оформляющие права покупателей, действуют каждый по собственному разумению и в соответствии с собственной учетной политикой, позволяющей минимизировать налогообложение.
В результате этого таун-хаусы оформляются кем-то как квартиры, кем-то как часть дома, а кем-то как дома. Застройщику все равно. Оформив право собственности покупателя на таун-хаус, он умывает руки. Как покупатель будет осуществлять свои права, его не волнует. А у новоиспеченного собственника могут возникнуть проблемы, связанные с реализацией его прав и обязанностей. И эти проблемы прямо будут зависеть от того, собственником чего же он, в конечном итоге, является.
Участки при таун-хаусах тоже трактуются по-разному, и права на них тоже оформляются по-разному. Кое-где оформляется право собственности на участок под самим таун-хаусом плюс участок перед ним, где-то - на участок под таун-хаусом плюс участок перед ним плюс сзади. Кто-то оформляет собственность на кусочек земли только перед таун-хаусом, там, где будут клумбы, цветочки и шашлычница. На территории Москвы участок оформляется в пользование или в аренду.
Весь этот правовой разнобой не дает возможности создать единую юридическую позицию защиты прав владельцев таун-хаусов, а она безусловно необходима. Объем этой формы недвижимости на рынке растет, а значит, проблем будет появляться все больше.
Давайте рассмотрим варианты развития событий в случаях возникновения проблем с соседями, с властями, а также при отчуждении таун-хауса.
Если ваш таун-хаус - это дом, то вы как собственник несете ответственность за все, в том числе и за его техническое состояние. Но у вас с соседями две общие стены, общая крыша и все коммуникации тоже общие. Кто отвечает за это? Неизвестно, и это минус. Но в случае рассмотрения таун-хауса как дома неоспоримы ваши права на землю под домом и вокруг него, даже если эта земля не целиком оформлена в вашу собственность. Своя земля - это всегда плюс.
Если ваш таун-хаус - это квартира в многоквартирном доме, то вы и отвечаете за нее в рамках ее внутреннего контура. За все остальное вы ответственности не несете - это плюс. Тогда, правда, возникает вопрос, кто же является собственником (а значит, несет всю ответственность) внешних стен, крыши, фундамента, коммуникаций. К кому вы адресуете свои претензии? С кем будете решать вопросы? Ответа нет - это минус. Как собственник только квартиры в многоквартирном доме вы не имеете никакого отношения к участку земли, на котором стоит этот дом. Даже если какой-то кусочек земли и находится в вашей собственности, то он не представляет с вашим таун-хаусом (а в данном случае с квартирой) единого неразрывно связанного комплекса. С тем же успехом можно иметь огородик под Рязанью. Пользование таким таун-хаусом вместе с участком проблематично.
При всем этом в России не существует практики оформления таун-хауса (как жилой недвижимости) и прилегающего к нему земельного участка как единого комплекса.
Право собственности, даже зарегистрированное, на такой участок достаточно сомнительно. Отгораживать его забором вы не имеете права, строить на нем что-либо тоже. Если соседские дети или собаки будут на нем резвиться, то единственное, что вам реально удастся сделать, - это познакомиться с соседом поближе. Реальное право, которое вы получаете на эту землю, что бы ни было написано в вашем Свидетельстве и договоре, - это право сажать красивые цветочки и, если соседи не будут против, жарить шашлык.
Возможны и другие варианты развития событий, связанных с таун-хаусной землей. Например, уменьшение площади вашего участка путем изъятия его части для муниципальных нужд (строительство дороги, трансформаторной будки или детской площадки). В Москве, где участки в собственность не оформляются, возможно прекращение права пользования данным участком, так как собственник земли - Москва. А собственник, как известно, как дал, так и взял - его право.

<< Пред. стр.

страница 3
(всего 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Copyright © Design by: Sunlight webdesign