LINEBURG


страница 1
(всего 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Личная недвижимость
(то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить)

Предисловие

Недвижимость - это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека.
От доисторических времен, когда большое племя или отдельная особь тщательно выбирали подходящую небольшую пещерку с парой отдельных выходов и струящимся ручейком, до сегодняшнего дня, когда удобная и не очень крупная пещера зовется квартирой или офисом, ничего и нигде кардинально не изменилось. Удобный и безопасный приют по-прежнему остается для нас и останется навсегда важным. В пещерные времена лишить человека постоянного крова мог пещерный медведь или другой не менее опасный хищник, враждебное племя, сход горной лавины и т.д. Сегодня бывшего собственника вашей квартиры, подающего на вас в суд, можно сравнить с пещерным медведем, конкурирующую компанию, захватившую ваше предприятие, - с враждебным племенем, а террористический акт или некачественное строительство - со сходом лавины с гор.
Залог недвижимости со времен Хаммурапи и Древнего Египта и до наших дней считается лучшим обеспечением любого долга и записан во всех когда-либо существовавших законах и кодексах. Он широко и повсеместно применяется на всех земных широтах.
Сохранить недвижимость для себя, владеть ею по своему усмотрению, распоряжаться ею без вмешательства других лиц - вот основная задача любого владельца всякой недвижимости.
О недвижимости во всех ее проявлениях написано множество толстых книг, тонких брошюр, глубокомысленных статей. С допотопных времен и до наших дней выдано великое множество рекомендаций, составлены многочисленные комментарии к существующим законам. Увесистые научные тома очень толково рассказывают о недвижимости, о том, почему надо делать так, а не иначе, и как делают "правильно" во всем остальном мире.
В нашей стране, живущей по принципу "хотели как лучше, а получилось как всегда", есть только свой единственный и неповторимый путь, на котором иногда встречается недвижимость, но...
Российская недвижимость, а особенно недвижимость Москвы и Московской области, отличается своим особым колоритом, неповторимым шармом, оригинальным своеобразием, строгими ограничениями и даже нелепыми несуразностями, о которых в законах вообще не упоминается, но в жизни, на практике выясняется, что большинство проблем по сохранению недвижимости заключены именно в своеобразии российской недвижимости.
Итак, в этой работе юрист с десятилетней практикой в сфере недвижимости хочет рассказать читателю об особенностях недвижимости Московского региона и немного - о действующем законодательстве Российской Федерации, что одинаково актуально и для Московского региона, и для данной работы.

Виды недвижимости

Российский рынок недвижимости несколько раз кардинально менялся в течение последних 15 лет.
Сначала внезапно появился рынок жилой недвижимости, который потряс основы нашего государства, где ваша квартира никогда до этого не была вашей собственностью*(1).
Первое потрясение - 1990-1991 гг. - существующие квартиры в частной собственности:
- собственную квартиру можно не обменивать по цепочке из множества звеньев, а пойти и купить, как батон копченой колбасы... Ну, чуть-чуть дороже;
- собственную квартиру не обязательно отдавать государству, ее можно оставить родным, детям и внукам по наследству, не делая судорожных попыток прописать их к себе за три дня до своей смерти;
- собственную квартиру можно подарить любовнице, тете Мане или обществу защиты кошек, если вам вдруг взбрела в голову такая блажь;
- собственную квартиру можно обменять на иностранный автомобиль или розовый бриллиант размером с таракана, если движимое имущество вам более необходимо, чем жилье.
Потрясение второе - 1993-1995 гг. - можно построить новую квартиру:
- стало возможно строительство совершенно нового дома, где в поэтажный план всех квартир изначально внесены и два туалета, и большая кухня, и ванна с джакузи, и многое другое, а главное - все это новое, и не надо менять протекающие трубы, помнящие нашествие Наполеона.
Потрясение третье - 1997-1999 гг. - можно хорошо сэкономить и купить квартиру значительно дешевле, если покупать ее на стадии начала строительства, а главное, есть из чего выбирать:
- можно купить квартиру и сделать планировку по своему усмотрению, а не рубить стены в бывших коммуналках, пытаясь создать что-то похожее на Европу.
Потрясение четвертое - 2002-2003 гг. - квартиру можно купить в кредит.
Рынок загородной недвижимости также пережил несколько изменений.
В начале славных дел приобретались уже построенные дачи, "домики в деревне", "скворечники" в садовых товариществах, просуществовавшие целые строительные эпохи. Особенно котировались дачи "сталинского ампира" партийной, государственной, артистической и литературной номенклатуры.
Затем в период 1995-1998 гг. на старых участках началось массированное индивидуальное строительство без разрешений и проектов - кто во что горазд.
После 2000 г. на рынок загородной недвижимости массово двинулись серьезные компании, строящие целыми поселками. Этот вид деятельности почему-то называют "коттеджным" строительством.
Рынок земли реально начал складываться после 2000 г., а с 2001 г., получив в руки инструмент - Земельный кодекс, - он развернулся во всю ширь. Но как самый молодой из всех, он пока и самый хаотичный, наименее сбалансированный, нет серьезной наработанной практики, устоявшихся обычаев и традиций сделок, а главное, на этом рынке первую скрипку пока еще играет государственный сектор, т.е. вездесущий чиновник, который вносит постоянную ноту неуверенности и непредсказуемости в этот еще молодой рынок.
Рынок в отличие от ученого люда, стремящегося разложить недвижимость по полочкам с использованием нереальных, надуманных в тиши кабинетов параметров и создать наукообразную классификацию недвижимости, развивается по своим реальным правилам.
В соответствии с этими правилами и образовались, хотя они нигде и не закреплены документально, следующие виды недвижимости:
- жилая недвижимость;
- коммерческая недвижимость;
- загородная недвижимость;
- инвестиционная недвижимость;
- земля.
Поэтому в настоящей работе будут рассматриваться типы недвижимости исходя из тех разновидностей, которые исторически сложились на рынке. В ней приведены реальные факты из практики.
В тех случаях, когда конкретные сделки, объекты и субъекты получали официальную огласку (распорядительные и нормативные акты государственных органов), освещались средствами массовой информации, разрешались в судебном порядке (есть соответствующие решения судов различных инстанций), будут указываться настоящие адреса подлинных объектов и названия истинных субъектов, а также другие детали произошедшего, но не выходя за рамки преданного гласности.
Если истории конкретных сделок, объектов и субъектов стали известны автору в процессе работы его с клиентами, обращавшимися к нему как к профессиональному юристу, то в целях соблюдения профессиональной этики и конфиденциальных условий сделок реальные адреса подлинных объектов, наименования настоящих субъектов, имена действительных участников сделок и другие фактические данные будут заменены на вымышленные. Такого рода сделки или случаи будут приводиться в качестве примеров последовательности действий, схем или других типичных явлений, на которые не влияют ни фамилии, ни метраж, ни адрес, ни цена. Использование автором подлинного материала стало возможно только с согласия всех участников сделок или споров.

Часть I. Жилая недвижимость

Глава 1. Жилая государственная недвижимость

До 1991 г. почти все жилые помещения на территории СССР были государственными - городскими и ведомственными, за исключением небольшого числа кооперативного жилья, счастливые обладатели которого при условии совершения ряда достаточно трудоемких формальностей могли по своему усмотрению распорядиться им в пользу своих родных и близких.
Городские жилые помещения по действующему тогда законодательству должны были находиться на балансе ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ и распределялись путем выдачи ордеров на вселение в жилое помещение городской или районными жилищными комиссиями. В случае прекращения действия ордера (смерть, выписка из жилого помещения по различным причинам, прекращение работы на конкретной должности, дававшей право на жилье, и т.д.) городские жилые помещения возвращались в городской фонд для последующего распределения среди городских/районных очередников или граждан, которым жилая площадь полагалась по должности.
Ведомственные жилые помещения находились на балансе соответствующей организации (министерства, института, завода, воинской части и др.), обычно для его строительства использовались средства этой организации. Естественно, эти средства тоже были государственными, но выделенными конкретной организации на конкретную цель и распределялись путем выдачи ордеров жилищной комиссией этой организации. В случае прекращения действия ордера (смерть, выписка из жилого помещения по различным причинам, прекращение работы на конкретной должности, дававшей право на жилье, и т.д.) жилые помещения возвращались в жилой фонд организации для последующего распределения среди очередников данной организации или тех ее сотрудников, которым жилая площадь полагалась по должности.
Трансформация принадлежности советских государственных жилых помещений из городских и ведомственных, в муниципальные и федеральные произошла по Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и Распоряжению Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-РП "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности". Эти правовые акты определили, что имущество (жилые помещения), бывшее городским, переходит в муниципальное по территориальному признаку, а имущество (жилые помещения), бывшее ведомственным, остается у прежней организации на балансе. Но от подчиненности конкретной организации зависит принадлежность жилых помещений к федеральной, муниципальной собственности и собственности субъектов Федерации. Если организация подчинялась союзной или республиканской структуре, то имущество становилось федеральным, если городской структуре - то муниципальным, а если областной, краевой и республиканской в составе РСФСР - то собственностью субъектов Федерации.
К своеобразию российской недвижимости можно отнести процесс перераспределения жилого фонда в Москве, которая является и городом, и субъектом Федерации одновременно. В Москве фактически нет муниципального жилья, так как муниципальной структурой здесь является район, у которого нет распорядительных прав. Распорядительные права в Москве начинаются с уровня префектуры, которая представляет собой административный орган, подчиняющийся правительству Москвы, т.е. органу на уровне субъекта Федерации. Следовательно, в Москве жилье находится в собственности субъекта РФ. При приватизации жилья в Москве это своеобразие сказалось не в одном случае.

Глава 2. Кооперативная недвижимость

В данной главе будет рассмотрена только жилая кооперативная недвижимость. Недвижимое имущество потребкооперации (наследие советских времен), производственных кооперативов эпохи перестройки (1986-1991 гг.) будет рассмотрено в следующей книге автора "Нежилая (коммерческая) недвижимость".
Достаточно большое количество кооперативных домов (в Москве их много, в Московской области - меньше, в других регионах их вообще нет) заставляет хотя бы поверхностно, но особо рассмотреть ставший в настоящее время анахронизмом механизм возникновения кооперативного дома и существующие сейчас особенности последующего выхода квартир из такого дома на современный рынок недвижимости.
Быстро меняющиеся реалии нашей жизни вынуждают автора дать несколько упрощенный ответ на вопрос, что такое кооперативное жилье, так как даже люди, проживающие в кооперативном доме и являющиеся собственниками пая или владельцами кооперативной квартиры, не понимают, откуда взялись кооперативные квартиры и что с ними делать. К тому же сегодня уже подросло и вышло на рынок недвижимости новое поколение, которое о кооперативах вообще никогда не слыхало.
Основная часть кооперативного жилья - советское наследие. В период массового дефицита государственного жилья для некоторого облегчения советского бюджета, направляемого на строительство жилых домов, отдельным очередникам (имеющим серьезный блат) или высокооплачиваемым советским служащим (особенно тем, кто работал за границей и поэтому получал иностранную валюту) разрешалось вступать в жилищно-строительный кооператив - ЖСК.
Такие кооперативы создавались при сохранении полной видимости добровольности, но под жестким контролем либо городских структур (таких было меньше), либо организаций (таких было больше). При этом в число счастливчиков попадали организации, пользовавшиеся благосклонностью городских властей. Они имели своих собственных очередников, для которых организация должна была построить дома. Своей очереди на улучшение жилищных условий ждать было безумно долго. Люди, желавшие получить квартиру в какие-то разумные сроки, были готовы платить свои кровные деньги за то, что другие получали бесплатно. Но кроме денег и формальных показателей, делавших их очередниками, они должны были иметь возможность (блат) попасть в список членов кооператива - ЖСК, которому исполком города или района по ходатайству организации выделял земельный участок под строительство дома. Крупные и серьезные организации, такие, как союзные министерства, получали участки в престижных районах, организации попроще, какая-нибудь фабрика по производству калош, - на окраине или в промышленной зоне. Но большинство организаций земельных участков под строительство кооперативных домов вовсе не получало.
Городской (в области) или районный (в Москве) исполком совместно с организацией-счастливчиком в соответствии с планом застройки города определял тип будущего дома, количество квартир и соответственно цену строительства дома. В этой операции доминировал план городской застройки, а не потребности в жилье будущих членов кооператива. Среди членов кооператива распределялись квартиры - по количеству комнат, исходя из социальной нормы на конкретную семью, плюс льготы (если имелись), плюс еще чуть-чуть... Место расположения конкретной квартиры определялось позднее, по завершении строительства дома, по жеребьевке между членами ЖСК.
Поскольку безрассудная страсть к халяве - неистребимая черта любой власти, то на кооперативный дом давалась нагрузка: несколько квартир передавалось в распоряжение исполкома, выделившего участок под застройку. Цена строительства этих квартир пропорционально распределялась между членами ЖСК. Исполком получал квартиры бесплатно и распределял их между своими сотрудниками или нужными людьми, обычно фиктивно оформлявшимися как очередники района или города.
Члены ЖСК - пайщики единовременно выплачивали 30% от стоимости кооперативной квартиры, на остальные 70% организация предоставляла кооперативу кредит сроком от 15 до 20 лет. Члены кооператива ежемесячно гасили этот кредит до полной выплаты. В случае серьезной задолженности по кредиту несчастного пайщика изгоняли из членов ЖСК, возвращали выплаченный взнос, а организация предоставляла из числа своих очередников человека, который был готов единовременно выплатить кооперативу ту же сумму. Этого человека вводили в состав членов ЖСК. Безусловно, существовал четкий механизм проведения всех демократических процедур, работавший под жестким контролем городской или районной власти.
На собранные с пайщиков деньги и на очень льготный кредит, полученный от организации или банка, строился кооперативный дом. По завершении строительства дома управление домом брало на себя правление ЖСК, избираемое из числа пайщиков. Правление избирало председателя, который вел всю документацию, осуществлял представление интересов ЖСК в государственных органах, а также занимался сбором кредиторской задолженности и членских взносов. Членские взносы шли на оплату работы председателя, зарплату бухгалтера кооператива, косметический ремонт дома, оплату коммунальных платежей за места общего пользования (подъезды, лестничные клетки, холлы, лифты и т.п.).
После полного погашения кредита членом кооператива его пай в кооперативе считался выплаченным и пайщик - член ЖСК получал возможность частичного распоряжения своей квартирой. Например, он мог завещать свой пай своим родственникам, не прописанным в данной квартире. Тогда после его смерти эти родственники могли бы потребовать созыва общего собрания ЖСК и просить о введении их в состав членов кооператива с правом проживания в данной квартире. Члены кооператива могли пойти навстречу просителям и удовлетворить такое ходатайство. Фактически получалась передача квартиры по наследству. Но был и другой вариант: кооператив выплачивал наследникам стоимость пая, а квартиру забирал себе для передачи ее кому-то из уже существующих членов, готовых единовременно выплатить стоимость пая. Правда, здесь имелось одно существенное ограничение - в квартире данного пайщика к моменту такого приобретения должно было не хватать жилой площади на всех членов его семьи исходя из социальной нормы. Обычно так оно и было, так как за 20 лет выплаты пая практически у любого пайщика появлялись дети, внуки, невестки, зятья, квартира уплотнялась, а пайщик как бы становился на очередь по улучшению жилищных условий за свой счет внутри собственного кооператива.
Самое страшное наследие советских ЖСК - это почти полное отсутствие в государственных архивных и других органах дублирующих документов о членстве в кооперативе, о выплате пая, уплате членских взносов и т.д. Председатели бывали разные: честные и ответственные, вороватые и неорганизованные. Документы кооперативов терялись, подделывались, портились от старости, а весьма неприятные последствия этого до сих пор нередко расхлебывают не только сами пайщики, но и их дети и внуки.

Глава 3. Приватизация жилья

После выхода в свет Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в России стала возможна и очень осторожно начала осуществляться приватизация, т.е. приобретение в частную собственность государственного имущества.
Приватизация жилья осуществлялась безвозмездно, т.е. даром. Люди получили право оформить в свою собственность квартиры, в которых они были прописаны и проживали. Дело было новое, Закон был несовершенен, поэтому ряд проблем, порожденных этой самой первой редакцией Закона о приватизации жилья, мы пожинаем до сих пор.

См. ст.ст. 1-2 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в первоначальной редакции

Проблема первая: редко бывало, чтобы в квартире был прописан только один-единственный человек. В большинстве случаев в одной квартире проживала семья: муж, жена и ребенок (дети), нередко - муж, жена и ребенок (дети) и родители кого-нибудь из супругов (бабушки и дедушки). А ведь еще могли быть братья и сестры, их мужья и жены, а иногда и бывшие мужья и жены. А форм собственности Закон определил только две, причем обе абсолютно абстрактные:
- общая совместная бездолевая;
- общая совместная долевая.
Что это такое, никому не было известно, так как при советской власти собственности ни у кого не имелось. Все обрастало слухами: "Кто приватизирует, будет платить за квартиру во много раз больше... Тех поставят на учет в КГБ... У них отберут что-нибудь другое... Будут лишать пенсии..." На людей, решившихся на приватизацию в первый год, смотрели то как на подопытных кроликов, то как на сумасшедших, то как на мучеников рыночной реформы.
Рискнувшие приватизировать свои жилые помещения тоже не очень-то знали, что они делают. Какую выбрать форму собственности? Нужно ли участвовать в этом всем проживающим или одному либо нескольким, но не всем? Нужно ли вписывать в приватизацию детей? Реально посоветоваться было не с кем. Кто как Закон понял, тот так и действовал. Государство никаких внятных и разумных разъяснений не давало, да, пожалуй, и не могло дать, так как само, по мнению автора, полностью не понимало, во что это все выльется. Главными советчиками оказались сотрудники ЖЭКов, ДЭЗов, РЭУ, ведь именно на эти органы было возложено начальное оформление документов. Что могла знать о приватизации тетя Маша - экономист или бухгалтер ЖЭКа, находившегося на самой обочине экономических проблем приватизации жилья? Да ничего, но пояснения она давала... Ну, в меру своих способностей.
В результате получались всяческие казусы.
То семья из шести человек приватизировала на всех несчастную однокомнатную квартиру общей площадью 29 кв.м, а потом выяснялось, что больше никто из них в приватизации участвовать не сможет, и начинался суд о расприватизации...
То бывший муж с бывшей женой приватизировали квартиру в бездолевую собственность и еще четыре года (до выхода нового Гражданского кодекса) никак не могли ее разделить...
То пайщик в кооперативе приватизировал всю квартиру только на себя, единолично решив, что жене и дочери это совершенно ни к чему...
Одним из самых загадочных моментов оставалась форма собственности - общая совместная бездолевая и общая совместная долевая. В Законе на тот момент ни об одной форме, ни о другой ничего не было.
С долевой собственностью все в какой-то степени было понятно: всем поровну и никому не обидно. Каждому равная часть кухни, равный кусок от коридора, и в каждой комнате есть законный уголок.
Когда же в ноябре 1994 г. была принята, а с января 1995 г. вступила в силу часть первая нового Гражданского кодекса Российской Федерации (от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ), выяснилось, что бездолевая собственность может быть только у супругов и у членов крестьянских фермерских хозяйств. Что же было делать бедолагам, которые по совету "тети Маши" вшестером приватизировали одну квартиру? Создавать на базе этой квартиры ферму? Что делать бывшим супругам? Жениться обратно? Никакого правового механизма пока не создано до сих пор. Все выкручиваются, как могут. Если между участниками приватизации есть согласие и взаимопонимание, они оформляют раздел на равные доли. А если согласия нет?
Конечно, тут же начались аферы и махинации. Дело было новое, практики у судов наработано не было, советскими законами вопросы собственности не рассматривались, а других до 1 января 1995 г. не было.
Больше всех от первой волны приватизации пострадали дети.
Первая редакция Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" предусматривала право родителей решать за своих несовершеннолетних детей, быть им в числе собственников или нет. Водичка дырочку всегда найдет. Пошли повальные продажи только что приватизированных квартир не очень ответственными родителями (алкоголиками, наркоманами, люмпенами и пр.) без учета прав своих детей. И дети оставались на улице без крова и без каких-либо надежд на жилье.
Последствия подобных сделок болезненно затрагивают, как правило, две многочисленные группы людей. Нарушены права детей - тогдашних детей. Это первая группа. Сейчас они выросли, и им очень хочется восстановить справедливость. Чаще всего это делается через суд при представлении доказательств, что права истцов (бывших детей) были нарушены. Такие дурно пахнущие сделки могли быть признаны (и признавались) недействительными, права детей - восстановленными (и восстанавливались). Вторая многочисленная группа - это сегодняшние собственники квартир, приватизированных тогда с нарушением прав детей. Их права находятся под угрозой, и добросовестные приобретатели могут остаться (и оставались) ни с чем.
Бывали мошенничества при злоупотреблении правами детей. Недобросовестные родители-продавцы сознательно не включали детей в приватизацию, продавали квартиры. Позднее от имени детей какая-нибудь сердобольная дальняя родственница (обычно по сговору с родителями) подавала в суд на восстановление нарушенных прав. С точки зрения закона суды принимали честные и правильные решения - у родственницы нет никакой личной заинтересованности, дети бедные и обиженные, квартиру надо вернуть детям, с родителей (недобросовестных продавцов) взыскать деньги обратно в пользу честных покупателей. Но дело-то в том, что деньги уже потрачены, у родителей-продавцов больше ничего нет, возвращать нечего, а квартира судебным решением уже перешла к детям. "Где деньги, Зин?"
Автору могут возразить: "Конституционный Суд РФ своим Постановлением от 21 апреля 2003 г. "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" защитил добросовестного приобретателя!"
К сожалению, далеко не каждого приобретателя удалось защитить. Если внимательно прочесть это Постановление, то можно увидеть в нем такое количество условий и оговорок, что возможность реально им воспользоваться становится нулевой. По мнению Конституционного Суда РФ, с одной стороны, добросовестный приобретатель должен проявлять "при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность". Он должен быть осведомлен обо всех деталях сделки и приложить определенные усилия для выяснения этих деталей. А с другой стороны, чтобы считаться добросовестным, "приобретатель же должен доказать, что... не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение...".
При этом Конституционный Суд считает, что "приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно".
Сторона, пытающаяся вернуть квартиру, обычно очень легко доказывает это: "Ну я же вам говорил, мы еще с вами около подъезда стояли, что Сережка и Женька (или дядя Петя и тетя Тоня) тоже хотели жить в этой квартире..." - или что-нибудь в этом духе.
Так что нет панацеи для добросовестного приобретателя, тем более что до выхода данного Постановления Конституционного Суда таких возвратных судов было множество, а закон обратной силы не имеет, так что "кто сбежал - сбежал, кто убит - убит".
Есть еще одна многочисленная группа пострадавших от приватизации квартир. Это одинокие старики. Но здесь работал не пробел в законе, а откровенный криминал. Этот Закон стариков ничем не обидел, но он наделил их имуществом, которое было так легко и просто отобрать у пожилого, немощного и одинокого человека.
Через некоторое время после начала приватизации поднялась девятым валом волна продаж квартир одинокими пожилыми людьми, исчезавшими сразу после проведения сделки или даже до нее, но обязательно оставившими после себя доверенность на приватизацию и продажу. Судебные процессы над преступными группировками, промышлявшими этим видом преступления, начались гораздо позже, когда среднее количество жертв у каждой группировки переваливало за несколько десятков. Описание личностей коррумпированных сотрудников паспортных столов, нечистоплотных риэлтеров, откровенных бандитов и убийц заняло бы слишком много места и вышло бы за рамки основной темы книги. Хочется только отметить, что если преступление доказано и есть приговор суда, то права на имущество, присвоенное преступным путем, должны быть восстановлены их законному собственнику. Сколько квартир только в Москве поменяло своих престарелых хозяев без их воли? По какому количеству случаев еще будут выноситься приговоры? Не в вашу ли дверь постучатся судебные приставы, возвращая квартиру законному собственнику? А наследует исчезнувшему старику, не имеющему никаких родственных связей, государство. И у этого законного собственника есть все силы и средства, чтобы вернуть свою собственность.
Супруги, впрочем, тоже пострадали от приватизации, но не от формы собственности, а от разночтений между законом о приватизации жилья, Гражданским кодексом, Семейным кодексом и их толкованиями.

§ 1. Орган опеки и попечительства

В дальнейшем, когда приватизация жилья приобрела массовый характер, а повсеместные злоупотребления ее последствиями приобрели характер национального бедствия, власти Москвы и Московской области наконец спохватились (автору не известно, спохватились ли власти в других регионах). Причем, как всегда, со всем российским размахом, от плеча и с перебором. Распоряжением мэра Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" и последующими московскими документами был введен не предусмотренный федеральными законами термин - так называемая группа риска. В эту группу вошли одинокие старики, все несовершеннолетние, а также недееспособные и ограниченно дееспособные. Члены "группы риска" получили право участвовать в сделках с принадлежащей им недвижимостью исключительно с разрешения государственного органа опеки и попечительства.
Недееспособные и ограниченно дееспособные и без того уже были ограничены в своих сделках законом. Решения за них принимал именно этот орган, так что ничего нового для них не произошло.

См. п. 2 статьи 37 ГК РФ

Защищая одиноких стариков, городские власти перестарались и объявили таковыми всех людей пенсионного возраста, имеющих несчастье или удовольствие проживать в квартире одни. Получилось форменное нарушение всех конституционных прав: совершеннолетний дееспособный человек в трезвом уме и ясной памяти ничего не может сделать со своим личным исключительно ему принадлежащим имуществом без разрешения истеричной молодящейся изо всех сил чиновницы из органов опеки, обуянной самомнением и манией величия. Автор многократно бывала в органах опеки различных районов Москвы и Московской области, получая для своих клиентов заветные разрешения. Только к двум из лично знакомых автору "опекунш" не подходит вышеизложенное описание. Обычно опеке проще запретить и ни за что не отвечать, так как ни одним нормативным документом не предусмотрена ответственность за отказ, а вот за разрешение можно и ответить.
Представьте себе: бравый подполковник, разведен, живет один, 45 лет, грудь колесом, усы, как у Буденного, вернулся из "горячей точки", вышел вчера в отставку по выслуге лет (или по ранению), на работу еще не устроился - пенсионер, решил заняться бизнесом, а для стартового капитала - продать свою квартиру. Идет продавать, а ему: "А где разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки?" Какие слова сказал доблестный пенсионер - защитник отечества? Правильно, именно эти. А бывало и до мордобоя доходило.
Конечно, потом по пенсионерам провели "корректировочку", к "группе риска" отнесли женщин старше 55 лет и мужчин старше 60. Но ведь это тоже не панацея, кто-то и в 60 еще полон сил, да и родственники имеются, только живут отдельно или даже живут там же, просто в квартире не прописаны. Возможно, кому-то эта мера спасла жизнь и сохранила квартиру, но куда большему количеству людей она истрепала нервы, сорвала сделки или просто причинила финансовый ущерб, так как вымогательство взяток - не редкость в опеке, а опытный риэлтер всегда в бюджет сделки с недвижимостью закладывал $ 100-200 на опеку в зависимости от района. "Контроль над умственными способностями" граждан России (Москвы и области) старше 55-60 лет продолжался почти семь лет и был отменен только в 2001 г. Тогда вышло распоряжение мэра Москвы от 13 апреля 2001 г. N 354-РМ "Об отмене распоряжения мэра Москвы от 26 мая 1994 г. N 252-РМ "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений".
Игрища с бедными родителями, имеющими несовершеннолетних детей, продолжаются до сегодняшнего дня. Родители, не являясь ни опекунами, ни попечителями своих детей, не подпадают под положения ст. 31 Гражданского кодекса РФ и ст. 64 Семейного кодекса РФ, ставящие последних под контроль органов опеки и попечительства.

См. п. 1 статьи 121, 145 Семейного кодекса РФ

Но несмотря на это, вопреки здравому смыслу, исключительно во исполнение одного-единственного п. 4 ст. 282 Гражданского кодекса РФ, если вы собрались продавать квартиру, в которой прописан ребенок, вам обязательно придется посетить "чудесное" заведение, именуемое в Москве Орган опеки и попечительства Управы района "ЖЖЖЖЖ". А уж если ваш ребенок еще и собственник, заказывайте похоронную процессию. Вы будете обязаны принести туда все документы на свою квартиру, которую вы продаете. Но этого мало. От вас потребуют документы и на чужую квартиру, которую вы собираетесь покупать. Вы напишете заявление, в котором униженно пообещаете ни в коем случае не обижать своего собственного родного ребенка, а после этого вы будете ждать. Ждать столько, сколько захочется "чиновнице-опекунше". Чиновница - государственный служащий. Официальный прием граждан чиновником проводится только два раза в неделю по полдня. У чиновника есть право брать себе больничный лист, когда ему захочется. Отмена приема граждан под предлогом совещания в префектуре - явление обычное. Прием граждан никогда не был приоритетом у чиновника. Государственный чиновник имеет право выдать вам ответ в течение 30 дней, если опять же получит от вас правильно сформулированный запрос. При этом без визы юриста он ничего не выдаст, а юрист тоже принимает, болеет, совещается и т.д. После этого еще нужна подпись главы управы. Что происходит с главой управы, см. выше. А вы скрежещете зубами и гадаете: "Успею, не успею, сгорит задаток или нет, подождут продавцы или продадут другому".

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса

Еще один "веселый" вариант с опекой связан с обязательным явлением "на ковер" обоих родителей. Когда семья полная, вопросов нет, единственный вопрос - отпроситься с работы, так как опека ведет прием или по утрам, или после обеда до 17 часов. Нормальные люди в это время работают.
Самое главное "веселье" наступает, когда родители в разводе. Представьте себе несколько достаточно распространенных ситуаций из реальной жизни.
Вариант первый. Родители развелись, забыли друг о друге, живут каждый своей жизнью, на алименты мама не подавала и вообще понятия не имеет, где находится ее бывший муж. Решила менять квартиру с доплатой на большую через сделку купли-продажи: свою продать, добавить денег, купить побольше. А опека ей и говорит: "Необходимо еще и согласие отца". А где его искать и как?
Вариант второй. Родители разводились со скандалом, отношения испорчены вдрызг, сделать гадость другому - первая радость. И тут одной из сторон приходится просить другую поддержать ее планы. Результат весьма предсказуемый.
Вариант третий. Мать-одиночка. В свидетельстве о рождении ребенка теперь прочерков не ставят, там стоит вымышленное имя. Где она такого отца возьмет? Можно попробовать получить такую справку в ЗАГСе, где регистрировалось рождение ребенка, но нам точно известно, что, прежде чем такую справку получить, намаешься, а могут и вообще не дать - высочайше утвержденной формы такой справки нет. Значит, останутся мама с ребенком в маленькой квартирке, а могли бы жить в большой.
Когда "чиновница-опекунша" наконец соизволит вас принять и вынести вердикт, то вы вдруг узнаете, что обязаны выделить ребенку в собственность большую долю в будущей квартире, даже если в существующей квартире он вообще никакой собственности не имел. Если вы начинаете качать права и требовать разумного решения, то вам просто отказывают и ваша сделка срывается.
В дальнейшем у родителей, согнувшихся перед решением опеки, может возникнуть очень много проблем. Вернее, они уже возникают, и автору это доподлинно известно. Есть такая странная закономерность - дети имеют привычку вырастать, взрослеть, становиться совершеннолетними, а когда-то закрепленная за ними собственность со временем ничуть не меняется в размерах. Если дети выросли почтительные, вежливые и умные, то они понимают, что квартира эта родительская, на кого бы она ни была записана, а им - детям - свою еще предстоит заработать.
Дети, однако, вырастают разные, а еще более разные достаются им спутники жизни. В результате без всякого собственного желания родители уезжают из трехкомнатной квартиры на Садовом кольце в однокомнатную в Южном Бутове или ведут партизанскую войну в собственной квартире, врезая замки в межкомнатные двери и перетаскивая холодильник поближе к изголовью кровати. А все оттого, что "чиновница-опекунша", желая подстраховаться, сочинила когда-то решение, от которого всем будет "весело", и не один год.
Хочется отметить, что конкретного положения об органах опеки и попечительства нет. Их определенные права не регулируются ни одним федеральным законом. На уровне субъекта Федерации - Москвы - есть общее положение об органах опеки и попечительства при управах районов, делающее акцент все больше на детей-сирот, детей из неблагополучных семей, а также на прочих недееспособных граждан. Детального развернутого положения о правах и обязанностях этого загадочного органа нет. Никто еще не видел открытой для всеобщего ознакомления инструкции, в которой было бы указано, как конкретно должны решаться вопросы о сделках с участием детей. Решения, издаваемые районным органом опеки и попечительства от имени главы управы, абсолютно не подчиняются никакому писаному регламенту, над ними фактически нет никакого контроля, нередко они противоречат всему остальному действующему законодательству.
Люди, получившие отказ от опеки, обычно грозятся, что вот они ее... Но "довлеет дневи злоба его", т.е. ежедневных забот у каждого хватает, а на восстановление социальной справедливости нужно либо много времени, либо деньги на специалиста, который от вашего имени эту справедливость возьмется восстанавливать. Ни у вас, ни у другого обычного человека ни того, ни другого в избытке нет. И потом чего ее восстанавливать, эту справедливость, если покупатель вместо вашей квартиры уже купил другую, а та квартира, которую вы собирались купить, тоже уже продана. Рынок жилья крутится очень быстро, заморозить две сделки ради торжества справедливости никто не даст, а потом, глядь, вы и сами закрутились в работе, домашних делах, отпуск на носу, ребенок заболел, теща слегла и двоюродный брат из Саранска приехал. Где уж тут ходить по инстанциям...
Опять же вопрос: "А с чем ходить?" Ну, добьетесь вы отмены решения по конкретному поводу, затратив на эту процедуру от шести месяцев до года, но ваша конкретная сделка уже и так никогда не состоится. А общие принципы работы опеки обжаловать нельзя, так как нет официального документа, который их определяет. Есть какие-то внутренние циркуляры в форме "для служебного пользования", которых никто не видел, есть руководящие указания, дающиеся в устной форме на всяких совещаниях, но никто никогда не сознается, что давал такие указания или получал их. Значит, каждый раз опека руководствуется исключительно внутренним пониманием защиты прав несовершеннолетних от их родителей так, как она лично, конкретная "чиновница-опекунша", их понимает. Понимает же она только одно - за отказ ее никто ругать не будет, а вот если дать разрешение, то последствия могут и возникнуть, тогда, возможно, и ей отвечать придется. Проще запретить.
Борясь за права детей и пытаясь все унифицировать, в 1994 г. в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" были внесены следующие изменения: если в квартире проживает несовершеннолетний, то родители обязаны включить его в приватизацию, т.е. в число сособственников.
Большинство родителей, предвидя последствия и разумно планируя жизнь, начали хитрить - выписывали ребенка к бабушкам, дедушкам, другим родственникам на пару месяцев, а потом приватизировали квартиры на оставшихся. Родственники шли на это, понимая, что одну квартиру приватизируют и продадут, другую купят и детей туда пропишут, но без права собственности.
Наше государство ведь живет по принципу "если я чего решил - выпью обязательно". Положение Закона усилили внесенными в местные инструкции уточнениями о порядке приватизации: несовершеннолетние, выписанные из квартиры менее чем за шесть месяцев до приватизации, все равно в приватизации участвуют. Теперь приходится договариваться с родственниками не на пару месяцев, а на полгода - год. А на это не все идут. Последствия - нормальные люди, пытающиеся улучшить жилищные условия, часто не могут этого сделать из-за системы правовых препонов. Жулики же все равно "договорятся", только проведенные ими сделки будут юридически грязными, что открывает возможности для дополнительного жульничества. Действительно, "благими намерениями вымощена дорога в ад". Создавая систему защиты слабых и незащищенных, создали систему противодействия честным и бедным.

§ 2. Порядок приватизации

Порядок приватизации менялся не один раз, органы, его осуществлявшие, тоже. Свидетельств о приватизации жилых помещений в Москве было три вида. Жилым помещениям повезло больше. На нежилые помещения свидетельств о собственности автор насчитала девять разновидностей и сбилась.
В самом начале можно было просто прийти в ЖЭК, в котором была отдельная комнатенка с надписью "Приватизация", написать заявление в свободной форме, а через 2-3 месяца получить розовую бумажку в треть альбомного листа - Свидетельство о собственности на жилище.
Позднее процесс был несколько формализован, заявление было напечатано типографским способом, в пробелы от руки вписывали фамилии и адрес квартиры.
Еще позднее, видимо, в результате судебной практики, а также изменений в гражданском законодательстве, пришли к выводу, что Свидетельство само по себе правовым документом не является, а только подтверждает факт наличия у вас квартиры в собственности. Основанием любого права является изъявление воли сторон, в данном случае государства, которое отдает квартиру, и гражданина, который эту квартиру принимает.
С точки зрения теории права такое волеизъявление - чистое дарение. Политически же дарить было ничего нельзя, шел процесс становления капитализма в России, людям вроде бы как возвращали неправедно отобранное большевиками. Был введен термин "договор передачи". Его тоже стали печатать типографским способом и заполнять вместе с заявлениями. Видов договора передачи было три или четыре - его тоже совершенствовали. Только вот в Гражданском кодексе РФ такой формы договора до сих пор нет, а договор есть, и приватизированные квартиры тоже есть. Остается задуматься: договор передачи появился раньше нового ГК РФ, но его туда не включили. Это нарочно, чтобы, когда понадобится отобрать, еще и правовое основание присутствовало, дескать, "это все придумал Черчилль в восемнадцатом году", а мы действуем по ГК, значит, ваши права не законны.
А еще позднее прогресс пришел в каждый ДЭЗ, и все бумажки стали заполняться на компьютере, гражданам оставалось только расписываться. Система стала отлаженной, проходила очень быстро, на что сразу отреагировал рынок. Он, как известно, лучший показатель. Среди квартир, выставленных на продажу, появилось много еще не приватизированных квартир, которые начинали приватизировать только при наличии реального покупателя, внесшего задаток.
Вдруг раздался трах-тибидох-бух, кому-то в голову пришла "светлая" мысль: "Что-то слишком мы облегчили жизнь гражданам. Они приходят, распишутся, а потом сразу Свидетельство получают. А мы, бедные, и документы заказываем, и регистрацию производим, и выдаем. Переработали. Пусть лучше граждане помучаются". И отлаженная система полетела под откос. Теперь вы не только в ДЭЗ за заявлением и договором передачи сходите, но сами получите и в бухгалтерии, и в паспортном столе все справки. В БТИ вам придется тоже своими ножками сходить, в очереди постоите сначала за счетом, потом в сбербанке оплатите этот счет. Потом еще раз в БТИ встанете в очередь - квиточек сдадите, потом через несколько дней еще раз постоите - справку, экспликацию и поэтажный план получите, потом все это отнесете, сдадите, а потом еще раз куда-то съездите, постоите и Свидетельство получите.
Одна знакомая автора, решившая на старости лет все-таки приватизировать свою квартиру, чтобы оставить ее племяннице в наследство, доехала до БТИ, посмотрела на очередь, плюнула, развернулась и поехала домой. Позвонила племяннице и сказала: "Хочешь квартиру - нанимай, кого хочешь, я туда больше ни ногой".
Как уже отмечалось, рынок - лучший показатель потребности в услугах. Почти в любой риэлтерской фирме появились оформители-приватизаторы. Выписываете доверенность, платите деньги, а они бегают и стоят в очередях. Расценки по городу, конечно, гуляют, но порядок назвать можно - со сбором всех документов $ 500-700, без сбора документов, только регистрация, - $ 200-300. При этом советы, кого включать в приватизацию, а кого - нет, оплачиваются отдельно.
Возвращаясь к правовому основанию вашей приватизированной собственности, надо сказать, что никому до сих пор этот момент до конца не ясен. Ни законодатель - Государственная Дума РФ, ни суд - Верховный Суд РФ не дали четкого разъяснения о том, к какому виду договоров отнести договор передачи. А вопрос этот не праздный. За ним судьбы людей. Ведь у большинства, т.е. у нас с вами, квартира - это основное, а то и единственное реально ценное имущество. Поэтому когда начинаются катаклизмы, хотелось бы заранее знать, на что можно рассчитывать. В отношении квартиры, полученной по приватизации, все в глубоком тумане.

§ 3. Раздел имущества

Давайте рассмотрим, в каких случаях нам приходится что-то делать с квартирой против нашей воли. Дело-то житейское.
Случай А. Развод. Оба супруга когда-то вместе приватизировали одну квартиру, теперь они ее делят. Если собственность была совместная бездолевая, то суд превратит ее в равнодолевую и этим все закончится. Бывшие супруги получат каждый по персональному свидетельству на 1/2 доли в праве во всей квартире и задумаются. Ведь право на 1/2 или любую другую долю в праве на квартиру не определяет вам конкретное имущество. Это означает, что и в кухне, и на балконе, и в каждой комнате, и в ванной есть ваш кусочек. Но где он конкретно? Можно дойти до абсурда, но по факту даже каждую плитку на стене и каждую половицу в паркете можно считать поделенной. Значит, у супругов, т.е. бывших супругов, есть четыре варианта.
Вариант А1. Спокойно все обсудить, по взаимному согласию квартиру продать, на вырученные деньги купить каждому по жилому помещению. Хороший вариант, но достаточно редкий. Тем более что на деньги, вырученные от продажи одной квартиры, далеко не всегда можно купить две даже меньшего метража. А уж если есть преференции по конкретному району или виду будущих квартир, то вероятность мирного разъезда начинает таять, как снег на солнцепеке.
Вариант А2. Опять идти в суд. Требовать определения и закрепления конкретных помещений в пользование. Суд определит, кто в какой комнате должен жить. Можно врезать замки в двери комнат и жить в импровизированной коммуналке, но без преимуществ реальной коммуналки, так как продать свою комнату как комнату ни один из супругов не может. Тоже выход, но не во всех квартирах, ведь если комнаты изолированные, то этот вариант проходит, а если проходные или смежные, то суд не имеет права закреплять их за кем-либо.
Вариант А3. Каждый из бывших супругов занимается максимальным отравлением жизни другому, не идет ни на какие компромиссы, портит вещи, гадит по углам в надежде, что другой не выдержит и сбежит. Обычно это заканчивается нанесением телесных повреждений разной степени тяжести, вызовом милиции, больницей, а иногда осуждением одного из супругов на долгий срок. Как крайний случай - смерть одного и осуждение другого.
Вариант А4 как творческое развитие третьего. Закон не запрещает продать вашу идеальную 1/2 долю (правда, с выполнением ряда условий, называемых преимущественным правом, но о нем подробнее в гл. 5 § 1 "Преимущественное право приобретения"). Доля продается за деньги, гораздо меньшие, чем реально стоит полквартиры, какому-нибудь цыганскому или таджикскому семейству с восемью детьми. После чего результат бывает тот же, что и в третьем варианте, но только для оставшегося супруга.
Случай Б. Развод. Супруги были прописаны порознь (жили-то они, конечно, вместе в одной из двух квартир), участвовали в приватизации разных квартир, начинают делить нажитое в браке имущество.
А вот здесь и вступает в силу принцип неопределенности понятия "договор передачи" и тех прав, которые возникли на его основании.
Проблема Б1:
- Как вы получили вашу квартиру? Бесплатно?
- Бесплатно, - говорят одни граждане, и они правы.
- Нет, я чего-то платил, и в договоре передачи эта сумма указана, вот и квиточек из сберкассы, - говорят другие, и они тоже правы.
Так что не определен сам тип договора передачи: возмездный или безвозмездный.
Проблема Б2:
- Вы, когда квартиру приватизировали, в браке состояли?
- Состояли...
- Ну, тогда приватизированная квартира - это совместно нажитое в браке имущество, которое при разводе подлежит разделу, - говорит юрист - сторонник Гражданского кодекса. - Потому что Гражданский кодекс РФ в ст. 256 относит к личному имуществу граждан, не подлежащему разделу, только то имущество, которое было получено по наследству или в результате дарения. Ни дарением, ни наследством договор передачи не является, значит, будем квартиру делить между супругами.
- Нет уж, - говорит юрист - сторонник Семейного кодекса, - приватизированная квартира - это личное имущество гражданина, к совместно нажитому в браке не относится и при разводе разделу не подлежит, потому что Семейный кодекс в ст. 36 относит к личному имуществу граждан, не подлежащему разделу при разводе, любое имущество, полученное безвозмездно, значит, приватизированную квартиру делить не будем, договор передачи безвозмездный.
- Будем! Будем! - кричит сторонник Гражданского кодекса. - Возмездный он. Платили за него, и платежка имеется.
- Нет, не будем! - вопит сторонник Семейного кодекса. - Нет в договоре передачи цены квартиры, безвозмездный он.

См. статью 256 ГК РФ

См. п. 1 статьи 34, п. 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ

Так что не определен и тип имущества, возникающий из договора передачи: личное оно и неделимое или совместно нажитое в браке и делимое.
Даже Верховный Суд РФ имеет на эту тему две точки зрения, сформулированные в разных постановлениях Пленума ВС РФ, причем ни одно из них не отменяет другое. В результате любой судья, решающий эту проблему, становится заложником своего личного видения этой проблемы. А судьи ведь тоже юристы, есть среди них поклонники Гражданского кодекса, есть - Семейного. Бывает, что в первой инстанции (в районном межмуниципальном суде) судят и выносят решения поклонники одного кодекса, а во второй, кассационной инстанции (в Мосгорсуде) судят и отменяют решения первых поклонники другого кодекса. Так что вилами на воде писана процедура деления квартиры, приватизированной одним из супругов.
Вариант N 1. Мирное решение проблемы. Квартиры примерно равны. Каждый остается при своем приватизированном имуществе. В процессе развода ни одна из квартир в перечень совместно нажитого и подлежащего разделу имущества не вносится. "Высокие, высокие отношения". Бывает редко.
Вариант N 2. Один из супругов приватизировал трехкомнатную квартиру, а другой - комнату в коммуналке. Каждый был прописан у себя. В квартире жили, комнату сдавали. Все деньги семьи (и от аренды тоже) тратили вместе, в том числе и на ремонт и отделку квартиры. По Гражданскому кодексу - каждому по полквартиры и по полкомнаты, а дальше договаривайтесь. По Семейному - одному отремонтированную трехкомнатную квартиру, а другому - загаженную арендаторами комнату в коммуналке. Деньги за ремонт? Если представите финансовые документы на покупку стройматериалов и выполнение работ. Нет документов? Ах, вы за супругом (супругой) чеков не собирали... Значит и денег не будет.
Вариант N 3. Было у супругов две приватизированные квартиры А. и Б., причем приватизированные в период брака. Одну квартиру (А.) не трогали, другую квартиру (Б.) продали, добавили денег и купили большую (В.). Квартир как было, так и осталось две: А. и В. Развод. По Гражданскому кодексу - каждому два раза по полквартиры - 1/2 А. и 1/2 В., а дальше договаривайтесь, меняйтесь, заключайте мировое соглашение, но права равные. По Семейному - одному приватизированная квартира целиком (А.) и еще полквартиры от другой (1/2 В.), потому что она приобретена по купле-продаже, что уж точно подпадает под совместно нажитое имущество, а второму - только половинка от второй квартиры (1/2 В.). То что квартира В. была куплена на деньги, полученные от продажи квартиры Б. плюс совместно нажитые деньги, уже совсем никого не интересует.
Вариант N 4 как творческое развитие варианта N 3. Была у супруги двухкомнатная квартира А., приватизированная ею до брака, личная на 100%. Супруг же приватизировал свою однокомнатную квартиру Б. уже в браке. Но не нравились обоим супругам районы, где находились квартиры А. и Б., ездить на работу надо было через весь город. Решили перебраться поближе к работе, а также район более экологичный подыскать. Продала супруга свою квартиру А., ее мама и папа добавили еще немножко и купила она двухкомнатную квартиру В. Пожили супруги там, пожили, а потом задумали разводиться. Подали на развод. Супруга, наивная, логично предполагала, что если продавалась ее квартира А., да еще и ее родители денег давали на квартиру В., то квартира В. - ее. Ну, а муж пусть в свою квартиру Б. едет, не звери, чай. Да вот только судья оказался поклонником Семейного кодекса: деньги, что супругины родители на квартиру В. добавляли, пусть с дочки и получают, квартиру Б. - супругу, так как это он ее приватизировал, а квартиру В. - поделить пополам, так как она куплена в период брака.
Темное это дело, приватизация.
С делением остальной недвижимости несколько проще, так как она лучше в законе описана, да и мировой юридической науке уже много веков известна. Не то что творение господина Гайдара со товарищи... Как всегда, Россия впереди планеты всей...
Если вы являетесь счастливым собственником недвижимости (квартиры, комнаты, доли в праве, "домика в деревне", участка земли и т.п.), которую вы получили в результате дарения по договору дарения, он же - дарственная, то это имущество ваше, и только ваше, состояли вы на тот момент в браке или были холосты, находились в процессе развода или собирались жениться. Источник дарения тоже не важен - бабушка, тетя, двоюродный брат, ваш спонсор, ваша родная мать или первый встречный на улице. Если это недвижимое имущество правильно на вас оформлено (об оформлении недвижимости см. гл. 8 "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество") и вы или не вы, но полностью и в срок заплатили налог на дарение, никто не смеет покуситься на это имущество и попробовать его с вами поделить.
То же самое относится и к недвижимости, полученной в порядке наследования. Здесь никакой роли не играют:
- вид наследования (по завещанию или по закону);
- ваша очередь на наследство (первая, вторая, третья, четвертая и т.д.);
- источник наследства (папа, дедушка, дядя чужой).
Если наследство правильно на вас оформлено и зарегистрировано и вы полностью и в срок заплатили налог на наследство, то делить его уже ни с кем не придется.
С имуществом, полученным в наследство или в результате дарения, связаны две другие проблемы - тоже очень важные.

Глава 4. Налоги на недвижимость

Уплата налогов - серьезное дело. Не следует привлекать к себе внимание налоговых органов больше, чем это действительно необходимо. Обычно они сами вспоминают о нас, но иногда и нам приходится вспоминать о них. При совершении ряда сделок бывает необходимо предъявлять справку, выданную налоговым органом, об отсутствии у вас задолженности по уплате налогов. Есть сделки, которые реально становятся завершенными только после уплаты соответствующего налога. Относитесь к налогам на недвижимость со всей серьезностью - глупо терять самое ценное имущество из-за пренебрежения, жадности или забывчивости.

§ 1. Налог на наследство и дарение

Самая актуальная проблема - полная и своевременная уплата налога на наследство или дарение.
Вам дается только три месяца с того самого момента появления у вас в руках Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, полученное в результате наследства или дарения, чтобы заплатить на него налог (к счастью, всего один раз), но и это бывает не так легко и просто. Если вы совсем неимущий и можете доказать это документально, то налоговый орган имеет право по вашему ходатайству продлить срок уплаты налога на наследство или дарение еще на три месяца. Если нет, то имущество может быть отобрано в доход государства. От уплаты налога на наследство вас освободят только в одном-единственном случае: если вы наследуете жилое помещение - квартиру или дом, где одновременно прописаны и вы, и наследодатель, - и при этом состоите с наследодателем в близком родстве.
От налога на дарение освобождены только супруги, делающие друг другу подарки. Причем до сих пор до конца не решен вопрос (что поделаешь - пробел в законе): только совместно прописанные супруги - так считает большинство сотрудников налоговых органов, или любые супруги - так считают большинство юристов и все здравомыслящие граждане. У налога на дарение есть, правда, одна милая черта: если в договоре дарения это указано, то налог может заплатить за вас даритель. Это действительно имеет смысл. "Что это за дорогие подарки, за которые потом полжизни надо расплачиваться?"
Надо сказать, что налог на наследство и дарение - дело довольно дорогое и обременительное. Поэтому надо пять раз подумать, прежде чем дать согласие принять наследство или дарение. Ниже автор приводит таблицу ставок налогов, существующих сегодня, исходя из Закона РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в редакции Законов РФ от 22 декабря 1992 г. N 4178-1, от 6 марта 1993 г. N 4618-1; Федеральных законов от 27 января 1995 г. N 10-ФЗ, от 30 декабря 2001 г. N 196-ФЗ).

Таблица 1

Ставки налога на наследство и дарение

------------------------------------------------------------------------¬
¦ Наследство ¦
+----------T-----------T-----------T-----------T-----------T------------+
¦ ¦ 0-80 МРОТ ¦81-850 МРОТ¦ 851-1700 ¦ 1701-2550 ¦ Свыше 2551 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Наследники¦ ¦ 0 ¦ 5% свыше ¦ 42,5 МРОТ ¦ 127,5 МРОТ ¦
¦1-й ¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 10% ¦ плюс 15% ¦
¦очереди ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Наследники¦ 0 ¦ 0 ¦ 10% свыше ¦ 85 МРОТ ¦ 255 МРОТ ¦
¦2-й ¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 20% ¦ плюс 30% ¦
¦очереди ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Другие ¦ 0 ¦ 0 ¦ 20% свыше ¦ 170 МРОТ ¦ 425 МРОТ ¦
¦наследники¦ ¦ ¦ 850 МРОТ ¦ плюс 30% ¦ плюс 45% ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦ Дарение ¦
+----------T-----------T-----------T-----------T-----------T------------+
¦Детям, ¦ 0 ¦ 3% свыше ¦ 23,1 МРОТ ¦ 82,6 МРОТ ¦ 176,1 МРОТ ¦
¦родителям ¦ ¦ 80 МРОТ ¦ плюс 7% ¦ плюс 11% ¦ плюс 15% ¦
¦ ¦ ¦ ¦ свыше 850 ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
+----------+-----------+-----------+-----------+-----------+------------+
¦Другим ¦ 0 ¦10% свыше ¦ 77 МРОТ ¦ 247 МРОТ ¦ 502 МРОТ ¦
¦физическим¦ ¦ 80 МРОТ ¦ плюс 20% ¦ плюс 30% ¦ плюс 40% ¦
¦лицам ¦ ¦ ¦ свыше 850 ¦свыше 1700 ¦ свыше 2550 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦ МРОТ ¦
L----------+-----------+-----------+-----------+-----------+-------------

Давайте обсудим варианты получения недвижимости по наследству или в дар.
Истории про прекрасных принцев/принцесс, которые, встретив вас на улице или в общественном транспорте, воспылали настолько, что побежали дарить вам квартиру, рассматривать не будем. Принцы/принцессы уж как-нибудь налог за вас заплатят. Историю про троюродную бабушку, о которой вам ничего не было известно, а она оставила вам в наследство трехэтажный мраморный особняк на Рублевском шоссе, тоже отметем как пример сугубо святочной литературы.
Будем оставаться настоящими реалистами, "изучать автомат Калашникова", смотреть на вещи трезво.
Наиболее распространенный вариант получения чего-либо в дар - это внуку/внучке от бабушки/дедушки. Среднестатистические бабушка/дедушка подарят внуку/внучке однокомнатную квартиру в стандартном панельном/блочном доме. При оформлении дарственной стоимость дара не может быть оценена меньше суммы, указанной в справке БТИ о стоимости.
Среднестатистическая панельная однокомнатная квартира по оценке БТИ стоит 500 000 руб., т.е. 5000 МРОТ. Сегодня по Федеральному закону "О минимальном размере оплаты труда" от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 29 апреля 2002 г. N 42-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 152-ФЗ, от 1 октября 2003 г. N 127-ФЗ) 1 (один) МРОТ для целей налогообложения равен 100 руб.
Заглянем в табл. 1: вы для бабушки/дедушки по Закону РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" - "другие физические лица". Цена квартиры - 5000 МРОТ. За такой подарок вы, а не ваша бабушка, у которой вряд ли есть еще что-нибудь, кроме этой квартиры, должны будете заплатить налог в размере 148 200 руб. + 7500 руб. за нотариальное оформление дарения + 1000 руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о государственной регистрации права. Итого: 156 700 руб., или около $ 5500. Стоит убедить бабушку, что существуют более экономичные варианты выражения родственной любви.
Наиболее распространенный вариант получения чего-либо в наследство - это сыну/дочке от мамы/папы. Среднестатистический родитель оставляет в наследство своему ребенку двухкомнатную квартиру в стандартном панельном/блочном доме. Панельно-блочная двухкомнатная квартира по оценке БТИ стоит 700 000 руб., т.е. 7000 МРОТ.
Налог на родительское наследство для вас как для наследника первой очереди, если вы имеете несчастье быть зарегистрированным в другом месте, будет равен 79 500 руб. + 10 500 руб. за нотариальное оформление Свидетельства о праве на наследство + 1000 руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о государственной регистрации права. Итого: 91 000 руб., или около $ 3200. Все же родители должны позаботится о своих детях как-нибудь менее обременительно.
Наиболее безболезненными для вашего кармана вариантами будут заключение с любимыми родственниками договоров пожизненного содержания с иждивением или купли-продажи тех самых квартир. Ваши затраты составят 1,5% от стоимости квартиры по оценке БТИ (при нотариальном оформлении отношений) + 1000 руб. за государственную регистрацию и Свидетельство о государственной регистрации права. Существует еще безнотариальная (простая письменная) форма всех этих договоров, которая позволит вам сэкономить еще 2000-3000 руб.
Испытывая глубокое убеждение, что должно быть как можно больше разных и независимых друг от друга мест, в которых остаются следы от ваших сделок (а то ведь если крыша рухнет или сгорит что-нибудь, концов не найдешь), автор является сторонником нотариальной формы договоров.

§ 2. Налоги на другие виды сделок с недвижимостью

Купля-продажа недвижимости облагается налогом в размере 13% от суммы сделки (это ставка подоходного налога физических лиц) в том случае, если бывший собственник (продавец) владел этой недвижимостью менее пяти лет. Посмотрите на ваше Свидетельство о собственности. В каком году вы его получили? В 1998-м? Продавайте свою квартиру смело и ставьте в договор любую цену: хотите БТИ, хотите рыночную. Налога с такой сделки вы платить не будете.
Если вы стали собственником квартиры менее чем за пять лет до сделки, то вам имеет смысл в договоре не превышать цену в 1 000 000 руб. Именно эта сумма подлежит налоговой амнистии, все, что свыше, будет облагаться подоходным налогом по ставке 13%.
Существует еще один нюанс. Ставка подоходного налога сегодня не смертельна - 13% это не 35% и не 45%, как бывало. Обидно, конечно, отдавать свои кровные, но после уплаты такого налога у вас на всю жизнь есть официально зарегистрированная законная абсолютно "белая", даже белоснежная сумма. Когда в дальнейшем вам взбредет в голову купить что-нибудь еще, уже не придется изыскивать объяснения, откуда у вас деньги. В правовой практике это называется легализацией денежных средств. Так вот деньги, полученные от проведенной сделки по продаже вашей квартиры, будут легализованы после уплаты подоходного налога.
Покупатель никаких налогов не платит. Единственная задача покупателя - иметь твердый ответ по источнику происхождения денег, указанных в договоре. И хотя с 1 января 2004 г. из Налогового кодекса изъяли статью о происхождении доходов, позволивших совершить крупную сделку, но никак не уймется родное государство...
В начале апреля 2004 г. в Государственную Думу РФ внесен проект о мониторинге сделок на сумму свыше 2 500 000 руб. Федеральная служба по финансовому мониторингу, или Финансовая разведка, как ее называют в международных документах, "неугомонная наша", рвется в бой. Ставка, выдуманная Финансовой разведкой, не выдерживает соприкосновения с действительностью, ведь 2 500 000 руб. - это чуть больше $ 80 000, т.е. это рыночная цена неплохой однокомнатной квартиры или оч-ч-чень средненькой двухкомнатной. Возникает вопрос: Федеральная служба по финансовому мониторингу хочет сразу задохнуться под лавиной сделок с типовыми квартирами и тем самым превратить данную идею в мертворожденную? Этот вопрос успешно решили один раз с налоговой полицией.
В Москве за один только месяц совершается более 80 000 регистрационных действий, из которых около 40% приходится на сделки купли-продажи жилья. Значит, около 30 000 сделок только по Москве придется проверять ежемесячно сотрудникам этой замечательной службы, у которой на всю страну семь территориальных подразделений. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 ноября 2002 г. N 820 предельная численность ее центрального аппарата составляет 250 единиц, а территориальных органов - 155 единиц. Это значит, что 360 000 московских сделок и, наверное, еще столько же по всей стране будут проверять 405 человек. "Не смешите мои тапочки", - говорят в таких случаях в Одессе.
Или государству нужен компромат на каждого гражданина, который пожелал чуть-чуть высунуть шею из болота и улучшить свою жизнь? Это более вероятно. "Все мы под колпаком у Мюллера". И назначать крайнего - наша национальная привычная и любимая игра.
Иное налогообложение недвижимости в настоящий момент не представляет для вашего кошелька ничего разрушительного. Один раз в год Министерство по налогам и сборам радует нас с вами своим вниманием, присылая две уже готовые платежки, которые вам вменяется в обязанность оплатить не позднее указанного на них срока. Размер налога на недвижимость исчисляется от стоимости квартиры (дома, участка) по оценке БТИ за истекший период и составляет очень небольшую сумму: за среднюю панельно-блочную квартиру - от 10 до 100 руб. в год. Оценка БТИ будет со временем расти, налог - тоже, но если господа депутаты Государственной Думы не примут новых ставок по налогообложению недвижимости, то налоговое бремя за право владеть недвижимостью будет оставаться подъемным.

Глава 5. Обременения сделок с недвижимостью

Итак, вы - владелец недвижимости, прошли все перипетии, связанные с приватизацией, получили заветное Свидетельство, исправно платите налог на недвижимость. Что вы можете сделать со своей недвижимостью?
Если исходить исключительно из обывательского понятия собственности (так, как об этом говорят в фильмах о красивой жизни миллионеров), то все что угодно. Право собственности необъятно: можете покрасить в розовый цвет, продать, сдать в аренду (в отношении жилья это называется коммерческий наем), подарить, заложить, проиграть в карты или биллиард, завещать, отдать в ренту, передать кому-то в обмен на пожизненное содержание с иждивением и т.д. И была бы наша с вами жизнь в том самом розовом цвете, если бы исходили мы исключительно из понимания "моя собственность, что захочу, то и сделаю".
К сожалению, кроме такого подхода к вашим правам собственника существует некоторое количество законов и других нормативных правовых актов, регулирующих деятельность с жилыми помещениями и ограничивающих права собственников.
Первый из них - Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с изменениями, внесенными Указами Президента РФ от 9 января 1996 г. N 20, от 10 февраля 1996 г. N 173, от 9 июня 2001 г. N 679, от 25 июля 2003 г. N 841, Федеральным конституционным законом от 25 марта 2004 г. N 1-ФКЗ). Это Основной закон нашего государства. Ему должен соответствовать каждый нормативный правовой акт любой силы и всякого уровня, издаваемый на территории всей нашей необъятной страны.

См. п. 1 статьи 15 Конституции РФ

Для проверки точности соответствия любого из законов, постановлений, решений, положений, инструкций и т.д. Конституции РФ существует отдельный специальный орган - Конституционный Суд РФ. Он не решает судьбы конкретных людей, но может принять решение о неконституционности того конкретного закона, который очень сильно повлиял на вашу судьбу. К нашему великому сожалению, в деятельности Конституционного Суда есть два существенных ограничения, которые серьезно уменьшают его эффективность и действенность. Во-первых, Конституционный Суд не рассматривает акты, не прошедшие регистрации в Минюсте (а таких великое множество, море разливанное), а во-вторых, Суд не занимается самодеятельностью, т.е. действует исходя исключительно из обращений лиц, и мы с вами в число этих лиц не входим.
Но Конституция РФ - документ прямого действия, мы можем ею непосредственно пользоваться и обязаны так же непосредственно соблюдать ее положения. Чем Конституция РФ может ограничить ваши права собственника? А вот чем.
В ст. 40 Конституции РФ изложено основное положение: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Вот и все. Приехали. Вы, конечно, собственник, но граждане, зарегистрированные (прописанные) в вашей квартире, обладают правом проживать в ней, и выгнать их вы не имеете права.
Второе не менее важное и тоже подвязывающее вам ручки-ножки положение ст. 10 Гражданского кодекса РФ гласит, что своей собственностью вы можете распоряжаться только так, чтобы ваши действия не затрагивали интересы других лиц. Значит, устроить небольшую Ниагару на кухне, снести несущую колонну и сжечь свою квартиру, потому что она перестала вас радовать, вы не имеете права. Ниагара, в просторечии называемой протечкой, обязательно начнет "радовать" ваших соседей снизу, из-за снесенной колонны провалится пол у соседей сверху, а ваш поджог приведет к выгоранию всего дома. Ваши действия затронут интересы других лиц.

См. п. 1 статьи 10, пп. 1-3 статьи 292, статью 293 ГК РФ

Третье - это Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (в редакции Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985 г., от 29 августа 1986 г.; Закона РСФСР от 7 июля 1987 г.; Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г., от 19 декабря 1988 г., от 22 июня 1989 г.; Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1; Федеральных законов от 27 января 1995 г. N 10-ФЗ, от 22 августа 1995 г. N 151-ФЗ, от 28 марта 1998 г. N 45-ФЗ, от 17 апреля 2001 г. N 48-ФЗ, от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ, от 31 декабря 2002 г. N 187-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. N 3-П, от 23 июня 1995 г. N 8-П).
Этот Кодекс действует, правда, в сильно "обглоданном" виде: часть статей отменена, причем некоторые - как не соответствующие Конституции РФ; большая часть статей, не будучи отмена де-юре, де-факто не действует, часть оставшихся практической ценности не имеют, но с несколькими их положениями и по сей день приходится считаться, особенно в отношении прав граждан, проживающих в квартире вместе с собственником, как бы они ни назывались.

См. статьи 10, 53, 127-128, 132-133 Жилищного кодекса РСФСР

Четвертое - это Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", появившийся в развитие положений ст. 27 Конституции РФ, а также Постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (с изменениями от 23 апреля 1996 г., 14 февраля 1997 г., 16 марта 2000 г., 14 августа 2002 г.) и для нашего случая - постановление правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 189-пп "Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве".
Пятое, шестое и седьмое тоже есть, но они просто более творчески и детально развивают ограничения, заложенные в основных третьем-четвертом, которые мы уже предложили вашему вниманию.
Какие же правовые барьеры встают перед вами как собственником, решившим распорядиться своей собственностью?
Предположим, что вы собрались свою собственность (квартиру) продать.
Вариант N 1. Если вы - единственный совершеннолетний собственник и единственное зарегистрированное в квартире лицо или все совершеннолетние сособственники совпадают с зарегистрированными в квартире лицами (и все хотят продавать), то нет никаких проблем, кроме одной, - надо найти место будущей прописки. Если вы одновременно продаете одну квартиру и покупаете другую, то никаких особых вопросов не возникает. Условие о перерегистрации в новую квартиру вносится в условия договора купли-продажи, и за его исполнение все собственники, они же зарегистрированные лица, отвечают перед своим покупателем по закону. Если квартира продается без намерения одновременно покупать другое жилье, то перегистрироваться лучше до проведения сделки.
Вариант N 2. Если в квартире количество совершеннолетних собственников отличается от количества зарегистрированных в квартире совершеннолетних лиц, то возникает опасность, что собственникам может не предоставиться возможность реализовать свои права. Отказ от снятия с регистрационного учета любого из совершеннолетних зарегистрированных лиц, не являющихся собственником, ставит под удар всю сделку.
Проще говоря, если вы и, предположим, ваша половина (супруга или супруг) - собственники, а ваша сестра просто зарегистрирована (прописана) в вашей квартире, то, продавая квартиру, вы не можете ручаться перед покупателем за ее добросовестность, потому что она совершеннолетняя и имеет право оставаться проживать там, где считает нужным. Только ваш покупатель может не разделить точку зрения вашей сестры и сделка сорвется. В практике, конечно, есть случаи, когда квартиры продавались с зарегистрированными в них людьми, но за этим обычно следуют разборки, драки, выломанные двери, выброшенные на лестницу вещи, приводы в милицию и бесконечные суды. Так конституционное право на жилище наступает на горло праву собственности. Если же вам позарез нужно продать вашу квартиру, то вы обязаны купить своей сестре в ее собственность какое-нибудь жилое помещение, но только то, на которое она согласна. То есть за реализацию принадлежащего вам права собственности вам придется еще доплатить.
Вариант N 3. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или у квартиры помимо вас имеются несовершеннолетние собственники, то вам придется внимательно перечитать гл. 3 § 1 "Органы опеки и попечительства". В дополнение можно отметить, что просто прописанных в квартире детей можно выписать к родственникам или в ваше другое жилье, если у вас их несколько. Сроки выписки до проведения сделки в данном случае роли не играют, главное, чтобы в Выписке из домовой книги, которую вы предъявляете для проведения сделки, дети не числились. Подделывать записи в Выписке из домовой книги не рекомендуется, так как по таким основаниям сделка однозначно будет оспорена в суде и не в вашу пользу.
Вариант N 4 как логическое развитие варианта N 3. Вместо детей в квартире прописаны недееспособные граждане или имеются недееспособные собственники. Ваш путь опять лежит в орган опеки и попечительства, проблемы с такими гражданами точно такие же, как с несовершеннолетними, только их до проведения сделки выписать в другую квартиру невозможно.
Вариант N 5. Если вы продаете свою недвижимость, находясь в браке, то на проведение этой сделки вам требуется согласие вашей законной половины. Без данного согласия в течение года эта сделка может быть расторгнута по заявлению супруга/супруги, не дававшего согласия на продажу.
Данное вообще-то разумное требование, защищающее совместно нажитое имущество от разбазаривания одной из сторон, из-за нелепейшей оговорки в законе (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) выливается в требование такого согласия и в отношении вашего личного имущества (нажитого вами до брака, полученного в наследство или в дар). Вся беда в том, что закон потребовал согласия супруга/супруги на любую сделку с недвижимостью, совершаемую в браке. Вероятно, законодатель предполагал добросовестность и разумность у исполнителей закона, а также возможность логического мышления у них же.
На практике это выливается в изучение вашего паспорта: "Ага! Есть штамп о браке! А где согласие супруги?" Напрасно вы размахиваете Свидетельством о праве на наследство или дарственной. "Без нотариально удостоверенного согласия документы не примем, мы документы принимаем согласно утвержденному списку, это ваши проблемы", - сурово отвечают исполнители закона.
Хорошо, когда в вашей семье царит мир, получение такого согласия превращается в простую формальность, для выполнения которой вашей достойной половине надо всего-навсего дойти до ближайшего (любого) нотариуса. А если у вас конфликт? И не такое бывает на свете. Ваша сделка может не состояться.
Именно поэтому автор еще раз настоятельно рекомендует нотариальную форму сделки. Нотариус обычно дает себе труд разобраться, каким имуществом вы собираетесь распорядиться, и так ли уж необходимо чье-либо согласие на это. Конечно, нотариусы тоже бывают разные, но если собрались совершать сделку у нотариуса, всегда можно выяснить, к какому нотариусу следует обращаться, а от какого - бежать и не оглядываться. Более подробно о нотариате, нотариусах и нотариально удостоверенных документах см. в гл. 7.
Согласие супруга/супруги требуется и в том случае, если недвижимость была приобретена в период брака, но на момент совершения сделки вы в браке уже не состоите. Предположим, вы разошлись совершенно по-джентльменски либо через ЗАГС (если у вас не было общих детей), либо через суд (но без раздела имущества). С момента официального расторжения брака еще не прошло три года, значит, любая из сторон еще может спохватиться и подать на раздел имущества. Вот для этого и требуется согласие бывшей половины как доказательство того, что продаваемое вами имущество она (ваша бывшая половина) совместно нажитым не считает и на него не претендует. Бывают и такие случаи, но редко.
Из практики.
Вариант А. Супруги разводятся, имущество не делят, живут и прописаны порознь, недвижимость оформлена на одного, который выжидает год-полтора и начинает продавать. Приходит к нотариусу, пишет заявление, в котором указывает: "Место проживания, место работы бывшего супруга не известно, вообще со дня развода его не видел и ничего о нем не знаю, найти не могу, извещен о последствиях применения статьи 35 Семейного кодекса РФ (расторжение сделки в течение одного года с даты сделки по заявлению супруга/супруги, не дававшего согласия на продажу)". Такая бумажка вполне (для нотариуса) заменяет согласие супруга/супруги. Сделка проводится. Бывает, что второй супруг об этом узнает и позже чем через год. Последствий нет.
Вариант Б. Супруги разводятся, имущество не делят, живут и прописаны порознь, недвижимость оформлена на одного, который приходит и говорит: "Мы с тобой при разводе договорились, что эта квартира моя, напиши, что согласна". А в ответ слышит: "Мало ли о чем мы с тобой договаривались, да и было это давно, у меня мнение изменилось, к тому же мне один адвокат сказал, что мы все неправильно сделали, поэтому согласия не дам, я подаю на раздел имущества". Часто бывает и так. Сделать ничего нельзя, приходится делить имущество.
Вариант В. как логическое совмещение вариантов А. и Б. После "милого" разговора, описанного в варианте Б., супруг идет и выполняет действия, описанные в варианте А. Почему-то это бывает очень часто. Автору жаль таких людей - они получают полный букет проблем и кучу судебных процессов в придачу:
- судебный процесс о признании сделки купли-продажи недействительной по заявлению супруга/супруги, не дававших согласия на продажу;
- судебное разбирательство (обычно с участием судебных приставов) о возврате денег, полученных от продажи недвижимости;
- суд по разделу совместно нажитого имущества.
Причем все эти дела человек, сработавший по варианту В., заведомо проиграл, его не спасет ни мастерство адвоката, ни стояние звезд. Он действительно виноват и очень сильно поплатится, но поплатится за собственную глупость.
Все указанные выше проблемы возникают в основном от осознанного нежелания наших соотечественников каким-то образом официально полностью урегулировать свои имущественные отношения после развода. Иногда это лень, иногда отсутствие времени ("Некогда мне по судам ходить!"), иногда отвращение к партнеру ("Видеть его больше в жизни не желаю!"), иногда отсутствие финансов или элементарная жадность (раздел имущества стоит денег), но чаще всего это правовая безграмотность наших с вами соотечественников ("Обойдется как-нибудь!"). Так вот, не обойдется, а всплывет в самый неподходящий момент. Это вам, уважаемый читатель, автор заявляет с полной уверенностью, опираясь на многолетнюю практику свою и своих многочисленных коллег.

§ 1. Преимущественное право приобретения

Помимо всех вышеперечисленных проблем, с которыми может столкнуться собственник, вознамерившийся продать свою недвижимость, существует еще одна. Как вы помните, выше уже говорилось, что в результате непродуманной приватизации, действий органов опеки и попечительства, раздела имущества супругов, наследства или дарения может возникнуть совместная собственность на объект недвижимости. У вас в таком случае возникает доля в праве на данную недвижимость.
Если вы решите продать свою долю в такой собственности, то вам предстоит выполнить действия, описанные в ст. 250 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право приобретения), а именно:
Направить всем сособственникам, чье право собственности на долю в той же недвижимости законно оформлено, предложение о приобретении вашей доли по интересующей вас цене (назовем ее P). Рекомендуется направлять такое предложение в письменном виде, по почте, желательно с уведомлением о вручении. В принципе законом не предписывается какая-то специальная форма уведомления, оно может быть составлено достаточно произвольно, главное, чтобы оно:
- было адресовано конкретному сособственнику;
- четко описывался предмет уведомления - ваша доля в праве;
- цена P;
- порядок проведения самой сделки;
- адрес, по которому можно отправить ответ.
В случае более или менее нормальных отношений с сособственниками такого уведомления более чем достаточно.
После получения уведомления кто-то из ваших сособственников или все вместе должны в течение 30 дней принять решение, нужна ли им ваша доля за сумму P или нет. Если она ему/им нужна, то он/они должны выразить свою заинтересованность в письменном виде. Если он/они не собираются приобретать вашу долю, то его/их отказ также может быть выражен в письменном виде или может быть вообще никак не выражен. Отсутствие ответа на ваше предложение по истечении 30 дней приравнивается законом к отказу.
При согласии вопрос понятен, проводится сделка на предложенных вами условиях. При письменном отказе тоже все понятно. При отсутствии какого-либо отказа необходимо иметь у себя в архиве уведомление о вручении как доказательство извещения сособственников о вашем намерении. После чего проводите сделку с третьими лицами, которые готовы купить вашу долю за сумму P или сумму P + N, где N - любая сумма. Но ни при каких условиях сумма, указываемая вами в договоре купли-продажи, не должна быть меньше суммы P. Если вами будет нарушено это условие, то ваши сособственники имеют полное и законное право требовать расторжения вашего договора с третьими лицами, так как вы, продав третьему лицу дешевле, чем предложили сособственникам, нарушили их преимущественное право.

См. пп. 1-3 статьи 250 ГК РФ

Если ваш сособственник отличается "повышенной нежностью" к вам и вы можете предполагать, что в его намерения входит любым образом воспрепятствовать вам в продаже вашей доли, то автор рекомендует воспользоваться нотариальной формой проведения действий по преимущественному праву.
Вы идете к нотариусу и сообщаете ему условия продажи вашей доли. Нотариус составляет от вашего имени и по вашим условиям уведомление сособственнику плюс сопроводительное письмо уже от имени самого нотариуса, в котором дает разъяснения по поводу преимущественного права и обязанностей сособственника, а также указывает свой адрес и другие контактные реквизиты. Вы подписываете составленное нотариусом уведомление, нотариус подписывает свое разъяснение, все эти документы регистрируются в реестре у нотариуса, вы уплачиваете за это госпошлину, после чего сам нотариус отправляет все эти документы по почте с уведомлением о вручении. И теперь именно на имя нотариуса должен прийти ответ вашего сособственника с согласием или отказом. Если такой ответ приходит, то нотариус передает его вам под роспись, а вы действуете по обстановке. Если же в отведенный законом период (30 дней) на имя нотариуса ответа не приходит, то нотариус выдает вам официальный документ о том, что вы как добросовестный продавец доли совершили все требуемые законом действия для предоставления сособственнику преимущественного права. После получения этого документа вы можете продавать свою долю третьим лицам, но не забывать про условия цены P.
Для чего производится вся эта нотариальная морока? Если ваш сособственник - "очень нежно любящий вас" человек, то при неиспользовании в данном процессе нотариуса он может заявить, что вы ему в конверте отправили вместо уведомления рекламу памперсов, а уведомления он и в глаза не видел. Если не видел - значит, нарушено его преимущественное право. Нарушено право - расторгайте договор. К сожалению, это не теоретические доводы юриста, дующего на воду, а реальные случаи из жизни, происходящие чаще всего между разведенными супругами.
Разумное дополнение. Очень большое количество нотариусов в течение всей своей практики с данной формой ни разу не сталкивались, поэтому, прежде чем идти к нотариусу, позвоните ему и выясните, знает ли он, как оформлять эти документы. Автор лично был свидетелем, как вся нотариальная контора - два нотариуса, три помощника и секретарь судорожно листали инструкцию, пытаясь выяснить, как это надо делать. Впрочем, это тоже не самая большая беда: в Москве сегодня более 600 нотариусов, уж как-нибудь вы найдете того, кто все это знает и умеет.

§ 2. Залог

Залог недвижимости, или иначе ипотека, - очень древняя правовая конструкция. Разработанная и активно применявшаяся в Древнем Риме, доведенная до совершенства византийскими юристами, она досталась нам практически без изменений. Залог не есть форма сделки с недвижимым имуществом, это форма обеспечения выполнения обязательств. Залог обременяет вашу недвижимость возможностью возникновения прав третьих лиц на нее.
Предположим, вы взяли у кого-то в долг достаточно серьезную сумму. Ваш кредитор, что вполне естественно, обеспокоен, сумеете ли вы эту сумму вернуть. Для того чтобы исключить волнения вашего кредитора, дать ему уверенность в том, что свои деньги он получит в любом случае, используется залог (ипотека). Вы как владелец недвижимости даете вашему кредитору такие права на вашу недвижимость, которые позволят ему вернуть свои деньги даже в том случае, если вы лично долг ему не отдадите.
Почему на рынке ценится именно ипотека, а не залог каких-либо других прав или другого имущества, вы, наверное, понимаете не хуже автора. Недвижимость не спрячешь, не увезешь, ее трудно испортить до полной потери рыночной стоимости. Она всегда имеет хоть какой-то спрос, а если продать ее за нужную сумму не получается, то ее можно использовать и даже зарабатывать на этом деньги.
У договора залога есть несколько особенностей, без которых этот договор ипотекой не является, а следовательно, он не накладывает на вас соответствующих обязательств.
Во-первых, договор залога является так называемым вторичным договором. Это означает, что не может быть залога, который сам себе залог. Залогу обязательно должны предшествовать долговые обязательства (договор займа, кредитный договор, а также любой другой договор, по которому вы обязываетесь заплатить денежные средства когда-нибудь в будущем), что определено ст. 334-358 Гражданского кодекса РФ. Если в договоре залога не указано основание (первичный договор, по которому возникли долговые обязательства), то это уже не залог.
Во-вторых, форма договора залога только нотариальная. Так распорядился законодатель в специализированном Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федеральных законов от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ, от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ, от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ) в ст. 10. Если вы написали договор залога на коленке и к нотариусу для его удостоверения не зашли, то это уже не ипотека.
В-третьих, договор залога подлежит государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также специальной записи о наличии обременений на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведется в этом Учреждении согласно условиям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федеральных законов от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ). Если на договоре нет отметки о регистрации и номера регистрационной записи в ЕГРП, то такой договор залога в силу еще не вступил, поэтому использован быть не может.
Это три основных условия действия ипотеки. Если в ваших отношениях с кредитором любое из этих положений отсутствует, то вы можете смело считать, что ваше имущество не заложено, а ваши отношения с кредитором будут выстраиваться на совсем других условиях. Впрочем, верно и обратное замечание, когда кредитором являетесь вы.

См. п. 1 статьи 338, статью 339 ГК РФ

См. статью 2, п. 1 статьи 3, п. 3 статьи 6, п. 1 статьи 7, пп. 1-2 статьи 10 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Существует еще несколько особенностей ипотеки, которые уже относятся к моменту неисполнения долгового обязательства. Если обязательства исполнены, то все очень просто: должник возвращает деньги, стороны подписывают Акт об отсутствии претензий, расторгают договор залога и регистрируют в Учреждении юстиции снятие обременения с конкретной недвижимости. Если же прошел срок расплаты, а должник денег не вернул, то начинается история по реализации залога.
Вариант N 1. Должник - честный человек (или честное юридическое лицо, что, конечно, редкость) и признает и долг, и необходимость отдать недвижимость. В этом случае сторонами подписывается соглашение о реализации залога (тоже нотариальное между прочим), по которому право собственности на недвижимость переходит от должника к кредитору. Это соглашение регистрируется в Учреждении юстиции, а в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись о переходе права собственности на объект недвижимости и кредитору выдается Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Это вариант, который обычно случается между физическими лицами, причем кредитор сильнее и авторитетнее должника, который кредитора опасается.
Вариант N 2. Должнику жалко отдавать свою недвижимость, а кредитора он не боится, поэтому он отказывается добровольно подписывать соглашение о реализации залога. Кредитор вынужден подавать в суд, где возникает одна из самых интересных коллизий, связанных с ипотекой. Суд имеет право передать кредитору право собственности на недвижимость, а может выставить недвижимость на торги, продать ее, а кредитору вернуть только ту сумму, которая указана в первичном договоре, плюс расходы на суд плюс проценты за пользование должником чужими денежными средствам и в период после срока отдачи долга.
Вариант N 3. Стоимость заложенной недвижимости реально гораздо больше, чем одолженная сумма. Должнику жалко терять разницу, поэтому он отказывается добровольно подписывать соглашение о реализации залога. Кредитор вынужден подавать в суд, где результат тоже мало предсказуем, потому что торги проводят люди. Сумма, по которой недвижимость будет выставлена на торги, не может быть меньше суммы долга. Но где гарантии, что она будет существенно больше? По закону разница между суммой долга и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть возвращена должнику. Автор ни разу не видел, чтобы возвращалось что-нибудь действительно существенное, даже если на торги выставлялись объекты, стоимость которых была на порядок выше суммы долга.
Как правило, для сокращения расходов и времени стороны не производят оценку закладываемого имущества. Оценка для залога делается так же, как это описано в гл. 6 § 2 "Договор мены". Для закладываемого имущества в присутствии нотариуса стороны просто заверяют друг друга и нотариуса, что чистосердечно считают равными сумму долга и стоимость имущества. Из таких заверений, когда они не соответствуют действительности, и возникают коллизии, описанные в варианте N 3.
Если ваша недвижимость, которую вы собираетесь заложить, стоит значительно больше, чем та сумма, которую вы одалживаете, будьте готовы потерять всю стоимость (это наиболее вероятный вариант), либо делайте оценку, но тогда падает вероятность получить деньги в долг, либо занимайте больше - не так обидно будет потерять.
В отношении ипотеки жилых помещений существуют свои ограничения. Нельзя закладывать квартиру без согласия всех сособственников, а также всех совершеннолетних зарегистрированных в ней лиц. Нельзя закладывать квартиру без согласия супруга/супруги, если данная квартира нажита в браке и не является вашей личной собственностью.
Теоретически если в квартире есть несовершеннолетние, то заложить ее можно выполнив процедуры, связанные с опекой (см. гл. 3 § 1 "Орган опеки и попечительства"). Но ни одна опека никогда не даст разрешения на совершение такой сделки, а главное, ни один банк и ни один хоть чуточку разбирающийся в этом процессе кредитор никогда не даст вам ни рубля под квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние. По одной-единственной причине - реализовать такой залог невозможно.
Дети находятся под защитой государства, выкинуть на улицу их никто не позволит. Следовательно, кредитору, чтобы реализовать такой залог, придется за свой счет купить жилплощадь для детей, переселить их туда и только после этого реализовывать заложенную квартиру. В 99,999% случаев эта овчинка настолько не стоит выделки, что с этим никто и связываться не будет. Бывают, конечно, случаи, но они так же редки, как зеленые тигры и фиолетовые слоны. Например, закладывается очень большая квартира (метров 120-150) в очень престижном доме, в очень дорогом районе, например на Остоженке, у которой только один взрослый собственник, а ребенок там только прописан. В этом случае доход от реализации залога с лихвой покроет приобретение жилого помещения для ребенка исходя из социальной нормы - 18 кв.м общей площади на человека. Но такие случаи редкость, рассчитывать на них не следует.
Вариант N 4. Пока редкий, но с каждым днем набирающий обороты. Банковский кредит с ипотечным обеспечением.
Вариант N 4А. Вы берете кредит в банке для каких-то своих не связанных с недвижимостью целей: открыть свое дело, купить дорогую машину, оплатить дорогую операцию кому-то из близких или для любых иных надобностей. Банк должен быть уверен, что вы ему кредит вернете, ну а если не вернете живыми деньгами, то он свое все равно получит. Для обеспечения спокойствия банка вы закладываете ему свою квартиру, ту, которая вам принадлежит по праву собственности. Отдали кредит - банк освобождает квартиру из-под залога. Не отдали - банк продает ее с торгов, чтобы возместить убытки, которые он понес, предоставив вам кредит.
Оба договора подписываются одновременно.
Вариант N 4Б. Вы берете кредит в банке для того, чтобы купить квартиру. Заключаете с банком кредитный договор, по которому банк выдает вам деньги для покупки квартиры, конкретно описанной в договоре. Иногда вам этих денег даже в руки не дают, а банк сам обязуется их передать продавцу той квартиры, которую вы покупаете.
В целях обеспечения возврата кредита банку уже в кредитном договоре закрепляется ваше обязательство заключить с банком договор ипотеки вашей новой квартиры сразу же после того, как ваши права будут на нее зарегистрированы. Получив Свидетельство о собственности на новую квартиру, вы подписываете с банком договор ипотеки на следующий день.
Особенностью заключения с банком любых договоров является очень большая жесткость договоров. Причем не только финансовая, но и договорная.
Все свои действия банк очень тщательно соразмеряет с законодательством, скрупулезно сверяя каждое слово в договоре с положениями различных законов. Это касается и кредитного договора - ст. 819-821 Гражданского кодекса РФ, Закон РФ от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банковской деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ, от 31 июля 1998 г. N 151-ФЗ, от 5 июля 1999 г. N 126-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 136-ФЗ, от 19 июня 2001 г. N 82-ФЗ, от 7 августа 2001 г. N 121-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 30 июня 2003 г. N 86-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 169-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 181-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 185-ФЗ, с изменениями, внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 февраля 1999 г. N 4-П, Федеральным законом от 8 июля 1999 г. N 144-ФЗ), и договора залога (ипотеки) квартиры - ст. 334-358 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Коренным отличием банков от физических лиц является невозможность ведения переговоров с ним на ваших условиях. С физическими лицами вы еще можете поспорить о конкретности условий и четкости формулировок. С банками споров не бывает. Либо вы заключаете те договоры, которые подготовил банк, и ваше участие в этом процессе будет ограничиваться только фактом их подписания, либо кредита вы не получите.

§ 3. Аренда

С точки зрения права аренда недвижимости - это ее обременение. Вы, предоставив кому-либо свою недвижимость на праве аренды, на какой-то срок лишаете себя возможности пользоваться ею. Все сделки, которые вы имеете право совершать, должны обязательно учитывать существующие с вами арендные отношения. Невзирая на наличие у вас права собственности, вы обязаны соблюдать права лица, арендующего у вас помещение. Ваши права на собственность в этом случае находятся под тяжелым грузом чужих прав - ваша недвижимость обременена.
Наем жилого помещения - так правильно называется данный процесс в гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
Наем жилого помещения может быть социальным - когда жилые помещения принадлежат государству или муниципальному образованию и предоставляются по договору социального найма жилого помещения. В условиях договора социального найма жилищное законодательство играет большую роль, чем Гражданский кодекс РФ. Размер оплаты социального найма устанавливается законодательством.
Наем жилого помещения может быть коммерческим - когда собственник жилого помещения - частное юридическое или физическое лицо предоставляет данное жилое помещение гражданам в целях извлечения прибыли. На рынке недвижимости коммерческий наем обычно называют арендой.
Собственник жилого помещения вправе заключить с любым физическим лицом вне зависимости от его гражданства и наличия регистрации по месту жительства договор найма (аренды), в котором должен быть определен объект (квартира, комната, дом), срок, на который заключается договор, стоимость договора (цена аренды объекта за единицу времени), порядок оплаты аренды, порядок оплаты коммунальных платежей. В этот договор по желанию сторон могут быть включены какие-либо дополнительные условия, касающиеся текущего ремонта, права на совершение каких-либо улучшений в арендуемом имуществе, лиц, проживающих совместно с арендатором, порядка расторжения договора.
Внимательное отношение к условиям договора найма (аренды) позволит получить запланированный доход и не понести убытков и незапланированных расходов.
Договор найма (аренды) подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе (см. гл. 8 "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество"), если он заключен на срок более одного года.
Гражданин - собственник недвижимости, сдаваемой в аренду, обязан по окончании финансового года представить в налоговые органы декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от суммы полученных доходов.
По условиям, действующим сегодня в Москве, информация о любом зарегистрированном договоре найма (аренды) передается регистрирующим органом в налоговые органы, поэтому рассчитывать на то, что они про вас не узнают, не рекомендуется.

Глава 6. Сделки с недвижимостью

§ 1. Договор дарения

Предположим, что вы собрались свою недвижимую собственность подарить. Это действие регламентируется положениями ст. 572-581 Гражданского кодекса РФ.
Это самый простой способ от нее избавиться. Вам не требуется ни согласия сособственников, ни согласия проживающих и прописанных в квартире лиц. Если вы дарите личную собственность, то не нужно согласие супруга. Но если собственность совместно нажитая, то придется спросить. Вам нужно только согласие одаряемого, потому что если он против, то навязать ему свой подарок вы не сможете. Правда, за одним исключением - если ваш одаряемый несовершеннолетний или недееспособный. В этом случае за него решает законный представитель или опекун, а мнение одаряемого остается при нем.
Если вам хочется расстаться со своей собственностью, совсем не спрашивая ничьего согласия, то вы можете воспользоваться положениями ст. 582 Гражданского кодекса РФ о пожертвовании.

См. п. 3 статьи 574, п. 2 статьи 576, пп. 1, 4-5 статьи 578, пп. 1-3 статьи 582 ГК РФ

Вам также надо помнить, что у вашего одаряемого может не быть денег на уплату налога. Если таким образом вы хотите сделать косвенный подарок государству, то вы этим фактом можете пренебречь. Во всех остальных случаях следует учитывать и это.
Подарить свою недвижимость, т.е. ваши права на нее, вы можете и с зарегистрированными там гражданами, и при наличии сособственников. Только вот сможет ли одаренный вами человек реально попользоваться этой недвижимостью?

§ 2. Договор мены

Предположим, что вы собрались свою собственность поменять. Прошу заметить, что в отношении недвижимой жилой собственности действует мена, а не обмен.
Обмен - это встречная замена места постоянной регистрации граждан, проживающих в муниципальных или государственных квартирах.
Мена - это процесс замены одной собственности на другую. Положения о мене закреплены в ст. 567-571 Гражданского кодекса РФ.
Основным эквивалентом мены является стоимость меняемого имущества. Например, если ваша трехкомнатная квартира в Южном Бутове оценивается в $ 150 000, то вы можете совершить мену на однокомнатную квартиру на Гоголевском бульваре, оцениваемую в те же деньги (если, конечно, кого-то интересуют такие варианты). Чисто теоретически вы можете совершить мену своей недвижимости на бриллиантовый перстень или вазу эпохи Мин, если оценки недвижимости и перстня или вазы совпадают. Можно даже совершить мену на попугая редкой породы, если его соответствующим образом оценят.
Кто производит оценку? Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 14 ноября 2002 г. N 143-ФЗ, от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ, от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ), лицензированный оценщик, зарегистрированный соответствующим образом, имеет право оценить рыночную стоимость имущества на текущую дату и выдать отчет (акт оценки), в котором будет указана цена такого имущества. При этом следует обращать внимание на лицензию, где указывается, какое имущество имеет право оценивать данный конкретный оценщик. Как правило, оценщики по недвижимости не занимаются оценкой антиквариата, ювелирных изделий или редких животных. Но... Никто не может запретить оценщику научиться производить разные виды оценки и иметь хоть дюжину лицензий.
По этому же закону оценщик несет ответственность за правильность данной им оценки. Если он написал, что квартира на Гоголевском бульваре стоит 100 руб., в связи с чем ее обменяли на хомячка, или что хомячок стоит $ 1 000 000, то в дальнейшем при возникновении судебного разбирательства по такой мене оценщик потеряет лицензию и даже может получить срок за мошенничество.
Конечно, в разумных пределах все оценщики могут немного ловчить. Невзирая на все красивые формулы, умные слова и загадочные термины, которые используются в отчетах о проведении оценочных работ, оценка остается либо просто сравнением имеющихся на рынке цен, либо сугубо интуитивным и субъективным мнением конкретного оценщика.

См. статьи 3, 12, абз. 1 ст. 16, 23 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

страница 1
(всего 4)

ОГЛАВЛЕНИЕ

След. стр. >>

Copyright © Design by: Sunlight webdesign